lundi 12 juin 2023
| Juridiction | Tribunal Administratif de Paris |
| Section | Tribunal Administratif de Paris |
| N° Dossier | TA75-2204999 |
| Type | Décision |
| Recours | Plein contentieux |
| Publication | C |
| Formation | 2e Section - 2e Chambre |
| Avocat requérant | FIDAL DIRECTION PARIS |
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires en réplique, enregistrés les 28 février, 29 août 2022, 9 et 15 mai 2023, la société Saint James et Albany, représentée par Me Emin, demande au tribunal de prononcer des réductions à hauteur de 181 840 euros, 180 201 euros et 170 866 euros des taxes foncières auxquelles elle a été assujettie au titre des années d'imposition 2017 à 2019 respectivement.
Elle soutient que :
- aucun écart de surface ne permet d'expliquer la hausse des cotisations de taxe foncière à compter de 2017, l'administration ayant commis une confusion entre surfaces réelles et pondérées dans le calcul de la base d'imposition ;
- en l'absence de changement de consistance du bien imposable, l'administration ne pouvait pas modifier le local-type de référence,
- en tout état de cause, elle ne pouvait procéder à cette modification sans l'en informer préalablement ;
- la valeur locative de l'hôtel, servant de base à la taxe foncière à laquelle il a été assujetti, ne peut être calculée à partir de celle retenue par l'administration, à savoir le local-type n°303 du procès-verbal " Maisons exceptionnelles " complémentaire du quartier " Faubourg du Roule ", de 55,61 euros/m² pondéré ;
- la procédure d'évaluation de la valeur locative de l'ensemble immobilier est irrégulière en raison du défaut de consultation de la commission communale des impôts directs.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 juin 2022, 18 novembre 2022 et 11 mai 2023, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés dans la requête sont infondés.
Par une ordonnance du 9 mai 2023, la clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 15 mai 2023.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme de Saint Chamas,
- et les conclusions de M. Lahary, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société anonyme Saint James et Albany a été imposée à la taxe foncière à raison d'immeubles dont elle est propriétaire situés 202, rue de Rivoli et 4, rue du 29 juillet à Paris (75001), pour des montants totaux de 331 840 euros au titre de l'année 2017, 330 201 euros au titre de l'année 2018 et 320 866 euros au titre de l'année 2019. Le 20 décembre 2021, l'administration fiscale a rejeté la réclamation contentieuse que lui avait formulée la société les 7 décembre 2018 et 26 décembre 2019 tendant à la réduction de ces impositions. Par la présente requête, la société Saint James et Albany demande au tribunal de prononcer des réductions à hauteur de 181 840 euros, 180 201 euros et 170 866 euros des taxes foncières auxquelles elle a été assujettie au titre des années d'imposition 2017 à 2019 respectivement.
Sur le bien-fondé des impositions :
2. D'une part, aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. " En vertu de l'article 1415 dudit code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. " Aux termes de l'article 1498 de ce code dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. () b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A Défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. "
3. D'autre part, aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable à l'espèce : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune, visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. " Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe dans sa rédaction alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens () occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. "
4. Les dispositions citées aux points 2 et 3 ne font pas obstacle à ce que, pour l'application de l'ajustement prévu l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts et afin d'établir la valeur locative non révisée d'un immeuble, il soit tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu'ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble. Il revient au juge de l'impôt d'examiner les termes de comparaison proposés à titre alternatif par l'administration ou par le contribuable afin de substituer le plus approprié d'entre eux au local-type écarté, voire, d'ordonner avant-dire droit que d'autres termes de comparaison plus pertinents lui soient communiqués en vue d'une telle substitution et enfin, en cas d'échec, d'avoir recours à la méthode de l'appréciation directe.
5. En premier lieu, la société ne conteste pas sérieusement que les surfaces réelles retenues par l'administration pour le calcul de la base d'imposition de l'immeuble en cause correspondent à celles mentionnées dans ses déclarations 6660-REV (changement de consistance, d'affectation ou d'utilisation) et 6660-CDB (locaux commerciaux et biens divers) du 23 avril 2017. Elle ne conteste pas davantage les surfaces pondérées retenues par le service et évaluées à 8 428 mètres carrés, soit une superficie très proche de celle invoquée par la société requérante de 8 373 mètres carrés. Dès lors, le moyen tiré d'une confusion entre surfaces réelles et pondérées dans le calcul de la base d'imposition doit être écarté.
6. En deuxième lieu, la société requérante soutient que l'administration n'était pas fondée à modifier le local-type fondant l'imposition foncière à partir de l'année 2017 en l'absence de tout changement de consistance des locaux en cause. Toutefois, il résulte de l'instruction que le changement de local-type opéré par le service à compter de l'année d'imposition 2017 résulte non pas d'un changement de consistance, mais de l'évolution des caractéristiques du bien dès lors que l'immeuble en cause, qui faisait l'objet de trois impositions distinctes jusqu'en 2016, a été identifié à compter de l'année 2017 comme un unique ensemble hôtelier de quatre étoiles regroupant un spa et un restaurant. Compte tenu de cette évolution, en application des dispositions de l'article 1415 du code général des impôts rappelées ci-dessus, l'administration était fondée à actualiser le local-type de comparaison, en l'absence de tout changement de consistance du bien. Le moyen doit ainsi être écarté.
7. En troisième lieu, l'administration n'était pas tenue de prévenir la requérante qu'elle envisageait de modifier le local-type fondant l'imposition litigieuse. En effet, cette information n'est nécessaire que si le montant des droits excède le montant qui résulte des éléments déclarés par le contribuable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque l'administration s'est fondée sur les éléments déclarés par la société requérante elle-même dans ses déclarations 6660-REV et 6660-CDB du 23 avril 2017.
8. En quatrième lieu, le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure d'établissement de la taxe foncière à laquelle la société requérante a été assujettie au titre des années 2017 à 2019 au motif de l'absence de consultation de la commission communale des impôts directs sur la révision de la valeur locative retenue pour l'ensemble immobilier en cause, est inopérant dès lors que cette commission n'intervient plus, depuis le 1er janvier 2017, pour arrêter les valeurs locatives des immeubles.
9. En cinquième et dernier lieu, il résulte de l'instruction que, pour la détermination des valeurs locatives servant de base à l'établissement des impositions litigieuses, l'administration a utilisé, en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts précitées, la méthode comparative. Le service, après avoir retenu pour terme de comparaison l'hôtel " Terminus Saint-Lazare " jusqu'à l'imposition due au titre de l'année 2016, a entendu retenir le local-type n° 303 inscrit au procès-verbal des " maisons exceptionnelles " du quartier " Faubourg du Roule " de la Ville de Paris, affecté d'une valeur locative de 55,61 euros à compter de l'année d'imposition 2017. Toutefois, il résulte de l'instruction que l'immeuble en cause, d'une superficie totale pondérée de 8 428 m², est un hôtel quatre étoiles et décrit, par la société requérante elle-même non contredite sur ce point par l'administration, comme nécessitant d'importants travaux de réhabilitation en cours. Le service l'a classé par référence au local-type n° 303 inscrit au procès-verbal des " maisons exceptionnelles " du quartier " Faubourg du Roule " de la Ville de Paris, situé 35 avenue Hoche à Paris (75008). Toutefois, cet établissement de 8 266 m² de surface pondérée, qui appartient à la chaîne internationale Raffles Hôtels et Resorts et est exploité à l'enseigne du " Royal Monceau ", classé en hôtel de luxe cinq étoiles et figurant au nombre des treize palaces parisiens, présente des caractéristiques très éloignées de celles du bien à évaluer, et ne peut dès lors être regardé comme constituant un terme de comparaison approprié, au sens des dispositions susrappelées.
10. Il résulte de ce qui précède que le Tribunal ne dispose pas des éléments lui permettant de statuer sur les conclusions de la société St James et Albany. Il y a lieu, par voie de conséquence, d'ordonner un supplément d'instruction aux fins pour l'administration, contradictoirement avec la société requérante, à défaut d'apporter de nouveaux éléments justifiant la pertinence du choix du local-type n° 303 susmentionné, de proposer, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, un autre terme de comparaison au sein de la Ville de Paris ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable.
D E C I D E :
Article 1er : Avant de statuer sur les conclusions de la requête de la société St James et Albany, il sera procédé, contradictoirement avec la société Saint-James et Albany, à un supplément d'instruction tendant à la production des éléments mentionnés dans les motifs exposés au point 10 du présent jugement.
Article 2 : Il est accordé au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris, pour l'exécution du supplément d'instruction prescrit à l'article 1er ci-dessus, un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Saint James et Albany et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.
Délibéré après l'audience du 30 mai 2023, à laquelle siégeaient :
M. Sorin, président,
M. Errera, premier conseiller,
Mme de Saint Chamas, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juin 2023.
La rapporteure,
M. de SAINT CHAMAS
Le président,
J. SORINLa greffière,
B. CHAHINE
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
2/2-
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608110
Le Tribunal Administratif de Marseille, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-3 du code de justice administrative, a été saisi par Mme A..., ressortissante ivoirienne, afin d'obtenir la délivrance effective d'une carte de séjour pluriannuelle dont le renouvellement lui avait déjà été accordé par une décision favorable du 1er août 2025. Le juge a constaté que la condition d'urgence était remplie s'agissant d'une demande de renouvellement de titre de séjour et que la mesure sollicitée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Il a enjoint au préfet des Bouches-du-Rhône de convoquer l'intéressée sous quinze jours pour lui remettre le titre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. L'État a également été condamné à verser 1 500 euros au titre des frais de justice, sous réserve de l'admission définitive de Mme A... à l'aide juridictionnelle provisoire.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608580
Le Tribunal administratif de Marseille, statuant en référé, a rejeté la requête de M. B... concernant le traitement de sa demande de document de circulation pour étranger mineur pour sa fille. La requête a été jugée irrecevable car elle ne contenait pas de conclusions, c'est-à-dire qu'elle ne précisait pas ce que le requérant demandait au juge. Cette irrecevabilité a été constatée sur le fondement de l'article R. 411-1 du code de justice administrative. Le juge a donc appliqué l'article L. 522-3 du même code pour rejeter la requête sans instruction ni audience.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Caen — N° TA14-2601609
Le Tribunal administratif de Caen, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté la requête de Mme A... B... tendant à la suspension d'une décision de l'Agence nationale des titres sécurisés (ANTS) refusant l'immatriculation d'un véhicule et l'exonération du malus écologique. La demande a été jugée manifestement irrecevable car la requérante n'avait pas présenté de requête distincte aux fins d'annulation de la décision contestée, comme l'exige l'article R. 522-1 du même code. En conséquence, le juge a rejeté la requête sans instruction ni audience, en application de l'article L. 522-3.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Besançon — N° TA25-2601163
Le Tribunal Administratif de Besançon, statuant en référé, a rejeté la demande de suspension de la délibération du conseil municipal d’Etupes approuvant le budget primitif 2026. Le juge a estimé que la condition d’urgence n’était pas remplie, le requérant n’ayant pas démontré que l’exécution du budget entraînerait un blocage du fonctionnement des services publics communaux ou une situation financière irréversible. En conséquence, la requête de M. C... a été rejetée, sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de la délibération. La décision se fonde sur l’article L. 521-1 du code de justice administrative.
01/06/2026