Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 6 février 2024 et 4 décembre 2024, la société civile immobilière (SCI) Les Chalets, représentée par Me Lacourt, doit être regardée comme demandant au tribunal :
1°) de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) auxquelles elle a été assujettie au titre du mois de novembre 2019 et du mois de juin 2020 à raison de la vente des terrains formant les quatre lots du lotissement « Le Parc des Cèdres », ainsi que des pénalités correspondantes ;
2°) subsidiairement, de prononcer la décharge du rappel de TVA auquel elle a été assujettie au titre du mois de novembre 2019 à raison de la vente du lot n° 2 du lotissement, ainsi que de la pénalité correspondante ;
3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle remplit la condition relative à l’absence de droit à déduction prévue à l’article 268 du code général des impôts ;
- depuis la réponse ministérielle à M. B..., l’administration fiscale n’exige plus que le bien revendu soit identique au bien quant à ses caractéristiques physiques, dès lors que la condition d’identité juridique est respectée ;
- selon la doctrine administrative BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 20 du 2 mars 2016, il n’y a lieu d’appliquer le régime de la TVA sur la marge que pour les seules livraisons d’immeubles acquis et revenus en gardant la même qualification ;
- les réponses ministérielles aux questions de MM A..., D..., C... et F... Mme E..., applicables aux dates de cession des terrains à bâtir, prévoient l’application de la taxation sur la marge lorsqu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, ce qui est le cas en l’espèce, compte tenu de la référence faite dans l’acte d’acquisition au permis d’aménager et au plan de division ;
- subsidiairement, dans le cas où le tribunal considérerait que le permis d’aménager ne permettrait pas d’identifier avec suffisamment de précision des terrains à bâtir au sens des réponses ministérielles visées-ci-dessus, elle est fondée à demander la décharge du rappel de TVA concernant la cession du lot n° 2 dès lors que contrairement à ce qui a été indiqué dans l’acte notarié de revente, celle-ci portait sur un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans.
Par un mémoire en défense, enregistré le 3 avril 2024, le directeur régional des finances publiques de la région Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Verguet, rapporteur ;
- et les conclusions F... Guitard, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Les Chalets, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis le 28 décembre 2018 à Charbonnières-les-Bains un bien immobilier constitué d’une maison d’habitation avec son terrain, sur lequel étaient également construits une piscine et un pool-house. En novembre 2019 et en juin 2020, elle a revendu quatre terrains à bâtir issus de divisions de cette propriété, formant les lots nos 1, 2, 3 et 4 du lotissement « Le Parc des Cèdres », ayant fait l’objet d’un permis d’aménager qui lui avait été accordé le 12 juillet 2018. Elle a placé ces cessions, pour leur assujettissement à la TVA, sous le régime de la marge prévu par l’article 268 du code général des impôts. A la suite d’un contrôle sur pièces portant sur les déclarations déposées pour la période allant du 1er novembre 2019 au 31 juillet 2020, l’administration fiscale, estimant que les terrains formant les lots du lotissement n’avaient pas été acquis par la société en qualité de terrains à bâtir, a remis en cause l’application de ce régime et a mis à la charge de la société des rappels de TVA. La SCI Les Chalets demande, à titre principal, la décharge de l’ensemble des rappels de TVA auxquelles elle a été assujettie au titre du mois de novembre 2019 et du mois de juin 2020 à raison de la vente des quatre lots du lotissement, ainsi que des pénalités correspondantes ou, à titre subsidiaire, la décharge du rappel de TVA auquel elle a été assujettie au titre du mois de novembre 2019 à raison de la vente du lot n° 2 du lotissement, ainsi que de la pénalité correspondante.
Sur les conclusions à fin de décharge :
En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :
2. Le I de l’article 257 du code général des impôts prévoit que sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles, lesquelles comprennent les livraisons à titre onéreux de terrains à bâtir, définis comme « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme ». En vertu du b du 2 de l’article 266 du même code, l’assiette de la taxe est en principe constituée par le prix de cession. L’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée dispose toutefois que : « Les Etats membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ». L’article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions, prévoit que : « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir (…), si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : / 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; / 2° D’autre part, selon le cas : / a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ; / b) soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués (…) ».
3. Par une ordonnance C-191/21 du 10 février 2022la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit être interprété en ce sens qu’il exclut l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir, mais qu’il n’exclut pas l’application de ce régime à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots.
4. Il résulte également des dispositions de l’article 268 du code général des impôts, lues à la lumière de celles de la directive du 28 novembre 2006 dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment ou encore quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l’objet d’une autorisation de division, ou d’une division effective, lors de l’acquisition, avaient, au regard des indications figurant dans l’acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment.
5. En premier lieu, il ressort de l’acte notarié établi le 28 décembre 2018, notamment de ses mentions relatives à l’identification du bien cadastré section AA n° 309, que la SCI Les Chalets a acquis une maison d’habitation et le terrain attenant avec piscine et pool house, c’est-à-dire un terrain bâti. Selon leurs mentions relatives à l’identification des biens qu’ils concernent, les actes notariés de vente établis les 9 décembre 2019, 17 décembre 2019 et 23 juillet 2020, portent sur des terrains à bâtir issus de la division du terrain AA n° 309, formant respectivement les lots n° 1, n° 4 et n° 3 du lotissement « Le Parc des Cèdres ». Ainsi, bien que les terrains en cause vendus comme terrains à bâtir avaient déjà fait l’objet d’une division en vertu d’un document d’arpentage dressé le 2 mai 2019 par un géomètre-expert, le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge n’était pas applicable à leur cession dès lors que, lors de leur acquisition par la SCI Les Chalets, ils avaient le caractère d’un terrain bâti.
6. Si la requérante fait valoir à titre subsidiaire que le terrain AA n° 361 formant le lot n° 2 du lotissement, issu de la division du terrain AA n° 369 acquis comme terrain bâti, supportait encore au moment de sa vente le pool house, qui doit être regardé comme une construction, l’acte de vente du 28 novembre 2019 désigne le bien en cause comme un terrain à bâtir et non comme un terrain bâti, quand bien même ce pool house est par ailleurs visible sur le plan de bornage joint à cet acte de vente. Dès lors, le régime de la taxe sur la valeur ajoutée n’était pas non plus applicable à la cession de ce bien, sans que la requérante puisse utilement se prévaloir de la démolition ultérieure du pool house par les acquéreurs.
7. Il résulte de ce qui précède que, les terrains à bâtir faisant l’objet des cessions en cause, n’ayant pas été acquis en cette même qualité par la SCI Les Chalets, c’est à bon droit que, sur le terrain de la loi, l’administration fiscale a remis en cause le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge sous lequel elle avait placé ces cessions.
En ce qui concerne l’interprétation administrative de la loi fiscale :
8. Aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « (…) Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. Sont également opposables à l'administration, dans les mêmes conditions, les instructions ou circulaires publiées relatives au recouvrement de l'impôt et aux pénalités fiscales. ».
9. En premier lieu, le point 20 de la doctrine référencée BOI-TVA-IMM-10-20-10 du 2 mars 2016 ne comporte pas une interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il a été fait application ci-dessus.
10. En second lieu, la SCI Les Chalets se prévaut, sur le fondement des dispositions citées au point 8, des réponses ministérielles aux questions de MM. A..., Bussereau, C..., députés, respectivement publiées au Journal officiel des 20 septembre 2016 et 6 décembre 2016, ainsi que de la réponse ministérielle à la question F... E..., sénatrice, publiée au Journal officiel du 7 septembre 2017, dans lesquelles il est indiqué que « lorsque la division parcellaire est antérieure à l'acte d'acquisition initial, qu'un document d'arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d'identifier les différentes parcelles dans l'acte ou qu'un permis d'aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, la taxation sur la marge s'applique dès lors qu'aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n'est intervenu avant la revente. »
11. Si le permis d’aménager initial accordé à la requérante le 12 juillet 2018 concernait la création de quatre lots du lotissement « Le Parc des Cèdres », il résulte de l’instruction qu’il a ensuite fait l’objet d’un premier permis modificatif portant sur la modification de la surface de certains lots puis d’un second permis modificatif portant à cinq le nombre de lots à créer. En l’état du dossier, ainsi que le fait valoir à juste titre l’administration fiscale, il n’est pas établi que le permis d’aménager et ses modificatifs faisaient apparaître de manière précise les divisions envisagées préalablement à la cession des terrains à bâtir.
12. Il résulte de ce qui vient d’être dit que la SCI Les Chalets n’est pas fondée à soutenir qu’elle était en droit de soumettre les cessions de terrains à bâti en cause sous le régime de la marge sur le fondement des dispositions citées au point 8. Par suite, elle n’est pas fondée à demander la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée ainsi que des pénalités correspondantes en litige.
Sur les frais liés au litige :
13. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, une somme quelconque au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Les Chalets est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Les Chalets et au directeur régional des finances publiques de la région Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône.
Délibéré après l’audience du 27 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
- M. Clément, président,
- M. Verguet, premier conseiller,
- Mme Viallet, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.
Le rapporteur,
H. VerguetLe président,
M. Clément
La greffière,
C. Amouny
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Une greffière,