Le Tribunal Administratif de Rouen a rejeté la demande de la SCI BE & BO, qui sollicitait la condamnation de la commune de Dieppe pour des informations erronées relatives à une procédure de préemption et d’expropriation. Le tribunal a estimé que la responsabilité pour faute de la commune n’était pas engagée, car le refus de préempter et les informations fournies en 2017 n’étaient pas fautifs, la parcelle n’étant alors pas incluse dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique. Les préjudices allégués, notamment financiers et de perte de chance, n’ont pas été jugés établis ni en lien direct avec les décisions contestées. La requête a donc été rejetée, ainsi que les conclusions fondées sur l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire enregistrés les 15 novembre 2023 et 16 juin 2025, la SCI BE & BO, représentée par Me Lemiegre, demande au tribunal :
1°) de condamner la commune de Dieppe à lui verser la somme de 439 000 euros en réparation des préjudices subis du fait des informations erronées fournies par la commune en matière de préemption et d’expropriation lors de l’acquisition d’un bien immobilier ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Dieppe une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
la responsabilité de la commune doit être engagée au titre de la responsabilité pour faute dès lors qu’elle s’est abstenue de préempter l’immeuble lors de la déclaration d’intention d’aliéner alors qu’elle avait un projet d’aménagement incluant la parcelle ;
la responsabilité de la commune doit être engagée au titre de la responsabilité pour faute dès lors qu’elle lui a délivré une information erronée le 4 décembre 2017 sur la procédure d’expropriation à venir dans le cadre du projet d’aménagement de la ZAC Dieppe sud ;
la commune a volontairement retardé l’inclusion officielle de la parcelle dans l’emprise de la DUP tout en engageant des démarches en vue d’exproprier, ce qui l’a placée dans une situation d’incertitude ;
elle a subi un préjudice financier dès lors qu’elle a souscrit un prêt sur 20 ans alors que le bien s’avère inexploitable sur une longue durée ; qu’elle a engagé des travaux de rénovation de l’immeuble afin de le réhabiliter, qui s’avèrent inutiles ; face au risque d’expropriation, la banque ne lui a pas accordé de nouveau prêt pour la suite des travaux ; qu’elle a subi une perte de loyer sur les lots non exploités ; que le prix proposé par la commune dans le cadre de la procédure d’expropriation n’était pas suffisant au regard des travaux engagés, et seule la valeur vénale du bien pourra être prise en compte dans l’estimation des domaines ; elle a ainsi subi une perte de chance de ne pas acquérir un bien destiné à l’expropriation, une perte de chance d’exploiter le bien économiquement ou de le revendre à meilleur prix ; son préjudice peut être évalué à la somme de 439 000 euros. ;
la créance n’est pas prescrite car elle n’a eu connaissance de son préjudice qu’en décembre 2022.
Par un mémoire en défense, enregistré le 26 janvier 2024 et un mémoire non communiqué du 15 juillet 2025, la commune de Dieppe, représentée par Me Mialot et Me Ehrenfeld, demande au tribunal :
1°) de rejeter la requête ;
2°) de mettre à la charge de la requérante une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la créance de la requérante est prescrite ;
- les fautes alléguées ne sont pas établies ;
- les préjudices allégués ne sont pas établis, et ne présentent pas de lien de causalité avec le refus de préempter et le défaut d’information qui lui est reproché.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Bellec, premier conseiller,
- les conclusions de Mme Thielleux, rapporteure publique,
- les observations de Me Mekkaoui, substituant Me Lemiegre, représentant la société BE & BO ;
- et les observations de Me Garrigue, substituant Me Mialot et Me Ehrenfeld représentant la commune de Dieppe.
Considérant ce qui suit :
1. La société BE & BO a souhaité acquérir un bien immobilier à usage mixte situé sur la parcelle cadastrée AS 13, au 21 rue de l’entrepôt sur le territoire de la commune de Dieppe. Une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la commune de Dieppe le 10 novembre 2017 qui a décidé de ne pas exercer son droit de préemption. Par courrier du 4 décembre 2017, la commune de Dieppe a informé le futur acquéreur que la parcelle située au 21, rue de l’entrepôt n’est pas située dans le périmètre de la procédure de déclaration d’utilité publique du projet d’aménagement de la zone d’aménagement concertée Dieppe sud. Le 21 juillet 2018, la SCI BE & BO a acquis le bien immobilier. Par un courrier de la commune de Dieppe du 22 novembre 2018, réitéré les 6 novembre 2019 et 17 décembre 2020, la SCI BE & BO a été informée du fait que la parcelle AS 13 était désormais située dans l’emprise du périmètre du projet d’aménagement du « secteur tête nord » de la ZAC Dieppe sud. Par une délibération du 15 décembre 2022, la commune de Dieppe a lancé une procédure de déclaration d’utilité publique du projet d’aménagement de la ZAC Dieppe sud intégrant la parcelle AS 13. Le 18 juillet 2023, la SCI BE & BO a adressé une demande indemnitaire préalable à la commune de Dieppe, qui a été rejetée par une décision du 18 septembre 2023. La SCI BE & BO demande au tribunal de condamner la commune de Dieppe à lui verser la somme de 439 000 euros en réparation de ses préjudices.
Sur la responsabilité pour faute :
2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 213-9 du code de l’urbanisme : « Lorsque l'aliénation est envisagée sous une forme ou une modalité autre que celle prévue à l'article précédent, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : / a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ; / b) Soit son offre d'acquérir le bien à un prix qu'il propose et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; (…) ».
3. La société requérante fait valoir que par le refus de préempter le bien situé sur la parcelle AS 13 suite à la déclaration d’aliéner du 10 novembre 2017, la commune de Dieppe a commis une faute de nature à engager sa responsabilité dès lors que la commune avait déjà un projet d’aménagement répondant aux objectifs de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme et devait en conséquence préempter le bien. Toutefois, il ne ressort d’aucun texte législatif ou réglementaire que la commune de Dieppe était tenue de préempter le bien. Dès lors, la responsabilité pour faute de la commune de Dieppe du fait de ne pas avoir préempté le bien situé sur la parcelle AS 13 doit être écartée.
4. En deuxième lieu, la société requérante fait valoir que la responsabilité de la commune doit être engagée pour faute dès lors qu’elle lui a délivré une information erronée le 4 décembre 2017 sur la procédure d’expropriation à venir dans le cadre du projet d’aménagement de la ZAC Dieppe sud. Il résulte de l’instruction que la parcelle AS 13 n’était pas dans le périmètre de l’enquête parcellaire en vue de la déclaration d’utilité publique (DUP) du projet d’aménagement du « secteur tête nord » de la ZAC Dieppe sud qui s’est déroulée du 10 janvier au 9 février 2017. Ce point a d’ailleurs été confirmé par un courrier du maire de la commune de Dieppe du 4 décembre 2017 adressé au futur acquéreur. La société requérante a acquis le bien en cause le 21 juillet 2018 et ce n’est qu’en raison d’une évolution du périmètre de de cette ZAC, intervenue postérieurement à l’acquisition de son bien par la SCI Be & BO, que la parcelle a été incluse dans le périmètre d’enquête parcellaire pour la ZAC Dieppe Sud. Dès lors, il ne résulte pas de l’instruction que la commune de Dieppe a, par son courrier du 4 décembre 2017, donné une information erronée à cette société sur la procédure de déclaration d’utilité publique.
5. En troisième lieu, la société requérante fait valoir que la responsabilité de la commune doit être engagée pour faute pour manquement au devoir de loyauté de l’administration du fait du comportement hésitant de l’administration entre la vente en juillet 2018 et la déclaration d’utilité publique. Il résulte de l’instruction que la commune de Dieppe a informé la requérante par un courrier du 22 novembre 2018 que la parcelle AS 13 était située dans l’emprise du périmètre du projet d’aménagement du « secteur tête nord » de la ZAC Dieppe sud et l’a invitée à une rencontre. Par des courriers des 6 novembre 2019 et 17 décembre 2020, la commune a tenu informée la requérante de l’avancée du dossier de la ZAC. Le dossier de la ZAC a été modifié pour tenir compte des prescriptions réglementaires du plan de prévention des risques littoraux d’inondation et de la zone à réglementation spécifiques approuvés le 28 juin 2022 et le conseil municipal de la commune de Dieppe a délibéré le 15 décembre 2022 afin d’initier la procédure de déclaration d’utilité publique de la ZAC Dieppe sud et solliciter le préfet pour l’ouverture d’une enquête publique. Il résulte de l’instruction que la commune de Dieppe a tenu informée la requérante de l’avancement du projet sans manquer à son devoir de loyauté.
6. Il résulte de ce qui précède que la commune de Dieppe n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de la SCI BE & BO.
7. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les conclusions à fin d’indemnisation présentées par la SCI BE & BO doivent être rejetées sans qu’il soit besoin de se prononcer sur l’exception de prescription quadriennale opposée en défense.
Sur les frais liés au litige :
8. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Dieppe, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SCI BE & BO demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de cette dernière la somme demandée par la commune de Dieppe en application de ces mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI BE & BO est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Dieppe au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI BE & BO et à la commune de Dieppe.
Délibéré après l'audience du 18 septembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Galle, présidente,
M. Bellec, premier conseiller,
et Mme Delacour, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.
Le rapporteur,
signé
C. Bellec
La présidente,
signé
C. Galle
La greffière,
signé
A. Hussein
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.