Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 avril et 20 août 2024, la Société Foncière du Colisée demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 pour un appartement situé 34 rue d’Aubervilliers à Paris ;
2°) de lui faire bénéficier du sursis de paiement jusqu’au dernier recours ;
3°) d’annuler la saisie administrative du 22 juillet 2024 et de prononcer la restitution de la somme correspondante ;
4°) de condamner l’Etat à lui verser la somme de 70,70 euros correspondant aux frais bancaires liés à la saisie contestée.
La Société Foncière du Colisée soutient que :
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l’appartement litigieux était en vente au 1er janvier 2023 ;
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il ne pouvait être loué puisqu’il était classé en DPE G au 1er janvier 2023 ;
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elle a demandé le sursis de paiement à deux reprises et l’administration ne pouvait procéder à une saisie administrative à tiers détenteur ;
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sa banque a appliqué des frais de 70,70 euros en raison de la saisie administrative à tiers détenteur et ces frais doivent lui être remboursés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 24 juillet 2024, la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de France et de Paris conclut au rejet de la requête.
Elle soutient qu’aucun moyen de la requête n’est fondé.
Par un courrier du 18 décembre 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative que le jugement était susceptible d’être fondé sur des moyens soulevés d’office tirés, d’une part, de l’irrecevabilité des conclusions à fin d’annulation de la saisie administrative du 22 juillet 2024 en l’absence de réclamation préalable formée auprès de l’administration fiscale conformément à l’article L. 281 du livre des procédures fiscales et, d’autre part, de l’irrecevabilité des conclusions indemnitaires tendant au paiement par l’Etat de la somme de 70,70 euros correspondant aux frais bancaires, faute d’avoir fait l’objet d’une requête distincte de celle tendant à la décharge des impositions.
Par un mémoire enregistré le 19 décembre 2025, la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de France et de Paris a indiqué ne pas avoir d’observations à formuler en réponse à ces moyens d’ordre public.
Par un mémoire, enregistré 9 janvier 2026, la SARL Société Foncière du Colisée a présenté des observations en réponse à ces moyens d’ordre public.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
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le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
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le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
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le rapport de Mme Dousset,
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et les conclusions de M. Lenoir, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
La Société Foncière du Colisée, qui exerce l’activité de marchand de biens, a été assujettie au titre de l’année 2023 à la taxe sur les logements vacants pour un appartement dont elle est propriétaire situé 34 rue d’Aubervilliers dans le 19ème arrondissement de Paris pour un montant de 643 euros. La société demande la décharge de cette taxe. En outre, le service a procédé à une saisie administrative à tiers détenteur auprès de l’établissement bancaire détenant le compte de la Société Foncière du Colisée pour un montant de 707 euros et la banque a appliqué des frais de 70,70 euros. La Société Foncière du Colisée demande l’annulation de cette saisie, la restitution de la somme de 707 euros et le remboursement par l’Etat des frais bancaires.
Sur le bien-fondé des impositions :
Aux termes de l’article 232 du code général des impôts : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. (…) / II. – La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. / III. – La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. (…) V. – Pour l’application de la taxe, n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. / VI. – La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. (…) ».
Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n’a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves, dont la réserve suivante : « Ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur. » Il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention du contribuable à produire les éléments qu’il est seul en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d’apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle.
La Société Foncière du Colisée soutient, d’une part, qu’elle n’avait pas le droit de louer l’appartement litigieux puisque sa performance énergétique était de G et qu’elle a dû attendre que les travaux d’isolation extérieure votés en assemblée générale soient terminés en octobre 2023 pour pouvoir le louer. Toutefois, elle n’établit pas, par la seule production d’un bilan de performance énergétique du 2 décembre 2016, que l’appartement était encore classé G au 1er janvier 2023 alors qu’il résulte de l’instruction et, en particulier des termes de l’annonce publiée sur un site internet dédié en vue de la vente de cet appartement, créée le 16 mars 2022 et modifiée le 22 mars 2022, que cet appartement a été entièrement rénové à neuf, ce qui a pu avoir une incidence sur sa performance énergétique. En outre, si elle indique ne pas avoir voulu investir dans des travaux de rénovation énergétique privatifs dès lors qu’une rénovation par l’extérieur était votée par la copropriété, elle ne produit aucun élément de nature à justifier de la nature et du coût de tels travaux au sein du bien qui lui auraient permis le cas échéant de le remettre en location.
D’autre part, si la Société Foncière du Colisée se prévaut de la circonstance que l’appartement était en vente au 1er janvier 2023 à un prix lui permettant de réaliser un bénéfice, il ne résulte pas de l’instruction que le prix de vente de 285 000 euros n’était pas excessif au regard des prix du marché dans le quartier, comme l’administration le fait valoir. En outre, le fait que ce bien, qui était en vente depuis au moins 2021, n’ait pas trouvé un acquéreur au prix souhaité par la société n’est pas de nature à justifier d’une vacance indépendante de la volonté de la requérante.
Il résulte de tout ce qui précède que la Société Foncière du Colisée n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration a mis à sa charge la taxe sur les logements vacants pour l’appartement en litige au titre de l’année 2023.
Sur la saisie administrative à tiers détenteur du 22 juillet 2024 :
Aux termes de l’article L. 277 du livre des procédures fiscales : « Le contribuable qui conteste le bien-fondé ou le montant des impositions mises à sa charge est autorisé, s’il en a expressément formulé la demande dans sa réclamation et précisé le montant ou les bases du dégrèvement auquel il estime avoir droit, à différer le paiement de la partie contestée de ces impositions et des pénalités y afférentes. / L’exigibilité de la créance et la prescription de l’action en recouvrement sont suspendues jusqu’à ce qu’une décision définitive ait été prise sur la réclamation soit par l’administration, soit par le tribunal compétent (…) ».
Il résulte de ces dispositions que le sursis de paiement, en ce qu’il entraîne la suspension de l’exigibilité des impositions en litige, fait obstacle à ce que ces dernières soient recouvrées.
Il est constant que la Société Foncière du Colisée a demandé le sursis de paiement de la somme de 643 euros mise en recouvrement le 31 octobre 2023 dans sa réclamation contentieuse du 22 novembre 2023 et qu’en l’absence de réponse de l’administration, elle a rappelé cette demande dans un courrier du 14 mars 2024, adressé à l’administration en réponse à une lettre de relance, puis a saisi le tribunal administratif de céans le 12 avril 2024. Dans ces conditions, la Société Foncière du Colisée est fondée à soutenir qu’à la date à laquelle l’administration a émis la saisie administrative à tiers détenteur litigieuse, le 22 juillet 2024, la créance n’était pas exigible, ainsi qu’elle l’a soutenu dans sa contestation de cette saisie adressée à l’administration le 16 août 2024. Par suite, cette saisie doit être annulée et il y a lieu de prononcer la décharge de l’obligation de payer la somme de 707 euros et la restitution de cette somme.
Sur les conclusions tendant au remboursement des frais bancaires :
Il est constant que la banque de la Société Foncière du Colisée a débité son compte de la somme de 70,70 euros correspondant aux frais de traitement de la saisie administrative à tiers détenteur du 22 juillet 2024 émise à tort par l’administration. Par suite, il y a eu lieu de condamner l’Etat à rembourser cette somme à la Société Foncière du Colisée.
Sur la demande de sursis de paiement :
Le sursis de paiement prévu à l’article L. 277 du livre des procédures fiscales n’a de portée que pendant la durée de l’instance devant le tribunal administratif. Il s’ensuit que les conclusions de la société requérante tendant à ce que le sursis de paiement soit prolongé jusqu’au dernier recours ne peuvent qu’être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La Société Foncière du Colisée est déchargée de l’obligation de payer la somme de 707 euros correspondant à la saisie administrative à tiers détenteur du 22 juillet 2024.
Article 2 : La saisie administrative à tiers détenteur du 22 juillet 2024 est annulée et la somme de 707 euros est restituée à la Société Foncière du Colisée.
Article 3 : L’Etat remboursera à la Société Foncière du Colisée la somme de 70,70 euros correspondant aux frais bancaires liés à la saisine administrative à tiers détenteur annulée à l’article 2.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la Société Foncière du Colisée et à la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris.
Délibéré après l’audience du 11 février 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Topin, présidente,
Mme Dousset, première conseillère,
Mme Calladine, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 février 2026.
La rapporteure,
Signé
A. DOUSSET
La présidente,
Signé
E. TOPIN
La greffière,
Signé
V. FLUET
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.