Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 5 juin 2024 et le 12 décembre 2025, la société Gecina, représentée par Me Schiano-Gentiletti, demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties et taxes d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 à 2023 à raison d’un ensemble immobilier situé 10-12 place Vendôme à Paris ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de la justice administrative.
Elle soutient que :
- le choix du local-type n°10 du PV-ME du quartier « Necker » du 15ème arrondissement de Paris retenu par l’administration fiscale pour déterminer, selon la méthode de comparaison, la valeur locative cadastrale de l’ensemble immobilier situé 10-12 place Vendôme à Paris, est inadapté ;
- il convient de lui substituer le local-type n° 39 du quartier « Vendôme » du procès-verbal (PV) des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties des locaux commerciaux et biens divers ordinaires (C) du 1er arrondissement ;
- à défaut, il convient de retenir le local-type n°9 du PV-maisons exceptionnelles (ME) tous arrondissements ;
- l’administration fiscale a appliqué un coefficient de pondération de 1 pour les pièces de bureaux et de 0,5 pour dépendances et annexe, dont la proportionnalité doit être vérifié par le tribunal, après que l’administration ait produite les fiches de calcul détaillée du local-type n°10 du PV-ME quartier « Necker » du 15e et du local-type n°39 du PV-C quartier « Vendôme ».
Par un mémoire en défense, enregistré le 12 novembre 2024, la directrice régionale des finances publiques d'Ile de France et de Paris conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que les moyens soulevés par la société Gecina ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. Cicmen en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Cicmen,
- et les conclusions de M. Kusza, rapporteur public,
- les parties n’étant ni présentes, ni représentées.
Considérant ce qui suit :
La société Gecina est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage de bureaux, de locaux commerciaux, et de surfaces de stationnement, situé 10-12 place Vendôme à Paris (1er arrondissement) pour lequel elle a été assujettie à cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties et taxes d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2019 à 2023. La société a contesté ces impositions par réclamations du 16 novembre 2020, 3 novembre 2022, et 7 novembre 2023, sollicitant la réduction des sommes dues au titre de ces années sur cet ensemble immobilier. Ces réclamations ont fait l’objet d’une décision de rejet le 4 avril 2024. Par la présente requête, la société redevable demande au tribunal la réduction des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties et taxes d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 à 2023 à raison de l’ensemble immobilier situé 10-12 place Vendôme à Paris.
Sur les conclusions aux fins de réduction :
D’une part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôt, dans sa version en vigueur du 31 décembre 2003 au 1er janvier 2018 s : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : (…) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (…) ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III à ce même code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : « I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ». Il résulte de ces dispositions que seuls les locaux-types régulièrement inscrits aux procès-verbaux des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l'année au titre de laquelle l'imposition est établie peuvent être utilisés comme termes de comparaison pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative prévue au a du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été entièrement restructuré, a été détruit ou a changé de consistance ou d’affectation ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration, à sa disparition ou à ses changements de consistance ou d’affectation.
D’autre part, aux termes de l’article 324 AA de la même annexe dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d’éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ». Il résulte de ces dispositions que, lorsque, pour arrêter la valeur locative de l’immeuble à évaluer, l’administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, il lui appartient ensuite, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d’ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l’immeuble à évaluer.
Pour l’application de ces dispositions, lorsque l’administration fiscale renonce au terme de comparaison initialement choisi pour lui substituer un autre et que celui-ci est contesté au motif qu’il ne serait pas comparable à l’immeuble à évaluer, il appartient au juge de l’impôt de se prononcer sur les autres termes de comparaison proposés par le contribuable, afin de déterminer si l’un deux serait plus approprié que le local retenu par l’administration.
Il résulte de l’instruction, notamment de la décision du 2 avril 2024, que la société Gecina est propriétaire d’un ensemble immobilier d’architecture ancienne situé place Vendôme à Paris, bâti en pierre de taille en 1750, dont la valeur locative cadastrale a été calculée par l’administration fiscale selon les paramètres de la catégorie BUR2 « locaux à usage de bureaux d’aménagement récent », applicable au bureau de grand standing. Ce bâtiment dispose d’une surface pondérée de 9 154 m², répartie sur six plateaux de 774 m² à 1 512 m². Pour déterminer, par comparaison, la valeur locative de cet immeuble, l’administration fiscale a initialement attribuer à l’immeuble une valeur proportionnelle à celle du local-type n° 37 du PV-C du 1er arrondissement, quartier « Vendôme », dont le tarif unitaire était de 129,89 euros par m² pondéré. Saisie par la société Gecina d’une réclamation, elle a substitué à ce local-type n° 37 le local-type n°10 du PV-ME du quartier « Necker » du 15ème arrondissement de Paris. Ce bien, construit en 1967, est un immeuble de bureaux, construit en béton avec une façade entièrement vitrée, une surface pondérée de 2 080 m², et une valeur locative unitaire de 92,33 euros par m² pondéré, plus favorable à la société requérante que celle initialement retenue, et plus comparable, selon la décision du 2 avril 2024, aux tarifs des locaux de bureau du quartier Vendôme. Toutefois, le local-type retenu par l’administration ne présente pas les mêmes caractéristiques que le bien à évaluer, en termes de nature de construction, de superficie réelle, et de situation. Le bien à évaluer est en particulier situé dans le 1er arrondissement, dans un emplacement d’exception, et dispose d’une attractivité à laquelle ne peut être comparée l’influence du local-type n°10 du PV-ME du quartier « Necker » du 15ème arrondissement de Paris dans lequel est situé le local retenu par l’administration.
La société requérante demande que soit retenu le local-type n° 39 du PV-C du 1er arrondissement, quartier « Vendôme », situé 14 place Vendôme, et qui correspond, selon le PV-C produit au dossier, à un bien, construit en 1750, au 2ème étage, dont la surface pondérée totale est de 144 m², et la valeur locative au m² de 375 francs, soit 57,17 euros par m² pondéré.
L’administration fiscale estime que ce local-type proposé par la société requérante, référencé au PV-C précité, sous le n°39, ne peut être retenu comme terme de comparaison pour le bien à évaluer dès lors qu’il ne présentait plus, au 1er janvier de l'année au titre de laquelle les impositions litigieuses ont été établies, les mêmes caractéristiques que lors de son inscription au procès-verbal. Elle argue qu’il ressort de permis de construire que ce bien a fait l’objet, le 23 juin 1994, d’une « redistribution », puis, le 6 février 1995, d’une « reconstruction des planchers pour une mise à niveau » des rez-de-chaussée et 1er étage. Toutefois, alors que la société requérante conteste la matérialité des faits et se prévaut, en tout état de cause, de l’absence de travaux d’une ampleur suffisante pour écarter le local-type qu’elle propose pour terme de comparaison, le moyen en défense, qui n’est pas assorti d’éléments ou pièces permettant d’en apprécier le bien-fondé, ne peut qu’être écarté.
En revanche, il résulte de l’instruction que, si le local-type proposé par la société requérante est comparable au bien à évaluer sur les critères relatifs à la date de construction, à son architecture ancienne ou au lieu d’implantation des biens, ce même bien est, de façon significative, incomparable au bien à évaluer sur les critères de la superficie et d’aménagement, notamment en termes de plateaux. Dans ces conditions, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que le local-type qu’elle propose constituerait un terme de comparaison pertinent. La circonstance alléguée par la société requérante celle-ci selon laquelle l’article 324 AA de l’annexe III du code général des impôts en vigueur au 31 décembre 2016 permet un ajustement tarifaire pour corriger les légères différences qui pourraient éventuellement substituer entre le bien à évaluer et le local-type qu’elle propose est, dans les circonstances très concrètes de l’espèce, sans incidence.
A défaut, la société requérante propose de retenir le local-type n° 9 du procès-verbal-ME tous arrondissements, situé 66 avenue Marceau à Paris, dans le 8ème arrondissement, qui correspond, selon le procès-verbal produit au dossier, à un immeuble construit en 1955, de 6 étages, en pierre béton, dont la surface pondérée totale est de 4 059 m², et la valeur locative au m² de 315 francs, soit 48,02 euros par m².
L’administration fiscale estime que le second local-type proposé par la société requérante ne peut être retenu comme terme de comparaison pour le bien à évaluer dès lors qu’au 1er janvier de l'année au titre de laquelle les impositions litigieuses ont été établies, il ne présentait plus les mêmes caractéristiques que lors de son inscription au procès-verbal. Elle argue que l’immeuble proposé a fait l’objet d’une restructuration complète en 2007. La société requérante, qui se borne à soutenir que le local-type est toujours valide, et ce malgré les travaux de rénovation et de façade qu’il a effectivement connus en 2007, ne contredit pas utilement l’administration. Dans ces circonstances, ce local-type ne peut pas être utilisé comme terme de comparaison pour le bâtiment en litige dès lors qu’au 1er janvier 2019, il ne présentait plus les mêmes caractéristiques que lors de son inscription au procès-verbal précité. En tout état de cause, le bien proposé par la société requérante comme terme de comparaison ne présentent pas les mêmes caractéristiques que le bien à évaluer en termes de nature de construction et de situation.
11. Il résulte de ce qui précède que l’administration et la société requérante ne proposent pas de local-type suffisamment comparable à celui dont les taxes foncières sont en litige. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer et de procéder à un supplément d’instruction en vue de demander à l’administration de proposer, au contradictoire de la société Gecina, un autre local-type de référence, soit dans le quartier « Vendôme », soit dans un quartier présentant du point de vue de la nature de construction et de l’attractivité une situation analogue à celle du quartier « Vendôme », ou, à défaut, de proposer une évaluation par voie d’appréciation directe comme il est prévu au 3° de l’article 1498 du code général des impôts.
DECIDE :
Article 1er : Avant de statuer sur les conclusions de la société Gecina, l’administration fiscale est invitée à proposer au contradictoire de la société Gecina, dans le délai de 3 mois à compter de la notification du présent jugement, un autre local-type de référence, soit dans le quartier « Vendôme », soit dans un quartier présentant du point de vue de la nature de construction et de l’attractivité une situation analogue à celle du quartier « Vendôme », ou, à défaut, de proposer une évaluation par voie d’appréciation directe.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sont réservés jusqu’à la fin de l’instance.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Gecina et à la directrice régionale des finances publiques d'Ile de France et de Paris.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 décembre 2025.
Le magistrat désigné,
signé
D. CICMEN
La greffière,
signé
C. EL HOUSSINE
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.