Tribunal Administratif de Rouen — Décision N° TA76-2304136

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 16 octobre 2023, et deux mémoires, enregistrés les 27 février 2024 et 16 juillet 2024, la société par actions simplifiée (SAS) Bois et Château de Roquefort, représentée par la SELAS KPMG Avocats, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) à titre principal, de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2022 dans la commune de Belbeuf, à titre subsidiaire, d'ordonner son assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, à titre plus subsidiaire encore, de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties en litige ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SAS Bois et Château de Roquefort soutient que :

- à titre principal, elle remplit les conditions du dégrèvement pour vacance ou inexploitation prévu par le I de l'article 1389 du code général des impôts ;

- à titre subsidiaire, l'état de l'immeuble, devenu impropre à toute utilisation, lui a fait perdre sa nature d'édifice passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties ;

- à titre encore plus subsidiaire, l'état de l'immeuble impose son déclassement de la catégorie des bureaux et son classement dans l'une ou l'autre des catégories des lieux de dépôt " DEP1 " ou " DEP2 ".

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 avril 2024, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.

Le directeur soutient que les moyens ne sont pas fondés.

Vu :

- la décision par laquelle le président du tribunal a désigné M. A comme juge statuant seul dans les matières indiquées à l'article R. 222-13 du code de justice administrative ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Au cours de l'audience publique, après la présentation du rapport, ont été entendues :

- les conclusions de Mme Barray, rapporteure publique,

- et les observations de Me Boudin, pour la SAS Bois et Château de Roquefort.

Considérant ce qui suit :

1. En premier lieu, en vertu de l'article 1415 du code général des impôts, les taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties sont établies pour l'année entière d'après les faits existant au 1er janvier de l'année de l'imposition. Un immeuble ne perd la qualité de propriété bâtie, au sens des dispositions de l'article 1380 du même code, que lorsqu'il est dans son ensemble impropre à toute utilisation.

2. Par acte du 16 mars 2020, la SAS Bois et Château de Roquefort a fait l'acquisition, parmi d'autres biens situés à Belbeuf, d'un ensemble immobilier à usage de bureaux composé de deux parties jointes dont l'une est une tour de quinze étages connue sous l'appellation Tour Axa desservie par le 14, rue des Canadiens. Cet ensemble n'était plus occupé depuis 2017 en raison d'un choix opéré par la compagnie d'assurance qui l'exploitait jusqu'alors. La circonstance qu'un permis de démolir avait été délivré le 23 octobre 2018 par le maire de Belbeuf et que la société requérante en a obtenu un nouveau par arrêté municipal du 9 janvier 2020 ne suffit pas à considérer qu'à la date du 1er janvier 2022 l'immeuble en cause avait cessé, en raison de ses caractéristiques physiques, de présenter la nature d'un édifice, en l'espèce devenu impropre à l'usage de bureaux. La présence d'amiante, documentée par les rapports de visite produits au cours de l'instruction, ainsi que l'obsolescence de l'immeuble de grande hauteur en termes d'accessibilité et de sécurité ne constituent pas davantage des indices de ce que l'édifice avait, en raison d'une atteinte au gros œuvre notamment, perdu sa qualité d'immeuble bâti. La production du cahier des clauses techniques particulières applicable au marché de déconstruction de la Tour Axa, établi par le maître d'œuvre le 29 octobre 2020, ne suffit pas à établir que le gros œuvre avait été atteint dans une proportion importante au 1er janvier 2022 dès lors que ces prescriptions techniques subordonnaient l'engagement des travaux de démontage à des opérations de préparation spécifiques en matière de désamiantage notamment et à l'engagement de nombreuses démarches auprès d'autorités publiques et de concessionnaires de réseaux. Les photographies de chantier non datées ne permettent pas de déterminer l'état du terrain et de la construction à cette date de référence. Enfin, la SAS Bois et Châteaux de Roquefort indique elle-même que les travaux de démolition ont effectivement débuté en mars 2022. Par suite, elle n'est pas fondée à soutenir que l'immeuble de bureaux était sorti du champ de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année de l'imposition en litige.

3. En deuxième lieu, en vertu du I de l'article 1389 du code général des impôts, les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas, notamment, d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel. Le dégrèvement est subordonné à la condition, notamment, que l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable.

4. A supposer que l'interdiction administrative d'accéder au site, prononcée par arrêté municipal de police du 2 avril 2020, soit en lien avec l'état de l'immeuble, ses défauts, tels que la présence d'amiante ou la non-conformité aux règles de sécurité des établissements recevant du public, ainsi que la pandémie de Civid-19 au demeurant, ne constituent pas des causes d'impossibilité de l'utiliser dès lors que la SAS Bois et Château de Roquefort, qui l'a en réalité acheté en vue de le déconstruire dans le cadre d'une opération de réaménagement, ne démontre pas que les travaux techniques de mise aux normes, quel qu'en soit le coût, étaient inenvisageables. Ainsi, en l'absence de circonstances faisant obstacle de manière inéluctable à la poursuite de l'exploitation de l'ensemble immobilier pour les besoins d'une activité de bureaux, lequel doit être assimilé à un immeuble à usage commercial ou industriel au sens du premier alinéa du I de l'article 1389 du code général des impôts dès lors qu'il n'est pas une maison d'habitation, l'administration a fait une exacte application de son second alinéa en ayant estimé que l'inexploitation n'était pas indépendante de la volonté de la société requérante.

5. En dernier lieu, en vertu du I de l'article 1406 du code général des impôts, les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les 90 jours de leur réalisation définitive et il en est de même pour les changements d'utilisation des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498. En vertu de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. Aux termes de l'article 1498 du même code : " I. La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article ; Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. () "

6. Compte tenu de ses caractéristiques physiques notamment, l'immeuble en cause n'a pas cessé, jusqu'à sa démolition complète achevée en septembre 2022 d'après les indications de la SAS Bois et Château de Roquefort, d'être affecté à un usage de bureaux. Il ne résulte pas de l'instruction que l'immeuble en cause avait, avant même l'achèvement de ces travaux, déjà perdu sa nature de bien professionnel relevant du sous-groupe II " bureaux et locaux divers assimilables " (BUR) prévu par l'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts et que, par ses caractéristiques, il relevait d'une des catégories de locaux du sous-groupe III " lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement " (DEP). Au demeurant, l'administration fiscale n'a pas été destinataire d'une déclaration de changement de consistance ou d'affectation souscrite sur formulaire Cerfa n° 6660-REV. Ainsi, la nature du local, à usage de bureaux, est restée inchangée jusqu'à l'achèvement des travaux effectués au cours de l'année 2022, alors même que ce bien était vacant et, par ailleurs, l'absence d'occupant d'exploitation du local caractérise seulement l'existence d'une telle vacance ou inexploitation mais ne présume pas d'un changement d'affectation au 1er janvier de l'année d'imposition. Par suite, le moyen tiré d'une erreur de classement pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties doit être écarté.

7. Il résulte de ce qui précède que la SAS Bois et Château de Roquefort n'est pas fondée à demander la décharge, ni la réduction, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2022 dans la commune de Belbeuf. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre des frais liés à l'instance doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Bois et Château de Roquefort est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Bois et Château de Roquefort et au directeur régional des finances publiques de Normandie.

Copie en sera transmise, pour information, à la chambre régionale des comptes de Normandie.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 octobre 2024.

Le magistrat désigné,

signé

P. ALe greffier,

signé

N. BOULAY

La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

N. BOULAY

N°2304136