Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 10 mai 2024 et le 21 mars 2025, la société anonyme (SA) de la rue Alline, représentée par la SCP Poncet Debœuf Beignet, demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021 dans la commune d’Evreux ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat les éventuels dépens ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La SA de la rue Alline soutient que :
la conjoncture résultant d’événements locaux et extérieurs rend la recherche de locataires difficile ;
sa situation financière est extrêmement tendue en termes de trésorerie ;
toutes les diligences afin de donner en location les logements ont été effectuées ;
les logements sont entretenus et adaptés à la location grâce à des travaux régulièrement exécutés et un statut énergétique favorable ;
les loyers proposés sont modérés et concurrentiels, leur montant ayant été gelé depuis 2020 ;
l’administration fiscale lui avait accordé des dégrèvements partiels des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2017, 2018 et 2019.
Par un mémoire en défense, enregistré le 25 octobre 2024, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.
Le directeur soutient que les moyens ne sont pas fondés.
Vu :
la décision par laquelle la présidente a désigné M. B... comme juge statuant seul dans les matières indiquées à l’article R. 222-13 du code de justice administrative ;
la décision par laquelle le président de la formation de jugement a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience en application de l’article R. 732-1-1 du code de justice administrative ;
les autres pièces du dossier, notamment celles produites le 21 mars 2025 pour la SA de la rue Alline.
Vu :
le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Au cours de l’audience publique, après la présentation du rapport, ont été entendues les observations de Me Beignet, pour la SA de la rue Alline.
Considérant ce qui suit :
La SA de la rue Alline est propriétaire d’immeubles d’habitations situés dans la commune d’Evreux à raison desquels elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2021. Par une réclamation contentieuse du 14 mars 2022, elle en a sollicité la réduction à concurrence de 164 908 euros au motif que certains logements de son parc locatif étaient vacants durant l’année en cause. La réclamation a été rejetée par l’administration le 12 mars 2024.
Sur le terrain de la loi fiscale :
Aux termes de l’article 1415 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » Aux termes du I de l’article 1389 du même code : « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. » Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l’immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire. Le caractère involontaire de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.
En premier lieu, la convention de mandat, au demeurant postérieure au 1er janvier de l’année d’imposition en cause, par laquelle la SA de la rue Alline confie à l’agence immobilière Clé en Main la mission de rechercher des locataires, ne concerne que 10 logements sur les 127 concernés par la demande de dégrèvement. La société requérante affirme également avoir diffusé des offres sur son propre site internet mais les preuves apportées de ces publications ne concernent que 9 logements et ne sont pas datées. Par ailleurs, si elle affirme que, depuis 2020, ses loyers sont gelés, elle n’établit pas, au titre de l’année 2021, avoir abaissé les loyers afin de rendre les locations attractives. Par suite, la SA de la rue Alline ne justifie pas avoir accompli toutes les diligences que sa qualité de professionnelle de la location lui permettait d’accomplir afin de donner en location les logements pour lesquels le dégrèvement pour vacance est demandé.
En second lieu, eu égard à son objet social et son statut, le fait pour une société de location immobilière de devoir prendre les mesures appropriées en vue d’adapter son parc immobilier aux besoins de la population locale et de faire face à un déséquilibre du marché locatif ne peut, sauf circonstances particulières, être regardé comme indépendant de sa volonté. La SA de la rue Alline produit pour la première fois devant le tribunal un nombre important de factures de travaux justifiant la campagne de rénovation, en particulier énergétique, entreprise pour améliorer l’état de 13 appartements de l’immeuble situé aux 12, 13, 14 et 16 de la rue du Dr A..., de 20 appartements de l’immeuble situé aux 21, 23, 25, 27 et 29 de la rue de la Rochette, de 2 appartements situés dans l’immeuble du 14 de la rue du Jardin de l’Evêque, d’un appartement de l’immeuble du 17 de la rue Isambard, de 10 appartements de l’immeuble Le Corrot du 35-37 de la rue Bottelier, de 33 appartements de l’immeuble du 33 de la rue Pasteur et de 48 appartements des immeubles des 1, 3, 5, 7 et 9 de la rue André Surleau. L’analyse de ces éléments de facturation fait apparaître que la nature des travaux, quoique onéreux compte tenu du nombre de logements à traiter, consiste en une remise aux normes des menuiseries, des circuits électriques, des isolations intérieures et extérieures et en de la décoration. Il n’est pas établi que ces travaux, prévisibles pour un organisme d’habitations, imposaient l’absence de toute mise en location ou rendaient inhabitables les 127 locaux considérés dont aucun n’était affecté de désordres d’une ampleur particulière. La situation conjoncturelle du marché locatif local et la situation financière de la société requérante ne constituent pas davantage des circonstances particulières qui établiraient au cas présent le caractère involontaire de la vacance alléguée au sens des dispositions précitées de l’article 1389 du code général des impôts.
Sur le terrain de l’interprétation administrative de la loi fiscale :
La circonstance que la SA de la rue Alline a bénéficié de dégrèvements pour vacance des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2017, 2018 et 2019 ne constitue pas une position que l’administration fiscale aurait formellement prise à l’égard d’une situation de fait quant à l’application de la loi fiscale. Par suite, à le supposer soulevé, le moyen tiré de ce que le refus de lui consentir le dégrèvement demandé est intervenu en méconnaissance de la garantie offerte par les dispositions de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales doit être écarté.
Il résulte de ce qui précède que la SA de la rue Alline n’est pas fondée à demander la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021 dans la commune d’Evreux. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre des frais liés à l’instance et des dépens doivent être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SA de la rue Alline est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme de la rue Alline et au directeur régional des finances publiques de Normandie.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025.
Le magistrat désigné,
signé
P. B...Le greffier,
signé
N. BOULAY
La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.