Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 10 mai et 2 septembre 2024 et les
10 janvier et 5 mai 2025, M. A... B..., doit être regardé comme demandant au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle il a été assujetti, au titre de l’année 2023, à raison de l’appartement situé 1, rue François de Neufchâteau à Paris (75011) dont il est propriétaire.
Il soutient que :
- La vacance de son logement est indépendante de sa volonté, dans la mesure où son appartement contient du plomb, que son état est très dégradé à cause de ses derniers locataires partis au 31 décembre 2016, de sorte que la mise en location ne peut s’opérer sans d’importants travaux à sa charge ;
- le montant des travaux dépasse le seuil de 25 % de la valeur vénale du bien de sorte qu’il doit être exonéré de cette taxe, conformément à l’interprétation administrative référencée BOI-IF-AUT-60 du 11 mars 2014, n° 60 ;
- l’administration lui a toujours accordé un dégrèvement de la taxe annuelle sur les logements vacants jusque-là.
Par des mémoires, enregistrés les 1er août 2024, 4 décembre 2024, 7 mars 2024, la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que les conclusions tendant à l’annulation de la décision du 8 janvier 2024 sont irrecevables dans la mesure où cet acte n’est pas détachable de la procédure d’imposition et que les moyens de la requête sont infondés.
Par une ordonnance du 30 mai 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 30 juin 2025 à 12 heures.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Touzanne ;
- les conclusions de M. Charzat, rapporteur public ;
- les observations de M. B....
Considérant ce qui suit :
M. B... a été assujetti à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2023 à raison de l’appartement de vingt-quatre mètres carrés situé au 1, rue François de Neufchâteau à Paris (75011) dont il est propriétaire. L’administration ayant, par une décision du 8 janvier 2024, refusé de faire droit à la demande de dégrèvement formée par une réclamation du 4 décembre 2023, il demande au tribunal de prononcer la décharge de cette imposition.
Sur l’application de la loi fiscale :
Aux termes du I de l'article 232 du CGI : « I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (…). / II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition (…) / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (…) ». Il résulte de la réserve d'interprétation dont le Conseil Constitutionnel a assorti ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 que « ladite taxation ne peut () frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur » et qu'à ce titre, notamment, « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ».
Il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention du contribuable à produire les éléments qu'il est seul en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à lui-même, tels que des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable, d'apprécier si un logement doit être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou si les circonstances que son détenteur invoque y font obstacle.
Pour obtenir la décharge de la taxe sur les logements vacants qui lui a été notifiée, le requérant fait valoir que son appartement est dans un état de dégradation avancé du fait des derniers occupants, partis le 31 décembre 2016, qu’il contient du plomb le rendant impropre à la location et que les travaux nécessaires à la remise en état sont très onéreux. Il soutient, en outre, que le montant des travaux nécessaires représente 44,5 % de la valeur vénale du bien telle qu’estimée par un agent immobilier à sa demande. Il résulte toutefois de l’instruction que le devis produit par le requérant au soutien de sa requête, qui date du 8 janvier 2021 et qui s’élève à 79 818,75 euros toutes taxes comprises, concerne la rénovation totale du logement et inclut, outre le décapage de la peinture contenant du plomb et le revêtement d’une nouvelle peinture, une multitude de travaux, dont des travaux de menuiserie, la dépose de tout le sol et la pose d’un carrelage, la dépose et la pose d’un nouveau circuit électrique qui, en l’absence de photographies de l’appartement, notamment, ne sauraient être regardés comme strictement nécessaires pour rendre le logement habitable au sens des dispositions précitées du code général des impôts. Au regard de ces éléments, M. B... ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la vacance du logement était indépendante de sa volonté au sens des dispositions citées ci-dessus.
Sur l’interprétation de la loi fiscale :
D’une part, le requérant se prévaut de l’interprétation administrative référencée
BOI-IF-AUT-60 du 11 mars 2014, n° 60 selon laquelle « les travaux doivent être importants. La production de devis devrait permettre, la plupart du temps, d'apprécier l'importance des travaux. A titre de règle pratique, il peut être admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l'année d'imposition ». Toutefois, en l’absence de tout élément précis permettant d’apprécier la nature, l’importance et le prix des travaux nécessaires à la seule habitabilité du bien, ainsi qu’il a été dit précédemment, M. B... n’est en tout état de cause pas fondé à se prévaloir de cette interprétation administrative, en soutenant que les travaux nécessaires auraient excédé le seuil précité à hauteur de 44,5 %.
D’autre part, aux termes de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales : « La garantie prévue au premier alinéa de l'article L. 80 A est applicable : 1° Lorsque l'administration a formellement pris position sur l'appréciation d'une situation de fait au regard d'un texte fiscal ; elle se prononce dans un délai de trois mois lorsqu'elle est saisie d'une demande écrite, précise et complète par un redevable de bonne foi. (…) ».
En se prévalant des décisions de dégrèvement accordées au titre des années précédentes, M. B... doit être regardé comme invoquant les dispositions précitées de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales. Toutefois, une décision de dégrèvement, non motivée, prise par l'administration portant sur la taxe annuelle sur les logements vacants à laquelle le requérant a été assujetti au titre des années précédentes ne constitue pas une prise de position formelle de l'administration sur l'appréciation d'une situation de fait au regard du texte fiscal de nature à entraîner, sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales, l'octroi au requérant, pour l’année 2023, du dégrèvement de la taxe en litige. Par suite, le requérant n’est pas fondé à se prévaloir d’une prise de position formelle au sens de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales.
Il résulte de tout ce qui précède que c’est à bon droit que l’administration a assujetti M. B..., à raison du logement situé au 1, rue François de Neufchâteau à Paris (75011), à la taxe annuelle sur les logements vacants au titre de l’année 2023. Par suite, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense par l’administration, sa requête doit être rejetée.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A... B... et à la directrice régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris.
Délibéré après l'audience du 24 février 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Le Roux, présidente,
M. Amadori, premier conseiller,
M. Touzanne, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026.
Le rapporteur,
Signé
B. TOUZANNE
La présidente,
Signé
M.-O. LE ROUX
La greffière,
Signé
F. KHALALI
La République mande et ordonne à la ministre de l'action et des comptes publics en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.