Le Tribunal Administratif de Rouen, statuant en juge unique, a rejeté la demande de la SCI 20 rue Saint Gervais tendant à la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’année 2022. La société invoquait la vacance de ses lots et le coût élevé des travaux, sur le fondement de l’article 1389 du code général des impôts. Le tribunal a estimé que la vacance n’était pas indépendante de la volonté du propriétaire, faute de justifier de démarches pour prévenir l’inhabitabilité ou rechercher des locataires, et que le coût des travaux n’était pas suffisamment établi. La requête a donc été rejetée.
Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 12 février 2025, et un mémoire, enregistré le 24 novembre 2025, la société civile immobilière (SCI) 20 rue Saint Gervais demande au tribunal ;
1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2022 dans la commune de Rouen ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat les dépens ainsi que la somme de 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La SCI 20 rue Saint Gervais soutient que :
l’importance des travaux à effectuer sur les locaux situés au 8, rue Lézurier de la Martel à Rouen doit conduire à les soustraire à la taxe foncière dès lors que le coût de ces travaux excède le tiers de sa quote-part en application de l’article 1389 du code général des impôts ;
la vacance des lots n’a pour seule cause que l’état de délabrement des locaux justifiant de tels travaux mais est indépendant de sa volonté au sens de l’instruction administrative publiée sous la référence BOI-IF-TH-50-20-30.
Par un mémoire en défense, enregistré le 16 septembre 2025, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.
Le directeur soutient qu’aucun moyen n’est fondé.
Vu :
la décision par laquelle la présidente a désigné M. Patrick Minne, vice-président, pour statuer dans les litiges prévus par l’article R. 222-13 du code de justice administrative ;
la décision par laquelle le président de la formation de jugement a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience en application de l’article R. 732-1-1 du code de justice administrative ;
les autres pièces du dossier.
Vu :
le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Au cours de l’audience publique, le rapport a été présenté.
Considérant ce qui suit :
Propriétaire d’un immeuble au 8 rue Lézurier de la Martel dans la commune de Rouen, la SCI 20 rue Saint Gervais conteste son assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2022.
En premier lieu, aux termes du I de l’article 1389 du code général des impôts : « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacances d’une maison normalement destinée à la location (…), à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance (…) jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance (…) a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance (…) soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location (…) séparée. » Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l’immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire, le caractère involontaire de la vacance s’appréciant eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.
Il résulte de l’instruction qu’au sein de l’immeuble situé à l’adresse mentionnée au point 1, la société requérante est propriétaire de deux appartements (lots 4 et 5), d’une cave (lot 14), d’un garage (lot 36) et d’un parking (lot 46) destinés à la location. Si elle soutient que la vacance de ces lots a pour seule origine l’état de dégradation général de la structure de l’immeuble auquel il a été tenté de remédier par phases depuis 2016, elle produit un courrier de M. A..., architecte de la copropriété, en date du 4 septembre 2023, estimant le montant total des travaux à entreprendre sur le bâtiment estimé entre 105 000 euros et 128 000 euros hors taxes comprenant, la réfection de la charpente et de la toiture d’un montant de 30 000 à 40 000 euros, la réfection de la façade du bâtiment XVIIIe s. d’un montant de 55 000 à 60 000 euros et la réfection de la façade-porche d’un montant de 20 000 à 28 000 euros mais sans justifier de l’engagement et l’avancement de ces travaux dont certains incomberaient au demeurant à toute la copropriété. Elle n’apporte pas davantage d’éléments de nature à démontrer qu’elle avait entrepris des démarches en vue de prévenir l’apparition du caractère inhabitable, au demeurant non démontré, des appartements. Elle ne démontre pas non plus que le coût total des travaux excéderait une fraction significative de sa quote-part dans la copropriété. Enfin, aucun élément relatif à la recherche de locataires n’est apporté. Dans ces conditions, il apparaît que les deux appartements en cause constituent des logements dont le caractère inhabitable n’est pas établi et qui n’ont pas, sur une durée significative et sans justification, été maintenus en dehors du marché locatif en raison de circonstances étrangères à la volonté de leur propriétaire. Par suite, en ayant estimé, que la vacance de ces locaux au 1er janvier de l’année 2022 n’était pas imputable à des circonstances indépendantes de la volonté de la SCI 20 rue Saint Gervais, l’administration fiscale ne s’est pas méprise dans l’application des dispositions précitées de l’article 1389 du code général des impôts.
En second lieu, en énonçant que, d’une manière générale, le propriétaire d’une maison vacante n’est en droit de prétendre au bénéfice du dégrèvement que dans la mesure où l’état de délabrement des locaux qui a rendu impossible leur location ne peut lui être imputé dans son origine ou sa persistance et que le mauvais état d’entretien de l’immeuble ne saurait à lui seul motiver le rejet d’une demande en dégrèvement de l’impôt foncier y afférent dès lors que le propriétaire ne se refuse pas à faire effectuer les travaux, mais attend, pour les faire entreprendre, la conclusion d’un bail ou l’intervention d’un expert destiné à procéder à l’évaluation desdits travaux, le paragraphe 100 de l’instruction fiscale publiée sous la référence BOI-IF-TFB-50-20-30 ne contient aucune interprétation contraire de la loi fiscale telle que la juridiction en fait application. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à se prévaloir cette instruction sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales.
Il résulte de ce qui précède que la SCI 20 rue Saint Gervais n’est pas fondée à demander la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2022 dans la commune de Rouen à raison des biens situés au 8, rue Lézurier de la Martel. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre des frais liés à l’instance doivent être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI 20 rue Saint Gervais est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI 20 rue Saint Gervais et au directeur régional des finances publiques de Normandie.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025.
Le magistrat désigné,
signé
P. MINNE
Le greffier,
signé
N. BOULAY
La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.