Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 22 juin 2022 sous le n° 2206253, et trois mémoires en réplique enregistrés les 20 janvier, 14 juin 2023 et 16 septembre 2024, M. B... A... demande au tribunal de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti au titre des années 2020 et 2021 pour des montants respectifs de 1 316 et 1 448 euros à raison de son logement dont il est propriétaire au 15 voie des Saules à Orly (94310).
M. A... soutient que la valeur locative de son logement de 2 905 euros est erronée :
- le coefficient d’entretien retenu, de 1,20, est spécifiquement dédié aux constructions neuves alors que son immeuble a été construit il y a plus de dix ans ; il aurait donc dû être fixé au maximum à 1,10 ;
- le quartier où est implanté son immeuble a la plus mauvaise réputation à Orly du fait de faits de délinquance réguliers de toutes sortes ; son quartier est d’ailleurs situé en zone franche urbaine ; il sollicite donc du tribunal la mise en place d’un coefficient exceptionnel de nuisance d’implantation en zone franche urbaine ;
- compte tenu de ce que ses chambres donnent toutes sur un ensemble d’HLM dégradés et de ce que son salon donne sur le Parc des Saules qui constitue une source importante de nuisances sonores, il sollicite l’attribution d’un coefficient exceptionnel de situation de -0,20 ;
- de plus, la nuisance sonore générée par la proximité de l’aéroport d’Orly n’a pas été estimée à sa juste valeur avec l’attribution d’un petit coefficient de -0,05 ; or, son immeuble est situé face à la piste de décollage et est le seul immeuble privé dans ce cas ; il s’agit donc de lui appliquer un coefficient exceptionnel pour les nuisances sonores ;
- la valeur locative de son logement, de 2 905 euros, correspond à celle d’autres quartiers de la commune d’Orly qui ont une meilleure notoriété que le sien, qui ne subissent de nuisances liées à la présence massive d’HLM et ne sont pas situés face à la piste de décollage de l’aéroport d’Orly ;
- les locations constatées sur le quartier des Saules sont de l’ordre de 800 à 1 000 euros pour un logement T4 ;
- les taxes foncières appliquées par les communes de Boulogne-Billancourt, Issy-les Moulineaux et Montrouge sont un tiers moins élevées que la sienne (1 022 euros contre 1 504) ; de même, la valeur locative observée dans ces villes est 80% plus élevée que celle de son appartement d’Orly alors que sa taxe foncière est 47% plus élevée ;
- il convient donc d’appliquer à son logement d’Orly un coefficient de situation générale de -0,10, un coefficient de situation particulière de -,010, un coefficient de nuisances de -0,50 et un coefficient exceptionnel d’implantation en zone franche urbaine de -1,30.
Par quatre mémoires en défense, enregistrés les 28 novembre 2022, 17 avril 2023, 18 mars 2024 et 15 novembre 2024, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que :
- la simple affirmation que le logement du requérant a été achevé en 2010 ne justifie pas, à elle seule, une baisse du coefficient d’entretien ; de plus, l’absence d’entretien régulier par les propriétaires de l’ensemble du bâtiment ne constitue nullement un argument utile pour justifier une baisse du coefficient d’entretien ;
- le quartier où réside le requérant relève du coefficient de situation générale de -0,05 appliqué pour la plus grande partie de la commune ; s’agissant des nuisances sonores liées aux avions décollant de l’aéroport international d’Orly, il est rappelé l’immeuble dans lequel se trouve le logement de M. A... a été achevé en 2010 alors que l’aéroport d’Orly et les pistes qui en permettent l’exploitation sont bien antérieures à 2010 ; s’agissant des nuisances liées à la délinquance urbaine dans la ville d’Orly, ils n’affectent pas spécifiquement la voie des Saules où se trouve le logement du requérant, mais l’ensemble de la commune d’Orly et les communes voisines ;
- le logement du requérant est affecté d’un coefficient de situation particulière nul, ce qui implique que la commission communale des impôts directs d’Orly a bien pris en considération les avantages immédiats du logement mais également les inconvénients dont celui-ci pouvait pâtir ;
- M. A... ne saurait solliciter du tribunal la mise en place d’un coefficient exceptionnel de nuisance d’implantation en zone franche urbaine, dans la mesure où, en vertu de la séparation des pouvoirs et du principe de l'autorité de la chose jugée, le juge ne peut pas créer directement du droit ;
- il résulte des dispositions du I et du II de l’article 1496 du code général des impôts que, pour deux biens présentant des caractéristiques architecturales strictement identiques, la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties sera néanmoins différente compte tenu des effets cumulés des modalités de calcul, différentes selon la commune concernée, qui conduisent nécessairement à des montants de taxes foncières différents, bien qu’étant déterminées au titre d’une même année ;
- enfin, la taxe foncière sur les propriétés bâties est calculée à partir d’une base d’imposition qui résulte de l’application d’un tarif d’évaluation à la surface pondérée déterminée pour chaque logement ; dans le cadre de la révision de l’évaluation des locaux à usage d’habitation de 1970, la commission communale des impôts locaux a déterminé des termes de comparaisons, opérant notamment une distinction entre les logements des immeubles collectifs, les maisons individuelles ou encore les grosses maisons bourgeoises ; le logement du requérant a été évalué conformément à ce dispositif qui n’est pas fondé sur le loyer susceptible d’être perçu au cours des années 2020 et 2021 en litige ; par suite, le moyen fondé sur des loyers effectivement encaissés en 2020 et 2021 s’avère vain car non conforme à la législation applicable.
Vu :
- la décision du 22 avril 2022 par laquelle la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne a statué sur la réclamation préalable ;
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts, et notamment son annexe III ;
- le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Mme Salenne-Bellet, rapporteure publique, a été, sur sa proposition, dispensée de conclure dans cette affaire en application des dispositions des articles L. 732-1 et R. 732-1-1 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience ;
A été entendu au cours de l'audience publique du 6 janvier 2026, en présence de Mme Rouillard, greffière d’audience, M. Freydefont, président rapporteur, qui a lu son rapport.
Ni le requérant, ni le défendeur ne sont présents ou représentés
Considérant ce qui suit :
1. Il résulte de l’instruction que M. B... A... a été assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2020 et 2021 pour des montants respectifs de 1 316 et 1 448 euros à raison de son logement dont il est propriétaire au 15 voie des Saules à Orly (94310) dans le département du Val-de-Marne. Par la requête susvisée, M. A... demande la décharge de ces cotisations de taxe foncière.
Sur les conclusions à fin de décharge des impositions litigieuses :
En ce qui concerne les dispositions applicables :
2. D’une part, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Aux termes de l’article 1388 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. » Aux termes de l’article 1415 de ce code, dans sa version applicable aux années d’imposition en litige : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. »
3. D’autre part, aux termes de l’article 1495 code général des impôts : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation. » Aux termes de l’article 1496 du même code : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. » En outre, aux termes du I de l’article 1516 dudit code : « Les valeurs locatives des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1496, des établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et des locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501 ainsi que celle des propriétés non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant : / 1° La constatation annuelle des changements affectant ces propriétés (…) » Enfin, aux termes du 1 du I de l’article 1517 de ce code, dans sa version alors applicable : « Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. »
4. De plus, aux termes de l’article 324 M de l’annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d’imposition en litige : « La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S. » Aux termes de l’article 324 P de la même annexe : « La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l'article 324 L, est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. / La surface pondérée nette ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur. » Aux termes de l’article 324 Q de ladite annexe : « Le coefficient d'entretien est déterminé conformément au barème ci-dessous : ÉTAT D'ENTRETIEN Bon - Construction n'ayant besoin d'aucune réparation : COEFFICIENT 1,20 ; / ÉTAT D'ENTRETIEN Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations : COEFFICIENT : 1,10 (…) ». Aux termes de l’article 324 R de ladite annexe III : « Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l'emplacement particulier (…) » ces coefficients vont de +0,10 pour une « Situation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants » à -0,10 pour une « Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers » et sont gradués de 0,05 en 0,05 pour déterminer respectivement une « Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients » affectée d’un coefficient de +0,05, une « Situation ordinaire, n'offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent » affectée d’un coefficient nul, et une « Situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages » affectée d’un coefficient de -0,05.
5. Enfin, aux termes de l’article 1447-0 du code général des impôts : « Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. » Aux termes du I de l’article 1466 A du même code, dans sa version alors en vigueur : « Les communes sur le territoire desquelles sont situés un ou plusieurs quartiers prioritaires de la politique de la ville ou leurs établissements publics de coopération intercommunale dotés d'une fiscalité propre peuvent exonérer de la cotisation foncière des entreprises par délibération prise dans les conditions de l'article 1639 A bis les créations ou extensions d'établissement réalisées dans un ou plusieurs de ces quartiers prioritaires (…) ».
En ce qui concerne les moyens soulevés :
6. En premier lieu, M. A... soutient que la valeur locative de son logement de 2 905 euros est erronée dans la mesure où les locations constatées sur le quartier des Saules à Orly sont de l’ordre de 800 à 1 000 euros pour un logement T4 comme le sien. Ce faisant, le requérant confond valeur locative servant de base au calcul de la taxe foncière telle que déterminée par application des articles 1495, 1496, 1516 et 1517 précités du code général des impôts, et prix de la location telle que découlant de la loi de l’offre et de la demande sur le marché immobilier, ce qui n’a strictement rien à voir. En effet, comme le fait justement valoir l’administration fiscale en défense, la taxe foncière sur les propriétés bâties est calculée à partir d’une base d’imposition qui résulte de l’application d’un tarif d’évaluation à la surface pondérée déterminée pour chaque logement ; dans le cadre de la révision de l’évaluation des locaux à usage d’habitation de 1970, la commission communale des impôts locaux a déterminé des termes de comparaisons, opérant notamment une distinction entre les logements des immeubles collectifs, les maisons individuelles ou encore les grosses maisons bourgeoises ; le logement du requérant a été évalué conformément à ce dispositif qui n’est pas fondé sur le loyer susceptible d’être perçu au cours des années 2020 et 2021 en litige. Par suite, ce premier moyen sera écarté comme inopérant.
7. En deuxième lieu, M. A... soutient que les taxes foncières appliquées par les communes de Boulogne-Billancourt, Issy-les Moulineaux et Montrouge sont un tiers moins élevées que la sienne (1 022 euros contre 1 504) pour des logements de surface habitable comparable au sien (84-87 m²). Toutefois, il résulte des dispositions du I et du II de l’article 1496 précité du code général des impôts que, pour deux biens présentant des caractéristiques identiques, notamment en termes de superficie, la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties sera néanmoins différente compte tenu des effets cumulés des modalités de calcul, différentes selon la commune concernée, qui conduisent nécessairement à des montants de taxes foncières différents, bien qu’étant déterminées au titre d’une même année. Ainsi, la comparaison du montant de taxe foncière acquittée par le requérant à raison de son appartement d’Orly avec des montants de taxe foncière établies dans d’autres communes que la sienne s’avère vaine. Ce deuxième moyen sera donc également écarté comme inopérant.
8. De même, M. A... s’interroge sur le fait que, bien que la valeur locative observée dans ces trois villes de Boulogne-Billancourt, Issy-les Moulineaux et Montrouge soit 80% plus élevée que celle de son appartement d’Orly (2 268 euros contre 1 260), sa taxe foncière est 47% plus élevée (1 504 euros contre 1 022). C’est ignorer que la taxe foncière est déterminée par, d’une part, la valeur locative multipliée, d’autre part, par le taux de taxe foncière qui peut varier fortement d’une collectivité locale à une autre. Ainsi, à titre d’exemple, le taux de taxe foncière était de 35,39% à Orly en 2021 et de 15,09% seulement à Boulogne-Billancourt.
9. En troisième lieu, M. A... soutient que le coefficient d’entretien retenu, de 1,20, est spécifiquement dédié aux constructions neuves alors que son immeuble a été construit il y a plus de dix ans ; le requérant fait donc valoir que ce coefficient aurait dû être fixé au maximum à 1,10. Toutefois, il résulte des dispositions précitées de l’article 324 Q précité de l’annexe III au code général des impôts que, contrairement à ce qui est soutenu, le coefficient d’entretien maximum de 1,20 ne concerne pas les constructions neuves mais les immeubles dont l’état d’entretien est bon et qui n’ont besoin d’aucune réparation. Si M. A... fait valoir que les éléments de construction de son immeuble, notamment les terrasses et les façades, n’ont jamais fait l’objet de rénovation depuis dix ans et commencent à s’altérer, notamment par noircissement des façades, ces circonstances ne sont pas de nature à démontrer que l’état d’entretien serait assez bon et que son immeuble aurait besoin de petites réparations, un ravalement de façade n’étant pas assimilable à une réparation, même petite. Par suite, ce premier moyen relatif au coefficient d’entretien qui devrait être ramené de 1,20 à 1,10 sera écarté comme infondé.
10. En quatrième lieu, M. A... soutient que le quartier où est implanté son immeuble a la plus mauvaise réputation à Orly du fait de faits de délinquance réguliers de toutes sortes ; il relève également les nuisances sonores générées par la proximité de l’aéroport d’Orly dont la piste de décollage est située face à son salon et par la proximité du Parc des Saules situé en face de ses chambres et qui constitue une source importante de nuisances sonores ; M. A... fait également valoir que son quartier est situé en zone franche urbaine et il sollicite en conséquence l’application d’un coefficient de situation de l’article 324 R de l’annexe III au code général des impôts de -0,20, correspondant nécessairement à la somme d’un coefficient de situation générale de -0,10 et d’un coefficient de situation particulière de -0,10 également.
11. Toutefois, en ce qui concerne le coefficient de situation générale, le quartier des Saules où réside le requérant relève du coefficient de situation générale appliqué à la plus grande partie de la commune égal à -0,05, soit une « situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages », au titre desquels l’administration fiscale cite un cadre agréable avec espacement des résidences récemment rénovées et la proximité de promenades ou de lieux de loisir. En ce qui concerne le coefficient de situation particulière, fixé à 0, il résulte de la balance nulle entre les différents inconvénients listés par le requérant et les avantages rappelés par l’administration fiscale comme la présence de larges voies d’accès et d’espaces immédiats très bien entretenus avec commodités d’agrément telles des massifs de verdure, des terrains de jeux pour enfants et des aires de stationnement collectif, une très bonne exposition de l’appartement du requérant bénéficiant d’un éclairement et d’un ensoleillement remarquables, ainsi d’ailleurs qu’un panorama avec vue donnant sur un vaste parc. Les avantages compensant les inconvénients, c’est à bon droit que le coefficient de situation particulière a été fixé à 0 par la commission communale des impôts directs d’Orly.
12. En cinquième lieu, si aux termes des dispositions de l’article 1466 A du code général des impôts cité au point 5, les communes sur le territoire desquelles sont implantées des entreprises dans une zone franche urbaine peuvent les exonérer de taxe professionnelle puis, à compter de l’année 2010, de contribution économique territoriale, un tel dispositif ne saurait s’appliquer à la présente situation dès lors que l’imposition en litige concerne la taxe foncière et que le contribuable n’est pas une entreprise. Par suite, le moyen tiré de ce que le quartier où est implanté l’immeuble de M. A... étant situé en zone franche urbaine, il conviendrait de lui appliquer un coefficient exceptionnel d’implantation en zone franche urbaine de -1,30 sera donc écarté comme inopérant.
13. De même, si M. A... demande l’application d’un coefficient de nuisance de -0,50, un tel correctif n’est pas prévu par les dispositions des articles 324 N à 324 S de l’annexe III au code général des impôts.
14. Il résulte de tout ce qui précède que les différents moyens soulevés par M. A... doivent tous être écartés. Par suite, les conclusions à fin de décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles M. A... a été assujetti au titre des années 2020 et 2021 seront rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A... et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.
Copie dématérialisée en sera adressée à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne.
Délibéré après l'audience du 6 janvier 2026.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026.
Le président,
C. Freydefont
La greffière,
C. Rouillard
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de l'industrie et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.
Pour expédition conforme,
La greffière,