Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 20 juillet 2023 et les 21 février et 16 septembre 2024, la SCI du 168 boulevard Saint-Germain, représentée par Me Bouquet et Me Laumière du cabinet CMS Francis Lefebvre Avocats, demande au tribunal :
1°) d’annuler les rectifications de son bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés au titre de ses exercices clos en 2019 et 2020 pour des montants en base respectifs de 858 650 euros et 171 730 euros ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle a été privée de sa garantie des voies de recours hiérarchiques ;
- les biens utilisés par le service comme termes de comparaison pour remettre en cause la valeur vénale du terrain d’assise de son immeuble locatif et, par suite, la preuve de la sous-évaluation de cette valeur n’étant pas rapportée, le montant fiscalement déductible de ses dotations aux amortissements des bâtiments ne pouvait valablement être remis en cause.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 janvier, 22 août et 19 septembre 2024, l'administrateur des finances publiques, représentant la direction spécialisée de contrôle fiscal d'Île-de-France, conclut au rejet de la requête.
Il soutient qu’aucun des moyens soulevés par la SCI du 168 boulevard Saint-Germain n’est fondé.
Par une ordonnance du 5 juin 2025, la clôture d’instruction a été fixée, en dernier lieu, au 31 juillet 2025 à 12 heures.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Amadori ;
- les conclusions de M. Charzat, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
La SCI du 168 boulevard Saint-Germain, qui exerce une activité de location de biens immobiliers, a fait l'objet d'une vérification de sa comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2020. Par une proposition de rectification du 17 octobre 2022, le service vérificateur lui a proposé des rappels de contributions sur les revenus locatifs ainsi que des rehaussements de ses bases imposables à l’impôt sur les sociétés, ces derniers résultant de la remise en cause de la déduction fiscale des amortissements comptabilisés à raison du bien immobilier inscrit à l’actif de son bilan. Ces rehaussements ont été maintenus à la suite des observations de la contribuable et, à l’issue de la procédure contradictoire, ses déficits reportables ont été ramenés à 637 109 euros au titre de son exercice clos en 2019 et 675 733 euros au titre de son exercice clos en 2020. La SCI du 168 boulevard Saint-Germain a contesté ces rehaussements par une réclamation du 6 avril 2023 qui a fait l’objet de la part de l'administrateur des finances publiques représentant la direction spécialisée de contrôle fiscal d'Île-de-France d’une décision de rejet du 23 mai 2023.
Sur les conclusions à fin de décharge :
Aux termes de l’article 39 du code général des impôts, applicable en matière d’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 209 du même code : « 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant (…) notamment : (…) / 2° (…) les amortissements réellement effectués par l’entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d’après les usages de chaque nature d’industrie, de commerce ou d’exploitation (…) ». Aux termes l’article 38 quinquies de l’annexe III au même code : « 1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine. / Cette valeur d’origine s’entend : / a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c'est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escompte de règlement obtenus et majorés des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies ». Aux termes de l’article 38 sexies de l’annexe III au même code : « La dépréciation des immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, notamment les terrains (…) donne lieu à la constitution de provisions dans les conditions prévues au 5° du 1 de l’article 39 du code général des impôts ». Il résulte de ces dispositions, d’une part, que la valeur d’origine servant de référence à l’inscription en immobilisation d’un bien acquis à titre onéreux est constituée du prix d’achat, le cas échéant majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et, d’autre part, que les immobilisations qui ne se déprécient pas avec le temps, comme les terrains, ne donnent pas lieu à amortissement. Il en est ainsi des terrains d'assiette des immeubles bâtis, même si ces derniers occupent toute la superficie de ces terrains. Lorsque l’administration remet en cause la répartition, au sein du bilan d’un contribuable, entre les valeurs retenues respectivement pour un terrain et pour une construction édifiée sur ce terrain, en invoquant l’insuffisance de la valeur retenue pour le terrain, il lui appartient d’établir l’insuffisance de cette valeur. Elle doit, pour déterminer la valeur du terrain, se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan du contribuable. Ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires. A défaut, l’administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien.
En l’espèce, il résulte de l’instruction que la SCI du 168 boulevard Saint-Germain est propriétaire d’un immeuble de type « haussmannien » achevé en 1880 et situé au 168, boulevard Saint-Germain à Paris 6ème. L’immeuble se compose d’un rez-de-chaussée de 494 mètres carrés (locaux commerciaux) et de six étages comprenant 2 328 mètres carrés d’appartements. Au 1er janvier 2015, la société a inscrit cet ensemble à l'actif de son bilan pour sa valeur d’acquisition, soit 31 500 000 euros. La valeur du terrain a été fixée en comptabilité à 6 300 000 euros (soit 20 % de la valeur globale de l’immeuble) et celle de la construction, amortie par composants (gros œuvre, couverture/façade, installations générales et techniques et agencements) a été fixée à 25 200 000 euros (soit 80 % de la valeur globale de l’immeuble). Le service vérificateur, estimant que le terrain, non amortissable, aurait dû être inscrit pour une valeur vénale de 18 900 000 euros, a réévalué l’amortissement déductible et procédé à la réintégration, à l’exercice clos en 2019, d’une part, de l’annuité de 171 730 euros et, d’autre part, des amortissements qui auraient été pratiqués, à tort, au titre des exercices clos entre 2015 et 2018. Elle a également procédé à la réintégration d’une annuité de 171 730 euros au titre de l’exercice clos en 2020.
Pour établir l’insuffisance de la valeur d’inscription du terrain d’assiette du bien, l’administration fiscale se réfère à cinq transactions portant sur des immeubles cédés dans les trois années ayant précédé l’entrée du bien en litige au bilan, dont elle extrait un rapport moyen de 40 % entre la valeur d’inscription du terrain au bilan et la valeur totale. Toutefois, il résulte de l’instruction que, parmi ces cinq transactions, seules trois transactions portent sur des biens situés dans une zone géographique comparable, à savoir le 6ème arrondissement de Paris (pour les deux premiers termes) et la Rue Soufflot (5ème arrondissement, proche du 6ème) pour le troisième. Parmi ces derniers, le deuxième terme, portant sur un local commercial, et le troisième, portant sur un appartement, ne peuvent être retenus, en tant qu’ils ne portent pas sur un bien comparable à celui en litige. Enfin, et en tout état de cause, aucune des transactions de référence produites par le service ne porte sur un bien ayant une surface comparable, les biens en cause ayant une superficie comprise entre 790 et 1 765 mètres carrés, alors que le seul de ces biens pouvant constituer un comparable pertinent au vu de sa localisation et de son usage présente une surface inférieure de
72 % au bien en litige.
Il résulte ce qui précède que l’administration fiscale ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la sous-évaluation du terrain inscrit à l’actif du bilan et de la surévaluation corrélative de la construction. Elle n’était, par suite, pas fondée à réintégrer aux résultats imposables de la SCI du 168 boulevard Saint-Germain les fractions de dotations aux amortissements pratiquées résultant de la réévaluation des valeurs respectives d’inscription du terrain, d’une part et du bâti, d’autre part.
Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur l’autre moyen de la requête, que la SCI du 168 boulevard Saint-Germain est fondée à demander la réduction de ses résultats imposables au titre de ses exercices clos en 2019 et 2020 à hauteur, respectivement, de 858 650 euros et 171 730 euros.
Sur les frais liés à l’instance :
Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative au titre des frais exposés par la SCI du 168 boulevard Saint-Germain et non compris dans les dépens.
D E C I D E:
Article 1er : Les résultats fiscaux de la SCI du 168 boulevard Saint-Germain au titre de ses exercices clos en 2019 et 2020 sont réduits à hauteur, respectivement, de 858 650 euros et 171 730 euros.
Article 2 : Les déficits reportables de la SCI du 168 boulevard Saint-Germain au titre de ses exercices clos en 2019 et 202 sont fixés en conséquence de la réduction prononcée à l’article 1er du présent jugement.
Article 3 : L’Etat versera à la SCI du 168 boulevard Saint-Germain une somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI du 168 boulevard Saint-Germain est rejeté.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI du 168 boulevard Saint-Germain et à l'administrateur des finances publiques représentant la direction spécialisée de contrôle fiscal d'Île-de-France.
Délibéré après l'audience du 13 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Le Roux, présidente,
M. Amadori, premier conseiller,
M. Touzanne, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.
Le rapporteur,
Signé
A. AMADORI
La présidente,
Signé
M.-O. LE ROUX
La greffière,
Signé
F. KHALALI
La République mande et ordonne à la ministre auprès du ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.