Texte intégral
Vu la procédure suivante :
I. Par une première requête, enregistrée le 29 juin 2022 sous le n° 2206389, la société civile immobilière (SCI) Valferrus, représentée par Me Moreau, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge à hauteur de 2 974 910 euros de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l’année 2019 à raison du local professionnel qu’elle possède au 1 rue d’Île-de-France sur la commune de Valenton (94460) dans le département du Val-de-Marne ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un mémoire en défense, enregistré le 6 janvier 2023, le directeur spécialisé de contrôle fiscal Ile-de-France conclut au non-lieu à statuer à hauteur des sommes dégrevées en cours d’instance et au rejet du surplus des conclusions de la requête en faisant valoir que :
- les moyens tirés de la reclassification en espaces de dépôt à ciel ouvert qualifiés par l’administration d’aires de stationnement et d’application du mécanisme de planchonnement de la valeur locative de l’ensemble immobilier en cause et du mécanisme de lissage de la cotisation de taxe foncière au titre de l’année 2019 ont été admis et ont donné lieu à un dégrèvement à hauteur de 2 904 974 euros ;
- le moyen tiré du coefficient de pondération pour tenir compte d’une valeur d’utilisation réduite au sens de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts est écarté.
Par un mémoire en réplique, enregistré le 15 février 2023, la SCI Valferrus demande la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties litigieuse à hauteur de 69 936 euros et maintient ses conclusions relatives aux frais irrépétibles en soutenant que :
- la totalité des surfaces de l’ensemble immobilier servant de base de calcul de la taxe foncière doit être assortie d’un coefficient de pondération de 0,2 pour tenir compte d’une valeur d’utilisation réduite au sens de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts ;
- elle se prévaut de doctrine administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-30-30 n° 270 et n° 360.
II. Par une seconde requête, enregistrée le 29 juin 2022 sous le n° 2206390, la société civile immobilière (SCI) Valferrus, représentée par Me Moreau, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge à hauteur de 1 188 897 euros de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l’année 2021 à raison du local professionnel qu’elle possède sur la commune de Valenton (94460) dans le département du Val-de-Marne ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un premier mémoire en défense, enregistré le 7 décembre 2022, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au non-lieu à statuer à hauteur des sommes dégrevées en cours d’instance et au rejet du surplus des conclusions de la requête en faisant valoir que :
- un dégrèvement à hauteur de 422 809 euros a été accordé en ce qui concerne le moyen tiré de la requalification en DEP1 des locaux en cause classés en DEP3 ;
- les autres moyens soulevés doivent être écartés comme infondés.
Par quatre mémoires en réplique, enregistrés les 28 février, 31 mai, 5 septembre et 27 octobre 2023, la SCI Valferrus demande, dans le dernier état de ses écritures, la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties litigieuse à hauteur de 754 690 euros et maintient ses conclusions relatives aux frais irrépétibles en soutenant que :
- la totalité des surfaces de l’ensemble immobilier servant de base de calcul de la taxe foncière doit être assortie d’un coefficient de pondération de 0,2 pour tenir compte d’une valeur d’utilisation réduite au sens de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts ;
- elle se prévaut de doctrine administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-30-30 n° 270 et n° 360.
Par quatre autres mémoires en défense, enregistrés les 20 avril, 28 juillet, 22 septembre et 13 novembre 2023, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet du surplus des conclusions de la SCI Valferrus en faisant valoir que le moyen soulevé n’est pas fondé.
Vu :
- les réclamations préalables des 24 novembre 2020, 4 février et 8 octobre 2021 ;
- les décisions de dégrèvement partiel des 7 décembre 2022, 6 janvier et 20 avril 2023 ;
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts, et notamment son annexe III, et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
La présidente du tribunal administratif de Melun a, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, désigné M. Freydefont, premier conseiller, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.
Mme Salenne-Bellet, rapporteure publique, a été, sur sa proposition, dispensée de conclure dans cette affaire en application des dispositions des articles L. 732-1 et R. 732-1-1 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience ;
A été entendu au cours de l'audience publique du 16 décembre 2025, en présence de Mme Rouillard, greffière d’audience, M. Freydefont, président rapporteur, qui a lu son rapport.
Ni la société requérante, ni le défendeur ne sont présents ou représentés
Considérant ce qui suit :
1. Il résulte de l’instruction que la société civile immobilière (SCI) Valferrus Babache a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties et aux taxes annexes au titre des années 2019 et 2021 à raison d’un ensemble immobilier situé 1 rue d’Île-de-France et rue Salvador Allende à Valenton (94460) dans le département du Val-de-Marne et constitué de plusieurs locaux professionnels dans lesquels est exercée une activité logistique de stockage et de manutention de véhicules neufs. Par les requêtes susvisées, qu’il convient de joindre pour statuer par un jugement unique car elles émanent de la même requérante, concernent le même type d’imposition, présentent à juger des questions semblables et ont fait l’objet d’une instruction commune, la SCI Valferrus demande, dans le dernier état de ses écritures, la décharge de ces cotisations de taxe foncière à hauteur de 69 936 euros au titre de l’année 2019 et de 754 690 euros au titre de l’année 2021.
Sur les conclusions à fin de décharge des impositions litigieuses :
2. D’une part, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Aux termes de l’article 1415 dudit code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties (…) et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. »
3. D’autre part, aux termes de l’article 1388 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminées conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. » Aux termes de l’article 1495 du même code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation. » Aux termes de l’article 1498 dudit code, dans sa version applicable aux années d’imposition en litige : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. (…) / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. (…) / C. La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. »
4. Enfin, aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts : « Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. »
5. Au soutien de ses conclusions à fin de décharge, la SCI Valferrus soutient que la totalité des surfaces de l’ensemble immobilier en cause servant de base de calcul de la taxe foncière, qu’il s’agisse des surfaces de stockage à ciel ouvert ou de la zone à usage de parking utilisée par les salariés travaillant sur le site, doit être assortie d’un coefficient de pondération de 0,2 pour tenir compte d’une valeur d’utilisation réduite au sens de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts.
En ce qui concerne l’application de la loi fiscale :
6. Il résulte des dispositions précitées que, pour le calcul de la valeur locative d’une propriété bâtie relevant de l’article 1498 du code général des impôts, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l’article 324 Z de l’annexe III précité ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l’affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé.
7. Les surfaces dont la requérante soutient qu’elles doivent être assorties d’un coefficient de pondération de 0,2 sont utilisées pour l’activité correspondant à l’affectation principale des locaux professionnels, à savoir l’activité logistique de stockage et de manutention de véhicules neufs. Par suite, en application de ce qui a été développé au point précédent, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l’article 324 Z de l’annexe III précité ne leur sont pas applicables. Il s’ensuit que le moyen susanalysé sera écarté comme infondé sur le terrain de la loi fiscale.
En ce qui concerne la doctrine administrative :
8. Aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « Il ne sera procédé à aucun rehaussement d'impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l'administration est un différend sur l'interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s'il est démontré que l'interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l'époque, formellement admise par l'administration. / Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. Sont également opposables à l'administration, dans les mêmes conditions, les instructions ou circulaires publiées relatives au recouvrement de l'impôt et aux pénalités fiscales ».
9. La SCI requérante se prévaut, sur le terrain de la doctrine administrative, du bulletin officiel référencé BOI-IF-TFB-20-10-30-30, et plus particulièrement de son point 270 aux termes duquel « Dû à l'initiative des experts, approuvé par la jurisprudence, [le procédé de la surface pondérée] repose essentiellement sur cette constatation que le prix des baux commerciaux est dominé par les facteurs de commercialité ». Toutefois, ce point commence par rappeler que « Le procédé de la surface pondérée est plus spécialement utilisé pour l'évaluation des locaux commerciaux et artisanaux situés dans les très grandes villes. » Or, les locaux en cause sont des locaux logistiques de stockage et de manutention de véhicules neufs situés dans une ville moyenne de 14 500 habitants. Ainsi, le point 270 du BOI-IF-TFB-20-10-30-30 ne s’applique pas à la situation de la requérante, qui ne peut donc utilement s’en prévaloir.
10. La requérante invoque également le point 360 de la même instruction qui précise que « (…) on observera que tous les éléments qui présentent un caractère essentiel pour l'exploitation du fonds ne sauraient être affectés systématiquement du coefficient 1. Ainsi, dans les locaux commerciaux en boutique, le magasin doit être retenu pour sa surface réelle ; en revanche, des éléments tels que le laboratoire du pharmacien, le salon d'essayage de la couturière, etc., bien qu'essentiels pour l'exercice de l'activité, peuvent être pondérés par un coefficient inférieur à l'unité. » Or, ce point 360 a trait, ainsi que l’indique son paragraphe liminaire, à la généralisation de la méthode de la surface pondérée pour l'évaluation par comparaison des locaux commerciaux et biens divers ordinaires, ce qui ne correspond pas à la catégorie des locaux en cause utilisés à fin de stockage et de logistique automobile.
11. Par suite, le moyen tiré de ce que la totalité des surfaces de l’ensemble immobilier servant de base de calcul de la taxe foncière doit être assortie d’un coefficient de pondération de 0,2 pour tenir compte d’une valeur d’utilisation réduite au sens de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts sera écarté sur le terrain de la doctrine administrative.
12. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SCI Valferrus a été assujettie au titre des années 2019 et 2021 doivent être rejetées. Par voie de conséquence, seront également rejetées les conclusions tendant au bénéfice de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes de la SCI Valferrus sont rejetées.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Valferrus, au directeur spécialisé de contrôle fiscal Ile-de-France et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.
Copie dématérialisée en sera adressée à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne.
Délibéré après l'audience du 16 décembre 2025.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2026.
Le magistrat désigné,
C. Freydefont
La greffière,
C. Rouillard
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de l'industrie et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.
Pour expédition conforme,
La greffière,