Tribunal Administratif de Lyon — Décision N° TA69-2403518

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 9 avril 2024 et 30 octobre 2025, la SAS Hôtel Bureau d’Irigny, représentée par Me Zapf, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d’équipement, de taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2022 dans les rôles de la commune d’Irigny ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
- la valeur locative de son local pour l’année 2016 doit être modifiée ;
- les caractéristiques du local-type sont différentes de celles de son immeuble et, en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, un abattement de 50% de la valeur locative du local-type doit être appliqué ;
- il en résulte pour l’année 2022, après application des mécanismes de neutralisation, planchonnement et lissage, des cotisations d’impôt local réduites de 11 361 euros ;
- le local-type auquel son hôtel a été comparé est l’hôtel Kyriad, 179 route de Vourles, qui est inscrit sous le n°66 du procès-verbal de la commune de Saint Genis Laval ;
- le tarif du local-type n°66 de Saint-Genix Laval a été majoré de 10% pour tenir compte d’un entretien et d’un aménagement meilleurs du local d’Irigny ;
- or le local-type de Saint-Genis-Laval présente un excellent état d’entretien et les chambres sont confortables ;
- il a une salle de séminaire et un restaurant privatif ;
- le confort de l’hôtel de la SAS Bureau d’Irigny est moindre ;
- le tarif du Kyriad est d’ailleurs 50% supérieur à celui de l’hôtel de la requérante ;
- il convient de réduire de 35% la valeur locative 2016, par rapport à celle du local-type de référence.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 juillet 2024, le directeur régional des finances publiques d’Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :
- le local-type de la commune est 19 rue de la Mouche à Irigny ;
- il s’agit d’un hôtel deux étoiles, exploité sous l’enseigne « première classe », lui-même évalué par comparaison avec le local-type n°66 figurant au procès-verbal de la commune de Saint-Genis-Laval ;
- l’hôtel Première classe de la requérante a été entièrement rénové et disposait, en 2012, d’un meilleur état d’entretien et d’aménagement que l’hôtel Kyriad, ce qui a justifié l’application d’un ajustement de +10 % sur le tarif retenu.


Par ordonnance du 7 octobre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 31 octobre 2025


Vu les autres pièces du dossier.


Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.


La présidente du tribunal a, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, désigné Mme Wolf, présidente honoraire, pour statuer sur les litiges visés audit article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.


Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Wolf, présidente honoraire,
- et les conclusions de Mme Collomb, rapporteure publique.


Considérant ce qui suit :

1. En 2022, la SAS Hôtel Bureau d’Irigny, propriétaire d’un immeuble à usage d’hôtel à Irigny, a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d’équipement, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI) pour un montant total de 23 325 euros. Elle demande au tribunal de prononcer la réduction de ces cotisations.

Sur les conclusions à fin de réduction :

2. D’une part, aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminées conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (…). ».

3. D’autre part, aux termes du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : « (…) B. 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (…). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017 ». Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes du IV de ce dernier article : « Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ». Enfin, aux termes de l’article 1518 E du même code : « (…) Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 (…), dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété (…) ». Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

4. Lorsque l’administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s’il s’y croit fondé, de contester devant le juge de l’impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative.

5. Il résulte de l’instruction qu’afin de procéder à l’évaluation de l’immeuble en litige, l’administration fiscale a retenu, comme terme de comparaison pour l’application des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts en vigueur au 31 décembre 2016, le local-type n°35 du procès-verbal de la commune d’Irigny, qui est un hôtel exploité sous l’enseigne « première classe » situé 19 rue de la Mouche à Irigny et qui est précisément le local de la requérante. Ce local a lui-même été évalué par comparaison, avec le local-type n°66 figurant au procès-verbal de la commune de Saint-Genis-Laval. Ces termes de comparaison ne sont pas contestés.

6. La société requérante se prévaut des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts qui prévoient la possibilité d'ajuster la valeur locative cadastrale d'un bien pour tenir compte des différences qui le séparent de l'immeuble retenu comme terme de comparaison. Initialement elle demandait un abattement de 50% sans que cette demande soit assortie d’élément circonstancié, alors qu’en tout état de cause, la seule différence de localisation constatée entre les termes comparés, ne pourrait par elle-même le justifier.

7. En réplique, elle demande que le tarif du local de référence soit ajusté à – 35% pour tenir compte des différences entre les deux hôtels. Il résulte de l’instruction que l’hôtel en litige a été bâti en 1990, qu’il a été agrandi et rénové en 2012. A cette date, son aménagement et son entretien était meilleurs que celui de l’hôtel Kyriad. L’hôtel Kyriad de Saint-Genis-Laval a été construit en 1988 et rénové depuis. L’hôtel de la requérante est un peu plus proche de la sortie 69 sur l’autoroute A450 et un peu plus proche du centre-ville de Lyon.

8. Les deux hôtels, également rénovés à quelques années d’intervalle, offrent des prestations peu différentes, l’hôtel de Saint-Genis-Laval, ajoutant toutefois une prestation de restauration mais basique. A trois km près, ils sont à égale distance de Lyon et des gares Part-Dieu et Perrache. Dans les circonstances de l’espèce, pour le calcul de la valeur locative de l’hôtel de la SAS Hôtel Bureau d’Irigny, à retenir au 1er janvier 2017, pour le calcul des neutralisation et planchonnement, il convient seulement de supprimer l’ajustement de + 10% à la hausse appliqué au tarif du local-type de l’hôtel Kyriad.

9. Il résulte de tout ce qui précède que la SAS Hôtel Bureau d’Irigny est seulement fondée à demander que la valeur locative de son établissement, soit calculée, pour les mécanismes de neutralisation et planchonnement sur la base du tarif du local-type n°66 figurant au procès-verbal de la commune de Saint-Genis-Laval et que sa taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe spéciale d’équipement, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI) au titre de l’année 2022 soit réduite par voie de conséquence.

Sur les frais liés au litige :

10. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 000 euros à verser à la SAS Hôtel Bureau d’Irigny, en application des dispositions de l'article L. 761‑1 du code de justice administrative.


D E C I D E :


Article 1er : La valeur locative de l’immeuble de la SAS Hôtel Bureau d’Irigny au 1er janvier 2017 est ramenée au montant de celle du local-type n°66 figurant au procès-verbal de la commune de Saint-Genis-Laval, sans ajustement, pour le calcul des mécanisme de neutralisation et planchonnement au titre de la taxe foncière 2022.

Article 2 : La SAS Hôtel Bureau d’Irigny est déchargée de la différence entre la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2022 et la taxe foncière résultant de l’application de l’article 1er.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : L’Etat versera à la SAS Hôtel Bureau d’Irigny une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Hôtel Bureau d’Irigny et au directeur régional des finances publiques d’Auvergne Rhône-Alpes et du département du Rhône.


Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025.


La magistrate désignée,




WolfLe greffier,




Y. Mesnard
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,
Un greffier,