Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 25 mars 2024 et 30 août 2024, la SAS Ecole de Condé, représentée par Me Grossmann, demande au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 26 janvier 2024 par lequel la maire de Paris a accordé le permis de construire, valant permis de démolir, enregistré sous le n° PC 075 115 23 V0032, à la SAS Bouygues Immobilier et à la SASU GR Foncière de participations, pour la construction d’un immeuble à destination d’habitation et de commerce ainsi que le changement de destination de locaux existants, sur les parcelles cadastrées section CD n°s 28 et 29 sises 58-60 boulevard Garibaldi et 1-3 rue Jean Daudin dans le 15ème arrondissement de Paris ;
2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris, de la SAS Bouygues Telecom et de la SASU GR Foncière de participations une somme de 10 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société requérante soutient que :
- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence du signataire de l’acte ;
- le projet aurait dû, en application de l’article R. 425-1 du code de l’urbanisme, être soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France dont l’avis du 13 septembre 2023 comporte des inexactitudes ;
- l’avis émis par la commission de sécurité le 15 décembre 2023 l’a été dans des conditions irrégulières ;
- le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas l’agrément prévu à l’article L. 510-1 du code de l’urbanisme en méconnaissance de l’article R. 431-16 du même code ;
- il ne fait pas état de l’immeuble existant situé en face du projet en méconnaissance du b) du 2° de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme et du c) de l’article R. 431-10 du même code ;
- il ne comprend pas de documents permettant de s’assurer du respect des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;
- l’arrêté litigieux méconnaît l’article UG 2.2.3 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le projet ne prévoit pas d’affecter au logement locatif social au moins 30 % de la surface de plancher relevant de la destination habitation créée ;
- il méconnaît l’article UG 4.3 du règlement dès lors qu’aucune pièce du dossier ne permet de vérifier que les caractéristiques du branchement au réseau d’assainissement seraient conformes aux conditions minimales exigées par le Règlement d'assainissement de Paris ;
- il méconnaît l’article UG 7.1 du règlement dès lors que le projet impact gravement les conditions d’ensoleillement de l’immeuble situé en face de la construction nouvelle ;
- il méconnaît l’article UG 8.1 du règlement dès lors qu’il n’est pas établi que les façades comportant des baies constituant l’éclairement premier de pièces principales sont édifiées à plus de six mètres des façades situées sur les parcelles cadastrées section CD n°s 28 et 61 et que les pièces principales sont éclairées par au moins une baie comportant une largeur de vue égale à 4 mètres au minimum ;
- il méconnaît l’article UG 10.4 du règlement dès lors que le prospect entre les façades situées en vis-à-vis sur les parcelles cadastrées section CD n°s 28 et 29 est inférieur à 8,91 mètres ;
- il méconnaît l’article UG 13.1.1 du règlement dès lors que le projet aurait dû prévoir un dispositif économisant ou produisant de l’énergie renouvelable ;
- il méconnaît l’article R. 111-2 du règlement du plan local d’urbanisme compte tenu du risque pour la sécurité engendré par le projet.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 30 juillet 2024, 7 août 2024 et 30 septembre 2024, la SAS Bouygues Immobilier et la SASU GR Foncière de participations, représentées par la SCP Lacourte Raquin Tatar (Me Gauthier), concluent, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) à titre principal, au rejet de la requête ;
2°) à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600- 5-1 ;
3°) à ce que la société requérante leur verse une somme de globale de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que les moyens invoqués par la société Ecole de Condé ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 14 août 2024, 16 septembre 2024 et 28 octobre 2024, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que les moyens invoqués par la société Ecole de Condé ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 27 janvier 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 12 février 2025.
Par une intervention, enregistrée le 2 août 2025, Mme C... A... demande que le tribunal rejette la requête.
Par un courrier du 12 décembre 2025, le tribunal a informé les parties, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité des conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 26 janvier 2024, en tant qu’il vaut permis de construire, compte tenu de l’absence d’intérêt à agir de l’Ecole de Condé au sens des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme.
Par un mémoire, enregistré le 29 décembre 2025, l’Ecole de Condé a présenté des observations en réponse à ce moyen d’ordre public.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code du patrimoine ;
- le code de l’urbanisme ;
- l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme B...,
- les conclusions de M. Grandillon, rapporteur public,
- les observations de Me Partaix et Me Chevallier pour la société Ecole de Condé,
- et les observations de Me Goncalves pour les sociétés Bouygues Immobilier et la GR Foncière de participations.
Considérant ce qui suit :
1. Le 12 juin 2023, la SAS Bouygues Immobilier et la SASU GR Foncière de participations ont déposé conjointement un permis de construire, valant permis de démolir, pour la construction d’un immeuble de 14 logements, dont un social, et de locaux d’activités sur les parcelles cadastrées section CD n°s 28 et 29 sises 58-60 boulevard Garibaldi et 1-3 rue Jean Daudin dans le 15ème arrondissement de Paris. Par un arrêté du 26 janvier 2024, la maire de Paris a accordé le permis de construire. La SAS Ecole de Condé demande l’annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté.
Sur l’intervention de Mme C... A... :
2. Mme A... justifie d’un intérêt suffisant au maintien de la décision attaquée. Ainsi son intervention est recevable.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En ce qui concerne la légalité externe :
3. En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire (…) est : a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme (…) ». D’autre part, aux termes de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales : « I. -Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'ils ont été portés à la connaissance des intéressés dans les conditions prévues au présent article et, pour les actes mentionnés à l'article L. 2131-2, qu'il a été procédé à la transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement prévue par cet article (…) ». Et aux termes des dispositions de l’article L. 2511-27 de ce code : « Le maire de la commune ou le maire de Paris peut donner sous sa surveillance et sa responsabilité, par arrêté, délégation de signature au directeur général des services de la mairie ou de la Ville de Paris et aux responsables de services communaux (…) ».
4. En l’espèce, l’arrêté litigieux du 26 janvier 2024 a été signé par M. D... E..., chef du service du permis de construire et du paysage de la rue, qui bénéficiait d’une délégation de signature de la maire de Paris par un arrêté du 4 décembre 2023 à l’effet notamment de signer les permis de construire et de démolir. Cet arrêté a été publié au bulletin officiel de la ville de Paris du 6 décembre 2023 et le tampon du 4 décembre 2023 figurant sur la délibération atteste de sa réception par les services de la préfecture à cette date. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte doit être écarté.
5. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 425-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire, le permis d'aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 621-32 du code du patrimoine si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées, ou son avis pour les projets mentionnés à l'article L. 632-2-1 du code du patrimoine. ». Aux termes de l’article L. 621-30 du code du patrimoine : « I. – Les immeubles ou ensembles d'immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. / La protection au titre des abords a le caractère de servitude d'utilité publique affectant l'utilisation des sols dans un but de protection, de conservation et de mise en valeur du patrimoine culturel. / II. – La protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l'autorité administrative dans les conditions fixées à l'article L. 621-31. (…) / En l'absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. (…) » Aux termes de l’article L. 621-32 du même code : « Les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur d'un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. / L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d'un monument historique ou des abords. / Lorsqu'elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l'urbanisme ou au titre du code de l'environnement, l'autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues aux articles L. 632-2 et L. 632-2-1. » Aux termes du I de l’article L. 632-2 de ce code : « I. – L'autorisation prévue à l'article L. 632-1 est, sous réserve de l'article L. 632-2-1, subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. (…) / Le permis de construire (…) tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 632-1 du présent code si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent I. (…) »
6. Il résulte de la combinaison des articles L. 621-30, L. 621-32, du I de l'article L. 632-2 du code du patrimoine et de l'article R. 425-1 du code de l'urbanisme que ne peuvent être délivrés qu'avec l'accord de l'architecte des Bâtiments de France les permis de construire portant sur des immeubles situés, en l'absence de périmètre délimité, à moins de cinq cents mètres d'un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques, s'ils sont visibles à l'œil nu de cet édifice ou en même temps que lui depuis un lieu normalement accessible au public, y compris lorsque ce lieu est situé en dehors du périmètre de cinq cents mètres entourant l'édifice en cause.
7. En l’espèce, la société requérante fait valoir que le projet litigieux était soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France compte tenu de la protection au titre des abords. Toutefois, si elle justifie de la situation du projet à moins de cinq cents mètres de plusieurs monuments historiques, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le projet serait visible à l’œil nu de ces édifices ou en même temps qu’eux depuis un lieu normalement accessible au public. Par ailleurs, la circonstance que l’architecte des Bâtiments de France n’a pas listé dans son avis du 13 septembre 2023, qui n’a pas à être motivé, l’ensemble des monuments historiques situés à moins de cinq cents mètres est sans incidence sur sa légalité. Enfin, si cet avis comporte une erreur concernant la nature du projet, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette erreur purement matérielle ait été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur le projet alors que l’avis fait état de l’objet de la demande et du numéro du permis de construire litigieux. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté attaqué méconnaît l’article R. 425-1 du code de l’urbanisme et que l’avis de l’architecte des Bâtiments de France est illégal.
8. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : (…) b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l'article R. 123-22 du même code. » Aux termes de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation : « Les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par l'autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d'accessibilité prévues à l'article L. 161-1 et, lorsque l'effectif du public et la nature de l'établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l'incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2. (…) Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de la même autorité administrative. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire doit être obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. (…) ».
9. En application des dispositions précitées, le projet litigieux a été soumis pour avis à la commission de sécurité placée auprès de la préfecture de police qui a émis un avis défavorable le 15 septembre 2023 puis favorable le 15 décembre 2023. La société requérante soutient que ce dernier avis a été rendu dans des conditions irrégulières dès lors que la commission n’avait pas connaissance de toutes les implications du projet s’agissant de la partie établissement recevant du public. Toutefois, le dossier de demande de permis de construire précise l’occupation par l’école de Condé des bâtiments existants destinés à être réhabilités ou démolis par le projet attaqué ainsi que la destination des futurs locaux d’activités livrés en coque brut qui vont les remplacer. Si le dossier ne mentionne en revanche pas le lien qui existait entre les locaux actuels situés sur les parcelles d’assiette du projet et ceux situés sur la parcelle cadastrée section CD n° 61, qui forment un établissement recevant du public de 3ème catégorie, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que cette omission aurait une incidence sur la décision attaquée alors que les locaux d’activités à usage commercial créés par le projet n’auront plus de lien avec le bâtiment situé sur la parcelle voisine. Par ailleurs, alors que les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers, la société requérante ne peut utilement faire valoir que le projet a pour effet de priver le bâtiment qu’elle occupe d’au moins trois issues de secours et de locaux prévus pour le renouvellement de l’air ainsi que le désenfumage. Enfin, il ne ressort d’aucune pièce du dossier qu’il existerait, ainsi que l’allègue l’école de Condé, un risque important de propagation des incendies aux bâtiments avoisinants. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’irrégularité de l’avis de la commission de sécurité doit être écarté.
En ce qui concerne la légalité interne :
S’agissant de la composition du dossier de demande de permis de construire :
10. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
11. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : (…) 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (…) b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; (…) » Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain (…) »
12. La société requérante fait valoir que le dossier de demande de permis de construire ne fait pas état de l’immeuble existant situé en face du projet, lequel va réduire l’ensoleillement dont il bénéficie. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette omission aurait été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable alors que la notice architecturale et le document graphique font état de l’implantation et du volume de la construction nouvelle, et que le plan cadastral ainsi que la vue aérienne également joints au dossier précisent sa situation dans l’environnement urbain. En outre, aucune disposition du code de l’urbanisme ne prévoit que le dossier de demande de permis de construire doit préciser la perte d’ensoleillement engendrée par la construction projetée sur les constructions voisines. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.
13. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) g) L'agrément prévu à l'article L. 510-1, lorsqu'il est exigé ; (…) » Aux termes de l’article L. 510-1 du même code : « I. ― La construction, la reconstruction, l'extension, le changement d'utilisateur ou d'utilisation de locaux ou installations ou de leurs annexes servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d'enseignement ne relevant pas de l'Etat ou de son contrôle peuvent être soumis à un agrément de l'autorité administrative. (…) » Selon l’article R. 510-1 de ce code : « Dans la région d'Ile-de-France, sont soumis à agrément, sous réserve des exceptions prévues aux articles R. 510-4 et R. 510-6, toute opération entreprise par toute personne physique ou morale de droit privé, ou de droit public lorsque le champ d'action de la personne morale relève en majeure partie du secteur concurrentiel, tendant à la construction, la reconstruction, la réhabilitation ou l'extension de tous locaux ou installations servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d'enseignement. / Les opérations mentionnées au premier alinéa sont soumises à agrément quelle que soit l'affectation des locaux existants et indépendamment de la qualité de leur propriétaire et quelles que soient les conditions juridiques de l'utilisation. Les transferts à titre gratuit sont exclus du champ d'application du présent titre. » L’article R. 510-6 du même code dispose que ; « Sont dispensées de l'agrément les opérations qui répondent à l'une des conditions suivantes : (…) 2. Lorsque ces opérations portent sur des locaux à usage : - de magasin de vente ; (…) 3. Lorsque ces opérations portent sur la reconstruction ou la réhabilitation de bureaux sans extension de surface. (…) »
14. S’il ressort des pièces du dossier que le projet a pour objet la construction, en Ile-de-France, de locaux commerciaux livrés en coque brut, la notice incendie jointe au dossier de demande de permis de construire indique que la nature de l’activité susceptible d’y être exercée est de type M ou N correspondant, selon l’arrêté du 25 juin 1980 susvisé, aux magasins de vente ainsi qu’aux restaurants ou débits de boissons. Alors que ces derniers sont assimilés aux magasins de vente au sens du paragraphe 2 de l’article R. 510-6 du code de l’urbanisme, le projet était dispensé de l’obtention d’un agrément en vertu de ces mêmes dispositions. Le moyen tiré de la méconnaissance du g) de l’article R. 431-16 doit, dès lors, être écarté.
15. En troisième lieu, si la société requérante fait valoir l’insuffisance du dossier de demande de permis de construire, en ce qu’il ne permettrait pas de s’assurer du respect des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, elle ne fait valoir ni l’absence d’un document légalement exigible par le code de l’urbanisme, ni l’insuffisance de certaines pièces produites par les sociétés pétitionnaires. Par suite, ce moyen ne peut être qu’écarté.
S’agissant du respect du règlement du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris, dans sa version applicable au litige :
16. En premier lieu, aux termes de l’article UG.2 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif aux occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières : « (…) UG.2.2.3 - Conditions particulières relatives à l’habitation et à la création de logements locatifs sociaux : 1 - Dans la zone de déficit en logement social délimitée aux documents graphiques du règlement, tout projet de construction neuve, de restructuration lourde ou de changement de destination, entrant dans le champ d'application du permis de construire ou de la déclaration préalable portant sur la création de surfaces d’habitation doit prévoir d’affecter au logement locatif social au moins 30 % de la surface de plancher relevant de la destination Habitation, créée, transformée ou objet du changement de destination. (…) » Les logements locatifs sociaux, au sens de cet article, sont définis par le règlement du plan local d’urbanisme comme « ceux qui sont définis à l'article L.302-5 du Code de la construction et de l'habitation, incluant les centres d'hébergement et de réinsertion sociale. (…) ». Selon l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation : « (…) IV. – Les logements locatifs sociaux retenus pour l'application du présent article sont : (…) 4° Les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions définies au 5° de l'article L. 831-1 ainsi que les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale et des centres d'accueil pour demandeurs d'asile mentionnés, respectivement, aux articles L. 345-1 et L. 348-1 du code de l'action sociale et des familles. (…) » Aux termes de l’article L. 633-1 du même code : « Un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. / Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. (…) »
17. Il est constant que la construction litigieuse se situe dans une zone de déficit en logement social et que le projet devait en conséquence prévoir d’affecter au logement locatif social au moins 30 % de la surface de plancher relevant de la destination habitation. Or, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment à édifier comprend la création d’un logement inclusif destiné à de jeunes adultes portant des handicaps cognitifs. Ce logement, partagé en duplex, est composé de 10 chambres donnant sur un salon partagé ainsi que sur une cuisine commune. Il répond ainsi à la définition d’un logement-foyer au sens de l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation et doit, dès lors, être comptabilisé comme du logement locatif social au sens de l’article L. 302-5 du même code et de l’article UG 2.2.3 du règlement du plan local d’urbanisme. Si la société requérante soutient que la surface dédiée à ce logement-foyer est de 394,56 m2 au regard des superficies indiquées sur les plans des niveaux R+1 et R+2, ces plans ne font pas état de l’ensemble de la surface affectée au logement locatif social à la différence du tableau de surface de plancher figurant à la pièce PC 17 qui fait état de ce que la surface de plancher affectée au logement-foyer représente 400,87 m2 pour une surface totale relevant de la destination habitation de 1 336,37 m2, ce qui représente bien 30 % de cette dernière. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UG 2.3.3 doit ainsi être écarté.
18. En deuxième lieu, aux termes de l’article UG 4 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif aux conditions de desserte des terrains par les réseaux : « UG 4.3 – Assainissement : / 1° Eaux usées : Toute construction générant des eaux usées domestiques doit être raccordée au réseau d’assainissement de la Ville de Paris par un branchement particulier exécuté conformément aux prescriptions du règlement d’assainissement de Paris. / Toutefois, dans les zones relevant de l'assainissement non collectif mentionnées à l’article L.2224-10 du Code général des collectivités territoriales, lorsqu’elles existent, la réalisation d’un dispositif d’assainissement autonome peut être autorisée conformément aux règlements et normes techniques en vigueur. (…) »
19. Il ressort des pièces du dossier que les services de la direction de la propreté et de l’eau ont émis un avis favorable au projet le 15 décembre 2023 après avoir relevé que la propriété est raccordée au réseau d’assainissement par l’intermédiaire d’un branchement déjà existant, qui pourra être éventuellement réutilisé sous réserve de l’application des prescriptions du règlement d’assainissement de Paris. Si requérante soutient que les caractéristiques du branchement actuel ne seraient pas conformes à ce règlement, elle n’apporte aucun élément à l’appui de ses allégations. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UG 4 du règlement du plan local d’urbanisme ne peut qu’être écarté.
20. En troisième lieu, aux termes de l’article UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « UG.7.1 - Dispositions générales : Nonobstant les dispositions de l'article UG 7 et de l'article UG 10-3, l'implantation d'une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d'éclairement d'un immeuble voisin ou à l’aspect du paysage urbain, et notamment à l’insertion de la construction dans le bâti environnant ».
21. La requérante fait valoir que la construction projetée portera atteinte aux conditions d’éclairement de l’immeuble qui lui fait face, situé 2-4 rue Jean Daudin compte tenu de l’élévation d’une façade de 22 mètres en limite séparative en lieu et place du bâtiment existant comprenant un seul étage. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que c’est l’implantation de la construction nouvelle en limite séparative qui a des conséquences sur les conditions d’éclairement de la construction lui faisant face, dont elle est séparée par la voie publique, mais plutôt les conditions d’implantation de la construction nouvelle par rapport à cette voie. En tout état de cause, si le projet litigieux va nécessairement affecter l’ensoleillement de cet immeuble, et notamment priver certains appartements situés dans les étages les moins élevés des rayons directs du soleil, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet va obstruer significativement la lumière de l’immeuble qui lui fait face. Par suite, la maire de Paris n’a pas entaché son appréciation d’une erreur manifeste au regard des dispositions de l’article UG.7.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris.
22. En quatrième lieu, aux termes de l’article UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme : « UG.7.2 - Cour commune et servitude contractuelle d’implantation : / 1°- Cour commune : / Les propriétaires de terrains contigus ont la possibilité de ménager entre leurs bâtiments des cours communes. Dans ce cas, aucune des limites d'une cour commune faisant vis-à-vis à une limite séparative ne peut être située à une distance inférieure à 2 mètres de celle-ci. / L'édification des constructions en limite d'une cour commune relève de l'application des dispositions des articles UG.8 et UG.10.4 ci-après (implantation et gabarit-enveloppe des constructions en vis-à-vis sur un même terrain). (…) ».
23. D’une part, aux termes de l’article UG 8 du règlement, relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain : « UG.8.1 - Dispositions générales : / 1°- Façades comportant des baies constituant l’éclairement premier de pièces principales* : / Lorsque des façades ou parties de façade de constructions en vis-à-vis sur un même terrain comportent des baies constituant l’éclairement premier de pièces principales, elles doivent être édifiées de telle manière que la distance de l'une d'elles au point le plus proche de l'autre soit au moins égale à 6 mètres. / Toute pièce principale doit être éclairée par au moins une baie comportant une largeur de vue égale à 4 mètres au minimum. Toutefois, lorsque l'expression d'une recherche architecturale le justifie, une largeur inférieure à 4 mètres peut être admise à condition que la profondeur du redent créé n'excède pas la moitié de cette largeur. » Pour l’application de ces dispositions, il résulte des documents constituant ce règlement, et notamment de la figure 4 illustrant les notions utilisées, que la largeur de vue n’est pas la largeur de la baie elle-même ou de la pièce à laquelle elle se rapporte, mais celle de la surface dégagée devant elle.
24. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la constitution de deux servitudes de cours communes sur les parcelles CD n°s 28 et 29, d’une part, et sur les parcelles CD n°s 29 et 61, d’autre part, qui prendront la forme d’une servitude non altius tollendi sur une profondeur respectivement de 8,91 et 13,99 mètres entre les constructions édifiées sur chacune des deux parcelles. La société requérante fait valoir la présence de baies constituant l’éclairement premier de pièces principales en particulier au R+1, R+2 et R+3 des façades situées en vis-à-vis sur les parcelles cadastrées section CD n°s 28 et 61. Toutefois, il ressort du dossier de demande que les façades situées en vis-à-vis sont édifiées à une distance supérieure à 6 mètres et que les pièces principales sont éclairées par une baie comportant une largeur de vue au moins égale à 4 mètres, cette dernière se rapportant, contrairement à ce que fait valoir la société requérante, uniquement à la surface dégagée devant la baie sans tenir compte de la largeur de la pièce à laquelle elle se rapporte. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UG 8 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.
25. D’autre part, aux termes de l’article UG 10.4 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif au gabarit-enveloppe des constructions en vis-à-vis sur un même terrain : « UG.10.4.1 – Dispositions générales : / Le point d'attache du gabarit-enveloppe est pris sur le plancher du niveau le plus bas comportant des baies constituant l’éclairement premier de pièces principales s'éclairant sur la façade du bâtiment en vis-à-vis. /Le gabarit-enveloppe d'une construction ou partie de construction à édifier en vis-à-vis de la façade d'un bâtiment comportant des baies constituant l’éclairement premier de pièces principales se compose successivement : a - d'une verticale de hauteur H égale au prospect P mesuré entre les constructions en vis-à-vis augmenté de 4 mètres : H = P + 4,00 m / b - d'une oblique de pente 1/1 élevée au sommet de la verticale et limitée à la hauteur plafond. / La façade ou partie de façade de la construction à édifier ne peut comporter de baies constituant l’éclairement premier de pièces principales que si le gabarit-enveloppe défini ci-dessus, appliqué au bâtiment en vis-à-vis, qu’il comporte ou non des baies, est respecté. »
26. En l’espèce, contrairement à ce que soutient la société requérante, le projet litigieux ne comprend aucune erreur concernant le calcul du prospect entre les deux façades situées en vis-à-vis sur les parcelles cadastrées section CD n°s 28 et 29 qui est bien de 8,91 mètres conformément aux plans joints au dossier. Par suite, elle n’est pas fondée à soutenir que, compte tenu de l’erreur commise sur le prospect, le permis attaqué méconnaît les dispositions de l’article UG 10.4 du règlement du plan local d’urbanisme.
27. En cinquième lieu, aux termes de l’article UG 13 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif aux espaces libres et plantations ainsi qu’à la végétalisation du bâti : « UG.13.1 - Obligations en matière de réalisation d'espaces libres, de plantations et de végétalisation du bâti : / UG.13.1.1 - Caractéristiques des espaces libres et des surfaces végétalisées : (…) 2°- Surfaces végétalisées du bâti : / Dans le cas de constructions nouvelles ou de surélévations de bâtiments existants et sauf impossibilité liée à la préservation du patrimoine, à l’insertion dans le cadre bâti environnant ou à la sécurité, toute toiture plate (pente inférieure ou égale à 5 %) dégageant une surface supérieure à 100 m² hors installations techniques doit être végétalisée en complémentarité ou superposition d’autres dispositifs économisant l’énergie ou produisant de l’énergie renouvelable susceptibles d’être installés. (…) »
28. Contrairement à ce que soutient la société requérante, ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet d’imposer l’installation de dispositifs économisant l’énergie ou produisant de l’énergie renouvelable mais uniquement la végétalisation des toitures-terrasses répondant à certaines caractéristiques. Par suite, alors que ce dernier point n’est pas contesté, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté comme inopérant.
S’agissant du respect de la réglementation nationale d’urbanisme :
29. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »
30. En l’espèce, la société requérante fait valoir que le projet est de nature à porter atteinte à la sécurité des locaux qu’elle occupe dans le bâtiment mitoyen, situé sur la parcelle cadastrée section CD n° 61, et qui formaient jusqu’alors, avec une partie des locaux situés dans le bâtiment destiné à être démoli, un établissement recevant du public. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les locaux d’activités prévus par le projet n’entretiendront plus de lien avec les locaux situés sur la parcelle voisine. Par ailleurs, la circonstance que l’établissement recevant du public situé sur cette parcelle ne répondrait plus, du fait du projet, aux normes de sécurité est sans incidence sur la légalité du permis de construire attaqué, qui est délivré sous réserve des droits des tiers. Enfin, si la société requérante soulève qu’en cas d’incendie, il existe un risque de propagation aux bâtiments avoisinants, elle n’apporte aucun élément de nature à étayer cette allégation. Par suite, la maire de Paris n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en accordant le permis de construire attaqué.
31. Il résulte de tout ce qui précède que la SAS Ecole de Condé n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 26 janvier 2024.
Sur frais liés au litige :
32. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris ainsi que des sociétés Bouygues Immobilier et GR Foncière de participations, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme demandée par la société Ecole de Condé au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
33. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la société requérante une somme globale de 1 800 euros au titre des frais exposés par les sociétés Bouygues Immobilier et GR Foncière de participations et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : L’intervention de Mme A... est admise.
Article 2 : La requête de la société Ecole de Condé est rejetée.
Article 3 : La société Ecole de Condé versera aux sociétés Bouygues Immobilier et GR Foncière de participations la somme de 1 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Ecole de Condé, à la SAS Bouygues Immobilier, à la SASU GR Foncière de participations, à Mme C... A... et à la Ville de Paris.
Délibéré après l'audience du 22 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Nathalie Amat, présidente,
M. Gaël Raimbault, premier conseiller,
Mme Sybille Mareuse, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.
La rapporteure,
signé
S. B...
La présidente,
signé
N. Amat
La greffière,
signé
L. Thomas
La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.