Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 1er juillet 2022, M. B... A..., représenté par Me Tachnoff-Tzarowsky, demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu au titre d’une plus-value immobilière et des prélèvements sociaux mis à sa charge à la suite de la vente le 2 octobre 2015 par la SCI 115 Gravelle d’une maison d’habitation située 115 rue Gravelle à Maisons-Alfort (Val-de-Marne).
Le requérant soutient que les travaux réalisés ont eu pour effet d’apporter une modification importante du gros œuvre des locaux et sont donc déductibles de la plus-value immobilière réalisée.
Par un mémoire en défense, enregistré le 16 novembre 2022, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que le moyen développé n’est pas fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Meyrignac ;
- et les conclusions de M. Delmas, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
La société civile immobilière (SCI) 115 Gravelle, dont M. A... est associé à hauteur de 98 % a, le 2 octobre 2015, vendu un bien immobilier situé à Maisons-Alfort et a souscrit, à cette occasion, une déclaration de plus-value immobilière faisant état de la majoration du prix d’acquisition d’une somme de 68 436 euros correspondant à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. A la suite d’un contrôle sur pièces, la SCI a été rendue destinataire d’une proposition de rectification du 17 septembre 2018 par laquelle l’administration a remis en cause le principe de cette augmentation du prix d’acquisition. Une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux au titre de l’année 2015 ont été mis à la charge de M. A... par un avis de mise en recouvrement du 16 septembre 2019. Par décision du 4 mai 2022, le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne a rejeté la réclamation d’assiette présentée par l’intéressé le 25 septembre 2019. Par la requête susvisée, M. A... demande au tribunal de prononcer la décharge des impositions en cause.
Aux termes de l’article 8 du code général des impôts : « Sous réserve des dispositions de l’article 6, les associés des sociétés en nom collectif (…) sont, lorsque ces sociétés n’ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. (…) Il en est de même, sous les mêmes conditions : 1° Des membres des sociétés civiles (…) ». En vertu du I de l’article 150 U du même code, les plus-values réalisées par les personnes physiques, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont, en principe, passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. Aux termes de l’article 150 V du même code : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant ». Aux termes de l’article 150 VA du même code : « I. - Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte (…) ». L’article 150 VB du même code, dans sa rédaction applicable au litige, précise que : « I.- Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte, étant précisé que ce prix s’entend de l’existant et des travaux dans le cas d’une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover (…). II.- Le prix d’acquisition est, sur justificatifs, majoré : (…) 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée (…) ».
D’une part, doivent être regardés, au sens des dispositions précitées, comme des travaux de construction ou de reconstruction les travaux comportant la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans des locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d’habitation existants ou les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction. Doivent être regardés comme des travaux d’agrandissement, les travaux ayant pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Les travaux d’amélioration ont quant à eux pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. Les travaux d’entretien et de réparation, qui ne viennent pas majorer le prix de cession sur le fondement du 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts, sont ceux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
D’autre part, sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à l’impôt.
En premier lieu, en application des dispositions citées au point 2, le cédant d’un immeuble peut majorer, pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le prix d’acquisition de ce dernier du montant des dépenses qu’il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu’elles mentionnent. Il résulte cependant de la lettre même de ces dispositions qu’elles font obstacle à ce que le cédant puisse majorer ce prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux, dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ces dispositions. Est sans incidence à cet égard la circonstance que le cédant confie à une entreprise la réalisation de travaux en vue desquels il a procédé à cette acquisition de matériaux.
Si M. A... produit des factures et tickets de caisse provenant de magasins de bricolage, de telles dépenses ne peuvent être déductibles de la plus-value immobilière au regard de ce qui vient d’être dit au point précédent.
En second lieu, le requérant produit des factures de la société Flex du 30 avril 2015 et de la société Ned Pro Bat du 15 mai 2015 et soutient que les dépenses correspondantes doivent être également déductibles de la plus-value. Toutefois, aucune de ces factures ne mentionne l’adresse du chantier. M. A... ne justifie donc pas que, quelle que soit la nature de ces dépenses, elles puissent être déduites de la plus-value immobilière réalisée par la SCI 115 Gravelle lors de la vente d’une maison d’habitation située à Maisons-Alfort en 2015.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la requête tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux auxquels M. A... a été assujetti au titre de l’année 2015 doivent être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A... et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.
Délibéré après l’audience du 1er octobre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Le Broussois, président,
M. Meyrignac, premier conseiller,
Mme Jean, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2025.
Le rapporteur,
P. MeyrignacLe président,
N. Le Broussois
La greffière,
C. Rouillard
La République mande et ordonne à la ministre chargée des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.
Pour expédition conforme,
La greffière,