Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2200363

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 7 janvier 2022 et le 12 mai 2023, la société H Gouvion, représentée par Me Marçais, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière et de taxes annexes auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire au 81 boulevard Gouvion Saint-Cyr à Paris (17ème arrondissement) ;

2°) de condamner l'Etat à lui verser les intérêts moratoires ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

4°) de mettre à la charge de l'Etat les dépens de l'instance.

Elle soutient que :

- la surface taxable du local est de 64 618 mètres carrés, après déduction des surfaces extérieures correspondant aux balcons et terrasses inaccessibles, pour 598 mètres carrés, qui doivent être exonérées en application de la doctrine administrative BOI-IF-TFB-20-10- 20-50 n° 50 du 10 décembre 2012 ;

- la pondération admise par l'administration fiscale, qui a admis de regrouper l'hôtel, le bar et le restaurant sous le même invariant (au tarif HOT 1 PK1), et a refusé d'inclure le parking (13 579 mètres carrés au tarif DEP4) au motif qu'il est accessible à d'autres clients de l'hôtel, alors même qu'il fait partie du même ensemble immobilier, est entachée d'une erreur de droit ;

- s'agissant du parking situé dans l'immeuble concerné, la valeur locative non-révisée au 1er janvier 2017 ne pouvait être celle résultant du jugement du tribunal n°1609207 du 21 mars 2019, qui ne concernait que l'hôtel, le restaurant, le bar et l'appartement ;

- l'administration écarte à tort la valeur locative figurant sur la fiche de situation de 2016 pour déterminer la valeur locative 2017 ;

- le comparant utilisé par l'administration pour déterminer la valeur locative non-révisée au 1er janvier 2017 du parking est inapproprié en termes de surface et de localisation, l'abattement de 20 % est insuffisant et le tarif au mètre carré est, de manière incohérente avec la réforme des valeurs locatives, supérieur tant pour le parking que pour l'hôtel attenant ;

- l'appartement n'a pas fait l'objet d'un dégrèvement.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 avril 2023, la direction régionale des finances publiques d'Île-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens présentés dans la requête ne sont pas fondés.

Vu :

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Pertuy,

- et les conclusions de M. Charzat, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société H Gouvion demande la réduction des cotisations de taxe foncière et de taxes annexes auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire au 81 boulevard Gouvion Saint-Cyr à Paris (17ème arrondissement).

Sur les surfaces retenues :

En ce qui concerne l'application de la loi fiscale :

2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, applicable en vertu du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 dans sa réaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : " () C. La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du même code : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ".

3. Il résulte de l'instruction que la surface pondérée a été calculée conformément aux données portées sur la déclaration n° 6660 souscrite par la société requérante, propriétaire des lieux, auxquelles ont été appliqués les coefficients de 1 pour la surface des parties principales et de 0,20 pour la surface des parties secondaires non couvertes consistant en des balcons et terrasses d'une surface totale de 598 mètres carrés. La société H Gouvion soutient que ces éléments, accessibles uniquement en cas d'urgence, n'auraient pas dû être pris en compte. Pour autant, la société requérante n'apporte aucun élément permettant d'estimer que les parties des locaux concernés seraient dépourvues de valeur d'utilisation, dès lors que ceux-ci sont, à ses dires mêmes, utilisables en cas d'urgence. Partant, dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction que la surface pondérée retenue par l'administration reposerait sur des données erronées ou sur l'application de coefficients excessifs, la requérante n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration fiscale a pris en compte la surface de 598 m² en cause pour calculer la valeur locative de l'immeuble.

En ce qui concerne l'application de la doctrine administrative :

4. La requérante n'est pas fondée à se prévaloir de la doctrine administrative BOI-IF-TFB-20-10- 20-50 n° 50 du 10 décembre 2012 qui, contrairement à ce qu'elle soutient, en intégrant les toitures-terrasses accessibles, ne donne pas une interprétation différente de la loi dont il a été fait application par le présent jugement.

Sur le classement du parking :

5. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". En vertu de l'article 1415 dudit code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, () ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts : " Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat ". Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II du code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : () Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables ".

6. Pour l'application de ces dispositions, la valeur locative de chaque fraction de propriété susceptible de faire l'objet d'une utilisation distincte par un même occupant doit faire l'objet d'une évaluation distincte. Est sans incidence la circonstance qu'elle fasse ou non l'objet d'une exploitation commerciale autonome.

7. Dès lors que le parking couvert n'est pas, en l'espèce, le parking de l'hôtel réservé à sa clientèle mais un parking public qui dispose d'une entrée indépendante et est géré par une société tierce, auprès de laquelle les clients de l'hôtel réservent leur place de parking, la surface du parking doit être regardée comme relevant d'une utilisation distincte de celle du reste de l'immeuble affecté à une activité hôtelière et, par suite, être imposée dans la catégorie du sous-groupe III correspondante. L'administration fiscale a, par suite, à bon droit, imposé la surface du parking en faisant usage de la catégorie des " parcs de stationnement couverts ".

Sur l'application du lissage et du planchonnement :

8. La requérante conteste les calculs effectués par l'administration fiscale au titre du planchonnement et du lissage, estimant que celle-ci aurait dû retenir, à titre de valeur locative non révisée applicable au 1er janvier 2017, la valeur locative actualisée à cette date retenue pour l'année 2016, le jugement du tribunal administratif intervenu n'ayant pas d'incidence sur la valeur locative du parking mais seulement de l'hôtel, du restaurant, du bar et de l'appartement.

9. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable à l'année 2018 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () / () Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / () ".

10. Aux termes, d'autre part, du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du

29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 :

" () D. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017. ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, au III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " () III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10% de la surface de ces locaux ".

11. Enfin, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version antérieure au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. ".

12. Il résulte des dispositions précitées que la valeur locative servant, à compter du 1er janvier 2017, de référence pour l'application du dispositif de " planchonnement " résultant des dispositions précitées du III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, est évaluée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été légalement fixée, en application de l'ensemble des dispositions législatives du même code, au 1er janvier 1970 par l'article 324 AK de son annexe III. La valeur locative des immeubles faisant l'objet d'une location consentie à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 doit être fixée d'après le bail, tandis que, pour les immeubles existant à cette date et non donnés à bail à des conditions de prix normales, de même que pour les constructions nouvelles ou les biens ayant fait l'objet, depuis cette date, d'un changement de consistance ou d'affectation, la valeur locative est fixée par voie de comparaison ou, à défaut, par voie d'appréciation directe. En outre, cette évaluation doit être effectuée par fraction de propriété bâtie relevant d'une même catégorie de locaux.

13. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition.

14. Par ailleurs, il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498.

15. Il résulte de l'instruction que le parking taxé est situé au sein d'un immeuble localisé au 81 boulevard Gouvion Saint-Cyr à Paris (17ème arrondissement) et est d'une surface de 13 579 mètres carrés.

16. Pour évaluer par comparaison la valeur locative non révisée de cet immeuble, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de planchonnement de la taxe foncière prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, l'administration a retenu le local-type n°272 du procès-verbal commercial du 8ème arrondissement, quartier faubourg du Roule, correspondant au parking situé 60 rue de Ponthieu, d'une surface réelle de 4 458 mètres carrés mètres carrés et d'une surface pondérée de 184 mètres carrés.

17. La société H Gouvion ne propose aucun terme de référence alternatif et se borne à souligner la différence de surface entre les deux termes parkings ou l'insuffisance de l'abattement au regard du quartier concerné, sans autre précision, ainsi que l'incohérence de la valeur locative retenue par rapport à celle retenue pour son hôtel.

18. Pour autant, le terme retenu est géographiquement proche, son affectation est identique, et si sa surface et sa localisation sont différentes, la société n'indique pas pour quelle raison la surface aurait, s'agissant d'un parking, une incidence sur la valeur locative, ni en quoi l'abattement retenu, de 20 %, pour tenir compte de la localisation du bien comparé, ne serait pas pertinent. Dans ces circonstances, il y a lieu de regarder le local-type n° 272 du procès-verbal commercial du 8ème arrondissement comme approprié pour la détermination de la valeur locative du bien en litige. La société n'est, par suite, pas fondée à demander la réduction de la valeur locative à 5, 40 euros le mètre carré.

Sur la prise en compte de l'appartement de fonction :

19. Dès lors que la réclamation du 27 août 2021 de la requérante ne contestait pas la valeur de l'appartement, le dégrèvement n'a été imputé que sur les parties de l'immeuble imposé dont la valeur locative était contestée. Il n'y a, par conséquent, pas lieu de faire droit à un dégrèvement supplémentaire à ce titre.

Sur les conclusions tendant au versement des intérêts moratoires :

20. Aux termes de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales : " Quand l'Etat est condamné à un dégrèvement d'impôt par un tribunal (), les sommes déjà perçues sont remboursées au contribuable et donnent lieu au paiement d'intérêts moratoires dont le taux est celui de l'intérêt légal () ". En vertu du troisième alinéa de l'article R. 208-1 du même livre, ces intérêts moratoires " sont payés d'office en même temps que les sommes remboursées par le comptable chargé du recouvrement des impôts ".

21. A la date à laquelle la société H Gouvion a formulé les conclusions susvisées, il n'existait aucun litige né et actuel sur ce point entre elle-même et le comptable responsable du remboursement. Dès lors, ces conclusions ne peuvent qu'être rejetées.

Sur les dépens :

22. La présente affaire n'a donné lieu à aucun dépens. La demande de la société H Gouvion doit, par suite, être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

23. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat la somme demandée par la requérante au titre des frais liés au litige.

24. Il résulte de tout ce qui précède que la société H Gouvion n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie pour l'année 2020, ainsi que intérêts moratoires correspondants et au titre des dépens. Ses conclusions présentées au titre des frais liés au litige doivent, par voie de conséquence, être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société H Gouvion est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société H Gouvion et au directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et de Paris.

Délibéré après l'audience du 23 avril 2024, à laquelle siégeaient :

M. Bachoffer, président,

M. Pertuy, premier conseiller,

M. Amadori, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024.

Le rapporteur,

I. PERTUY

Le président,

B. BACHOFFER La greffière,

S. CAILLIEU-HELAIEM

La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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