Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2325424

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 6 novembre 2023, la société civile de placement collectif immobilier (SCPI) Fructipierre, représentée par Me Dumez, demande au tribunal de :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à raison d’un immeuble dont elle est propriétaire sis 104 boulevard Saint-Germain (Paris 6ème) d’un montant de 3 412 euros au titre de l’année 2020 et de 3 172 euros au titre de l’année 2021 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
- la surface réelle du local à usage professionnel est de 1 023 m2 ;
- la pondération des surfaces retenues par le service est erronée ;
- doit être écarté le local-type n° 53 du procès-verbal des locaux commerciaux du 6ème arrondissement, quartier Monnaie et retenu le local-type n° 65 du procès-verbal des locaux commerciaux du 13ème arrondissement, quartier Maison Blanche avec un ajustement de moins 20% pour tenir compte de la différence de taille des locaux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 mars 2024, la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.


Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
- le code de justice administrative.


Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Benhamou,
- et les conclusions de M. Coz, rapporteur public.


Considérant ce qui suit :

1. La société Fructipierre, propriétaire d’un local commercial sis au 104 boulevard Saint-Germain (Paris 6ème) occupé par un magasin d’articles de sport, a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour un montant de 17 206 euros au titre de l’année 2020 et de 18 179 euros au titre de l’année 2021. Par une réclamation en date du 29 décembre 2021, elle a demandé la réduction de ces impositions. Par la présente requête, la société requérante demande au tribunal de prononcer une réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie d’un montant de 3 412 euros au titre de l’année 2020 et de 3 172 euros au titre de l’année 2021.

Sur la charge de la preuve :

2. Aux termes de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : « Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré. / Il en est de même lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d’après le contenu d’un acte présenté par lui à la formalité de l’enregistrement ».

3. La taxe foncière sur les propriétés bâties ayant été établies, au titre des années en litige, conformément aux indications portées sur ses déclarations, il incombe à la société Fructipierre, en application des dispositions précitées de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales, de démontrer le caractère exagéré des impositions en litige.

Sur les conclusions à fin de réduction :

4. D’une part, en vertu de l’article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au litige : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. (…) C. – La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. (…) »

5. D’autre part, aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts : « Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. » Aux termes de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 : « La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

6. En premier lieu, la société requérante soutient que la surface réelle du local commercial en litige doit être établie à 932 m2 conformément au mesurage effectué par un géomètre expert en 2012. Toutefois, ce mesurage a été effectué conformément au décret du 17 mars 1967 précité dont les critères diffèrent de ceux énoncés à l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts pris pour l’application de l’article 1498 du même code. Par conséquent, la société requérante, sur qui repose la charge de la preuve, n’établit pas que la surface réelle du local en litige serait différente de celle retenue par le service.

7. En deuxième lieu, la société requérante soutient que la pondération retenue entre l’affectation principale, soit en l’espèce les surfaces de vente des articles de sport, et les parties couvertes dont la valeur d’utilisation est réduite par rapport à l’affectation principale (P2), soit en l’espèce les bureaux et annexes, est erronée et produit à l’appui de ce moyen un plan des « surfaces accessibles projetées » indiquant une répartition entre la surface accessible au public de vente d’articles de sport et la surface non accessible au public. Toutefois, il n’est pas établi par la société requérante, qui supporte la charge de la preuve, que les plans, qui ne sont pas datés, projetés pour le magasin d’article de sport ait été effectivement mis en œuvre. Par suite, le moyen tiré de ce que la pondération des surfaces du local en litige serait erronée doit être écarté.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : « (…) / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. / (…) 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. / (…) Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. (…).

9. La société requérante soutient que la valeur locative retenue du local commercial en comparaison au local-type n°53 du procès-verbal des locaux commerciaux du 6ème arrondissement – quartier Monnaie est moins comparable au local en litige que le local-type n°65 du procès-verbal des locaux commerciaux du 13ème arrondissement – quartier Maison Blanche pour lequel il serait nécessaire d’ajuster la valeur locative à moins 20% pour tenir compte de la différence de taille entre le local-type et le local en litige. Elle soutient notamment que le local-type n°53 du procès-verbal des locaux commerciaux du 6ème arrondissement – quartier Monnaie est un magasin alimentaire de type supérette dont les caractéristiques augmentent la valeur locative alors que le local-type n°65 du procès-verbal des locaux commerciaux du 13ème arrondissement – quartier Maison Blanche est un magasin de bagages dont l’activité est comparable à celle du le local en litige. Toutefois, le local-type n°53 se situe dans le 6ème arrondissement de Paris à 500 mètres du local en litige alors que le local-type n°65 se situe dans le 13ème arrondissement de Paris à 3 kilomètres au sud du local en litige. Par ailleurs, l’administration fiscale fait valoir qu’il a été tenu compte de la différence de taille entre le local-type n°53 de 537 m2 de surface réelle et 400 m2 de surface pondérée et le local en litige par un ajustement de moins 10% de la valeur locative. Par conséquent, la société requérante n’établit pas que le local-type retenu par l’administration ne serait pas le plus proche du local en litige ni que le coefficient d’ajustement du local-type serait insuffisant.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la société Fructipierre n’est pas fondée à demander la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2020 et 2021. Par voie de conséquences ses conclusions au titre des dispositions L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées.




D E C I D E :




Article 1er : La requête de la SCPI Fructipierre est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile de placement collectif immobilier Fructipierre et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.


Délibéré après l’audience du 1er décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Séval, président,
M. Errera, premier conseiller,
Mme Benhamou, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2025.


La rapporteure,


signé


C. BENHAMOULe président,


signé


J.-P. SEVAL
La greffière,


signé


S. LARDINOIS


La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.