Texte intégral
Par une requête enregistrée le 25 septembre 2024, la société Saint James et Albany, représentée par Me Emin, demande au tribunal de prononcer des réductions à hauteur de 52 000 euros et 60 000 euros des taxes foncières auxquelles elle a été respectivement assujettie au titre des années 2022 et 2023.
Elle soutient que :
- en l’absence de changement de consistance du bien imposable, l’administration ne pouvait pas modifier le local-type de référence,
- les tarifs retenus par le service pour le calcul de la cotisation ne sont pas cohérents : en particulier, le coefficient de majoration de +50% appliqué par l’administration au nouveau local de référence proposé par l’administration n’est pas fondé ;
- la procédure d’évaluation de la valeur locative de l’ensemble immobilier est irrégulière en raison du défaut de consultation de la commission communale des impôts directs.
Par un mémoire en défense, enregistré le 10 avril 2025, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 27 mai 2025, la clôture d’instruction a été fixée en dernier lieu au 16 juin 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme de Saint Chamas,
- et les conclusions de M. Coz, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
La société anonyme Saint James et Albany a été assujettie à la taxe foncière à raison d’immeubles dont elle est propriétaire situés au 202, rue de Rivoli et au 4, rue du 29 juillet à Paris (75001), pour des montants totaux de 300 670 euros au titre de l’année 2022 et 386 996 euros au titre de l’année 2023. Le 8 août 2024, l’administration fiscale a partiellement rejeté les réclamations contentieuses formulées par la requérante les 13 octobre 2023 et 31 octobre 2023 tendant à la réduction de ces impositions. Par la présente requête, la société Saint James et Albany demande au tribunal de prononcer des réductions à hauteur de 52 000 euros et 60 000 euros des taxes foncières auxquelles elle a été respectivement assujettie au titre des années 2022 et 2023.
Sur les conclusions à fin de décharge :
D’une part, aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. » En vertu de l’article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » Aux termes de l’article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : (…) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. (…) b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A Défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. »
D’autre part, aux termes du I de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable à l’espèce : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune, visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. » Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe dans sa rédaction alors en vigueur : « La valeur locative cadastrale des biens (…) occupés par leur propriétaire (…) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d’éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. »
Les dispositions citées aux points 2 et 3 ne font pas obstacle à ce que, pour l’application de l’ajustement prévu l’article 324 AA à l’annexe III au code général des impôts et afin d’établir la valeur locative non révisée d’un immeuble, il soit tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu’ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble. Il revient au juge de l’impôt d’examiner les termes de comparaison proposés à titre alternatif par l’administration ou par le contribuable afin de substituer le plus approprié d’entre eux au local-type écarté, voire, d’ordonner avant-dire droit que d’autres termes de comparaison plus pertinents lui soient communiqués en vue d’une telle substitution et enfin, en cas d’échec, d’avoir recours à la méthode de l’appréciation directe.
En premier lieu, la société requérante soutient que l’administration n’était pas fondée à modifier le local-type fondant l’imposition foncière à partir de l’année 2017 en l’absence de tout changement de consistance des locaux en cause. Toutefois, il résulte de l’instruction que le changement de local-type opéré par le service à compter de l’année d’imposition 2017 résulte non pas d’un changement de consistance, mais de l’évolution des caractéristiques du bien dès lors que l’immeuble en cause, qui faisait l’objet de trois taxations distinctes jusqu’en 2016, a été identifié à compter de l’année 2017 comme un unique ensemble hôtelier de quatre étoiles regroupant un spa et un restaurant. Compte tenu de cette évolution, en application des dispositions de l’article 1415 du code général des impôts rappelées ci-dessus, l’administration était fondée à actualiser le local-type de comparaison, nonobstant l’absence de tout changement de consistance du bien. Le moyen doit ainsi être écarté.
En deuxième lieu, il résulte de l’instruction, et notamment du jugement n°2204999/2-2 du 5 mai 2025 du tribunal de céans, que le local-type proposé par l’administration, à savoir le local-type n° 275 du procès-verbal C du 8ème arrondissement de Paris, hôtel quatre étoiles sis au 3, rue Chateaubriand (Paris, 75008), constitue, eu égard à ses caractéristiques, un terme de comparaison pertinent de l’immeuble objet de la taxe litigieuse. Ce choix n’est au demeurant pas utilement contesté par la société requérante, qui conteste l’application du coefficient d’ajustement de 50% par le service.
Il résulte de l’instruction que si les situations respectives des deux immeubles restent équivalentes en ce qu’ils desservent identiquement des sites hautement touristiques de la capitale, la situation de l’hôtel en cause (en face des Tuileries) est toutefois légèrement plus favorable que celle du local-type (situé dans une rue adjacente à l’avenue des Champs Elysées mais sans perspective directe sur un site touristique). Si la société estime que l’hôtel en cause doit faire l’objet d’importantes rénovations, elle ne le démontre par aucun élément, alors que son classement quatre étoiles, disposant, en annexe et dans le cadre de son exploitation directe, d’un spa, d’une piscine couverte et de places de stationnement, confère à l’ensemble immobilier la qualité d’un immeuble prestigieux. Alors que l’état d’entretien du local-type n°275 susvisé est noté au procès-verbal comme « bon », les différences de caractéristiques géographique et d’état général seront justement appréciées en fixant à 25% le coefficient de majoration. Il y a dès lors lieu de retenir le local-type de comparaison proposé par l’administration et de renvoyer la société requérante devant l’administration fiscale pour le calcul des taxes foncières mises à sa charge au titre des années 2022 et 2023 à partir du tarif de ce local, assorti d’un ajustement à hauteur de 25 %.
En troisième et dernier lieu, le moyen tiré de l’irrégularité de la procédure d’établissement de la taxe foncière à laquelle la société requérante a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 au motif de l’absence de consultation de la commission communale des impôts directs sur la révision de la valeur locative retenue pour l’ensemble immobilier en cause, est inopérant dès lors que cette commission n’intervient plus, depuis le 1er janvier 2017, pour arrêter les valeurs locatives des immeubles.
Il résulte de tout ce qui précède que la société Saint James et Albany est seulement fondée à demander la décharge correspondant à la différence entre les montants de la taxe foncière auxquels elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 à raison des biens sis au 202, rue de Rivoli et 4, rue du 29 juillet à Paris (75001) et ceux résultant du nouveau calcul de cette taxe, effectués en retenant le tarif du terme de comparaison mentionné au point 7 assorti d’un ajustement à la hausse de 25 %, dans la limite des réductions demandées à hauteur de 52 000 euros et 60 000 euros respectivement au titre des années 2022 et 2023.
D É C I D E :
Article 1er : Le local-type n° 275 du procès-verbal C du 8ème arrondissement de Paris, situé au 3 rue Chateaubriand (Paris, 75008), assorti d’un ajustement à la hausse à hauteur de 25 %, est retenu comme terme de comparaison au titre des années 2022 et 2023 pour l’évaluation de la valeur locative servant de base à l’établissement de la taxe foncière relative aux immeubles possédés par la société Saint James et Albany situés au 202, rue de Rivoli et au 4, rue du 29 juillet à Paris (75001).
Article 2 : La société Saint James et Albany est renvoyée devant l’administration pour la détermination, conformément aux motifs du présent jugement et sur le fondement de l’article 1498 du code général des impôts, de la valeur locative des biens situés au 202, rue de Rivoli et au 4, rue du 29 juillet à Paris (75001).
Article 3 : La société Saint James et Albany est déchargée de la différence entre les montants de taxe foncière auxquels elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 à raison des biens situés au 202, rue de Rivoli et au 4, rue du 29 juillet à Paris (75001) et ceux résultant du nouveau calcul de ces taxes, effectué conformément aux motifs du présent jugement, dans la limite des réductions demandées à hauteur de 52 000 euros et 60 000 euros respectivement au titre des années 2022 et 2023.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Saint James et Albany est rejeté.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Saint James et Albany et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.
Délibéré après l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Seval, président,
Mme de Saint Chamas, première conseillère,
Mme Benhamou, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2025.
La rapporteure,
signé
M. de SAINT CHAMASLe président,
signé
J.-P. SEVAL
La greffière,
signé
S. LARDINOIS
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.