Le Tribunal Administratif de Paris a rejeté la demande de M. et Mme A... tendant à la décharge de cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, d'un montant total de 33 775 euros, consécutives à une plus-value immobilière. Les requérants contestaient le bien-fondé du rehaussement en se prévalant de l'exonération prévue au 1° bis du II de l'article 150 U du code général des impôts, applicable à la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix de vente dans l'acquisition d'une nouvelle habitation principale. Le tribunal a jugé que les contribuables ne rapportaient pas la preuve, qui leur incombait, du remploi effectif du prix de cession dans le délai de vingt-quatre mois, condition substantielle pour bénéficier de l'exonération, et que la doctrine administrative invoquée ne pouvait être utilement invoquée en l'absence de démonstration de cette condition.
Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 31 juillet et 29 décembre 2023, M. et Mme A..., représenté par Me Cormery et Me Maréchal, demandent au tribunal :
1°) prononcer la décharge de la totalité des cotisations supplémentaires d’imposition mis à leur charge, des majorations et intérêts de retard pour un montant de 33 775 euros ;
2°) de condamner l’Etat aux entiers dépens et de mettre à sa charge la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
M. et Mme A... soutiennent que :
ils pouvaient bénéficier de l’exonération prévue au 1° bis du II. de l’article 150 U du code général des impôts, tel qu’interprété par la doctrine en application de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, dès lors qu’ils n’étaient plus, au moment de la vente ayant procuré la plus-value en cause, propriétaires de leur résidence principale depuis plus de quatre ans ;
ils ont réemployé la fraction du prix de cession en cause à l’acquisition d’un logement, conformément à la condition posée au 1° bis du II. de l’article 150 U du code général des impôts.
Par un mémoire en défense, enregistré le 29 septembre 2023, la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que :
- la cession pour laquelle les requérant ont entendu bénéficier de l’exonération de plus-value en application du 1° bis du II. de l’article 150 U du code général des impôts n’était pas une première cession d'un logement, autre que la résidence principale et alors qu’ils n’auraient pas été propriétaire de leur résidence principale au cours des quatre années précédant la cession ;
- ils n’apportent pas la preuve d’avoir employé l’argent tiré de la vente du bien dans l’acquisition qu’ils auraient affecté à leur habitation principale.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Desprez,
- les conclusions de Mme Laforêt, rapporteure publique,
- et les observations de Me Cormery, représentant M. et Mme A....
Une note en délibéré présentée par M. et Mme A... a été enregistrée le 7 octobre 2025.
Considérant ce qui suit :
M. et Mme A... ont vendu le 14 octobre 2020 un bien pour lequel ils ont bénéficié de l’exonération de plus-value prévue au 1° bis du II. de l’article 150 U du code général des impôts. Estimant qu’ils ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier de cette exonération, l’administration leur a adressé une proposition de rectification puis a émis le 30 novembre 2022 un avis de mise en recouvrement pour une somme de 34 775 euros correspondant à une imposition au titre de la plus-value, au titre de prélèvements sociaux et au titre de la taxe prévue à l’article 1609 nonies G du code général des impôts, ainsi que 856 euros d’intérêts de retard. La réclamation contentieuse de M. et Mme A... ayant été rejetée, ceux-ci demandent au tribunal de prononcer la décharge, en droits et en pénalités, des impositions mises à leur charge.
Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : « I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (…) II. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; / 1° bis Au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. / L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement ; (…) ».
Aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'Administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et qu'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'Administration. Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'Administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente ». La doctrine administrative référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-30 édictée en 2013 précise : « Sont considérés comme des résidences principales, les immeubles ou les parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. / Ainsi, la résidence principale s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement pendant la majeure partie de l’année et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt »
Il résulte de l’instruction que M. et Mme A... ont, après avoir déménagé de leur logement de Vindey le 28 août 2016, vendu celui-ci le 17 juin 2017 en le déclarant comme leur résidence principale « au jour de la cession », et bénéficié à ce titre de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U. La computation du délai de quatre ans prévu au 1° bis du II de l’article 150 U doit prendre pour point de départ cette cession, la qualité de résidence principale ne pouvant être regardée comme différente au sens du 1° et du 1° bis de cet article. La circonstance que M. et Mme A... aient indiqué, dans leur déclaration des revenus de 2016, établie en juin 2017, que leur adresse se situait à Reims, ne s’oppose à ce que leur résidence habituelle et effective, au sens de la doctrine citée au point précédent, soit regardée, au moins jusqu’à cette date, comme ayant été située dans le logement situé à Vindey qu’ils étaient en train de vendre et qui avait alors, au sens des dispositions précitées du code général des impôts, le caractère de résidence principale. L’administration était ainsi fondée à regarder M. et Mme A... comme disposant de leur résidence habituelle et effective dans le logement de Vindey jusqu’au 17 juin 2017, soit après leur déménagement effectif et physique de cette résidence. L’administration a pu, à bon droit, estimer que la condition imposée par le 1° bis du II de l’article 150 U, telle qu’interprétée par la doctrine référencée, et liée à l’absence de propriété de leur résidence principale au cours des quatre années qui précédaient, n’était pas remplie à la date de la cession de leur appartement de Paris, le 14 octobre 2020.
Il résulte de tout ce qui précède que la requête doit être rejetée en toutes ses conclusions, y compris celles présentées en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme A... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme A... et à la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.
Délibéré après l'audience du 7 octobre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Simonnot, président,
M. Desprez, premier conseiller,
Mme Van Daële, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.
Le rapporteur,
signé
JB. DESPREZ
Le président,
signé
JF. SIMONNOT
Le greffier,
signé
M-C. POCHOT
La République mande et ordonne au ministre de l’économie et des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision