Tribunal Administratif de Lyon — Décision N° TA69-2305172

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 19 juin et 21 septembre 2023, la SCI CMK 42 demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe d'habitation sur les logements vacants d'un montant global de 955 euros, et des pénalités y afférentes, à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2022 à raison de deux appartements situés à Saint-Etienne.

Elle soutient que :

- le coût des travaux à réaliser excède 25% de la valeur vénale du bien.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 21 août et 6 novembre 2023, le directeur régional des finances publiques d'Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- les travaux nécessaires pour rendre un logement habitable s'entendent de ceux qui remplissent au moins l'une des conditions suivantes :

- avoir pour objet d'assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) ;

- avoir pour objet l'installation, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, la réfection complète de l'un ou l'autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures ;

- les travaux de dépose de papier peint ainsi que de ratissage, reprise des fissures, ponçage et impression des murs ne peuvent être considérés comme des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable ;

- la VMC n'est mentionnée sur aucun devis.

Par ordonnance du 13 novembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 4 décembre 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné Mme Wolf, présidente honoraire, pour statuer sur les litiges mentionnés par l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

La rapporteure publique a été dispensée, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Le rapport de Mme Wolf, présidente honoraire, a été entendu au cours de l'audience publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI MK 42 a été assujettie au titre de l'année 2022, à la taxe d'habitation sur les logements vacants pour deux logements dont elle est propriétaire, situés à Saint-Etienne. Elle demande la décharge de cette imposition.

2. Aux termes de l'article 1407 bis du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige: " Les communes autres que celles visées à l'article 232 peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, assujettir à la taxe d'habitation, pour la part communale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. La vacance s'apprécie au sens des V et VI de l'article 232 () ". Aux termes de l'article 232 du même code : " () / II. La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition (). / () / IV. L'assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l'article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d'imposition et à 25% à compter de la deuxième. (). / V. - Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. () ". Aux termes de l'article 1408 de ce code : " () pour l'imposition mentionnée à l'article 1407 bis, la taxe est établie au nom du propriétaire, de l'usufruitier, du preneur du bail à construction ou à réhabilitation ou de l'emphytéote qui dispose du local depuis le début de la période de vacance () ".

3. Le Conseil constitutionnel, par sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves. En particulier, cette taxation ne peut " frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la volonté de leur seul détenteur ". S'agissant du caractère habitable, " ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ". En ce qui concerne la vacance involontaire des logements, ne sauraient être assujettis ceux " dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur. Ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ". Par sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le Conseil constitutionnel a également jugé que l'objet de la taxation instituée par les dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts est d'inciter les personnes redevables de cette taxe à mettre en location des logements susceptibles d'être loués et que cette taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur.

4. Il appartient au contribuable d'établir que la vacance de son logement au cours des années en litige aurait été indépendante de sa volonté, eu égard notamment à la nécessité de travaux pour rendre le logement habitable ou à l'impossibilité de le louer ou de le vendre malgré des démarches engagées en ce sens.

5. Pour solliciter la décharge de la taxe d'habitation sur les logements vacants à laquelle elle a été soumise au titre de l'année 2022, la SCI MK 42 soutient que les deux appartements dont elle est propriétaire à Saint-Etienne nécessitent, pour être habitables, la réalisation d'importants travaux. Elle produit des devis chiffrant le montant des travaux à entreprendre pour remettre en état les logements.

6. L'administration admet que pour rendre les logements habitables, il est nécessaire de remplacer les équipements sanitaires élémentaires, refaire l'électricité, le chauffage et la plomberie. Elle retient un montant de travaux de l'ordre de 12 500 euros, mais exclut les dépenses de réfection des murs des pièces concernées par les travaux précités, tels que bouchage des trous, arrachage des tapisseries dégradées, ratissage et préparation des cloisons, dont il n'est pas contesté qu'elles se montent à environ 7 000 euros par logement. Or ces travaux sont nécessaires à la remise en état complète, à tout le moins de la cuisine et de la salle de bain. Ainsi il résulte de ce qui précède que le montant des travaux par appartement est d'au moins 19 500 euros.

7. L'administration admet que la valeur vénale de chacun des appartements n'excède pas 70 000 euros en 2022. Il en résulte qu'aucun de ces appartements ne pouvait être habité au 1er janvier 2022, dans des conditions normales d'occupation, sans la réalisation de travaux d'une ampleur telle que rien ne permet raisonnablement de penser que la SCI MK 42 pourrait ensuite rentabiliser cet investissement dans les conditions du marché locatif de la commune de Saint-Etienne.

8. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI MK 42 est fondée à demander la décharge de l'imposition en litige, ainsi que, par voie de conséquence, des pénalités y afférentes.

D E C I D E:

Article 1er : La SCI MK 42 est déchargée de la taxe d'habitation sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2022 pour deux logements situés à Saint-Etienne.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI MK 42 et au directeur régional des finances publiques de Rhône-Alpes et du département du Rhône.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2024.

La magistrate désignée,

A. WolfLe greffier,

Y. Mesnard

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Un greffier,