Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2210428

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 26 octobre 2022, la société civile immobilière (SCI) Turquoise et la SCI Viltass, représentées par Me Raoul, demandent au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 10 mai 2022 par laquelle le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne a exercé son droit de préemption sur les parcelles cadastrées section AE n° 336, 337 et 341 situées 61 Ter, avenue de Lattre de Tassigny à Villecresnes ;

2°) de mettre à la charge du syndicat mixte d'action foncière du Val-de-Marne une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- la décision a été signée par une autorité incompétente dès lors que le syndicat mixte d'action foncière du Val-de-Marne n'a pas régulièrement reçu délégation d'exercer le droit de préemption du président de l'établissement public territorial Grand Paris Sud Est Avenir, faute pour la décision du président de l'établissement public territorial Grand Paris Sud Est Avenir du 11 mars 2022 d'avoir été signée ;

- il n'est pas établi que le droit de préemption a été légalement institué à Villecresnes ;

- la décision attaquée a été signifiée tardivement : la visite du terrain n'a pas eu lieu dans le délai de quinze jours calendaires suivant la notification par le propriétaire de son accord pour cette visite, de sorte que le délai pour exercer le droit de préemption, qui a recommencé à courir le quinzième jour suivant cette notification, était expiré à la date de la décision de préemption ;

- la décision attaquée ne correspond à aucun projet réel du syndicat mixte d'action foncière du Val-de-Marne.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 mars 2024, le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne, représenté par Me Chaussade, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des sociétés requérantes au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

- la requête est irrecevable, faute pour les sociétés requérantes de justifier, par la production d'un extrait Kbis et des noms de leurs gérants, de leur capacité pour agir ;

- les conclusions présentées par la SCI Turquoise sont irrecevables, faute pour celle-ci de justifier d'un intérêt à agir, dès lors que la promesse de vente qu'elle a conclue avec la SCI Viltass, assortie d'une condition suspensive qui n'a pas été réalisée, était caduque à la date de la décision attaquée ;

- les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 27 mars 2024, la SCI Viltass déclare se désister de sa requête et la SCI Turquoise maintient l'ensemble de ses conclusions.

Les parties ont été informées, le 5 février 2025, en application des dispositions de l'article R. 611-7-3 du code de justice administrative que dans l'hypothèse où le tribunal annulerait la décision attaquée, il était susceptible, d'office et sur le fondement de l'article L. 911-1 du même code, d'enjoindre au syndicat mixte d'action foncière du Val de Marne de mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, lequel prévoit, dans le cas d'annulation de la décision de préemption par la juridiction administrative, que le titulaire du droit de préemption propose l'acquisition du bien en priorité aux anciens propriétaires ou, en cas de renonciation de ces derniers, à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien - en l'espèce, la SCI Turquoise.

Des observations ont été enregistrées pour le syndicat mixte d'action foncière du Val-de-Marne le 5 février 2025 et ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Prissette,

- les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

- et les observations de Me Hy, substituant Me Raoul, représentant la SCI Turquoise.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Viltass est propriétaire d'un terrain à bâtir sur les parcelles cadastrées section AE n° 336, 337 et 341 situées 61 Ter, avenue de Lattre de Tassigny à Villecresnes. Souhaitant céder ces terrains à la SCI Turquoise avec laquelle elle a conclu une promesse de vente le 11 janvier 2022, une déclaration d'intention d'aliéner a été établie et reçue en mairie de Villecresnes le 18 janvier 2022. Par une décision du 10 mai 2022, le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne a décidé d'exercer le droit de préemption sur ces parcelles. Les sociétés requérantes ont formé un recours gracieux contre cet arrêté par un courrier réceptionné le 27 juin 2022. Une décision implicite de rejet est née du silence gardé par le syndicat mixte d'action foncière du Val-de-Marne pendant deux mois sur cette demande. La SCI Viltass et la SCI Turquoise demandent l'annulation de la décision de préemption du 10 mai 2022, ensemble de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur le désistement de la SCI Viltass :

2. Par un mémoire enregistré le 27 mars 2024, la SCI Viltass déclare se désister de sa requête. Ce désistement est pur et simple. Rien ne s'oppose à ce qu'il en soit donné acte.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

3. En premier lieu, le syndicat mixte d'action foncière du Val-de-Marne fait valoir que la SCI Turquoise ne justifierait pas de sa capacité pour agir.

4. D'une part, les mandataires mentionnés à l'article R. 431-2 du code de justice administrative ont qualité, devant les tribunaux administratifs, pour représenter les parties et signer en leur nom les requêtes et les mémoires sans avoir à justifier du mandat par lequel ils ont été saisis par leur client. La présentation d'une action par un de ces mandataires ne dispense pas le tribunal administratif de s'assurer, le cas échéant, lorsque la partie en cause est une personne morale, que le représentant de cette personne morale justifie de sa qualité pour engager cette action. Une telle vérification n'est toutefois pas normalement nécessaire lorsque la personne morale requérante est dotée, par des dispositions législatives ou réglementaires, de représentants légaux ayant de plein droit qualité pour agir en justice en son nom. D'autre part, aux termes du premier alinéa de l'article 1849 du code civil : " Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ". Il résulte de ces dispositions que le gérant d'une société civile immobilière tient normalement de ses fonctions le droit d'agir en justice, sans avoir à justifier de sa qualité pour agir.

5. La requête présentée pour la société civile immobilière Turquoise a été signée par un avocat mandaté par celle-ci, laquelle est représentée par son représentant légal en cette qualité au siège de la société. Si le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne fait valoir que cette société ne produit aucun justificatif, et notamment aucun extrait Kbis, permettant de démontrer que son représentant légal aurait été habilité à ester en justice et à introduire cette requête, il résulte des dispositions précitées que ce dernier a de plein droit qualité pour exercer une telle action en justice. Par suite, cette fin de non-recevoir doit être écartée.

6. En second lieu, le syndicat défendeur fait valoir que la SCI Turquoise ne justifierait pas d'un intérêt à agir contre la décision attaquée, dès lors qu'à la date de cette décision, la promesse de vente qu'elle avait conclue avec la SCI Viltass était caduque. Toutefois, s'il ressort des pièces du dossier que dans la promesse de vente signée le 11 janvier 2022 entre la SCI Viltass et la SCI Turquoise figurait une condition suspensive tenant au dépôt par le bénéficiaire d'un dossier complet de demande de permis de construire correspondant à l'opération envisagée au plus tard le 11 mars 2022, il est précisé qu'elle est stipulée dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire et il ne ressort pas des pièces du dossier que la SCI Turquoise aurait renoncé à cette promesse de vente. Dans ces conditions, contrairement à ce que fait valoir le syndicat mixte d'action foncière du Val-de-Marne, la SCI Turquoise bénéficiait toujours, à la date de la décision contestée, de la qualité d'acquéreur évincé, de sorte que la fin de non-recevoir tirée de son défaut d'intérêt à agir doit également être écartée.

Sur les conclusions à fin d'annulation présentées par la SCI Turquoise :

7. En premier lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. / (). / Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d'être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d'Etat. () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. () / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / () / ". Aux termes de l'article D. 213-13-1 du même code : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. Le délai mentionné au quatrième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire. ". Aux termes de l'article D. 213-13-2 de ce code : " L'acceptation de la visite par le propriétaire est écrite. / Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. / La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l'acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. / Le propriétaire, son mandataire ou le notaire est tenu d'informer de l'acceptation de la visite les occupants de l'immeuble mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner. / Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. / L'absence de visite dans le délai prévu au troisième alinéa vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai suspendu en application du cinquième alinéa de l'article L. 213-2 reprend son cours. ".

8. Il résulte des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

9. En l'espèce, le délai de deux mois imparti pour l'exercice du droit de préemption a commencé à courir à compter du 18 janvier 2022, date à laquelle la déclaration d'intention d'aliéner a été reçue par la commune de Villecresnes. Il ressort des pièces du dossier que par un courrier du 14 mars 2022, le syndicat mixte d'action foncière du Val-de-Marne a sollicité une visite des lieux, visite à laquelle le propriétaire a donné son accord le 21 mars 2022, par un courriel réceptionné le même jour par le syndicat mixte d'action foncière, ainsi que le mentionne la décision attaquée. Dans la mesure où le délai de quinze jours calendaires prévu par les dispositions précitées pour effectuer cette visite était expiré le 5 avril 2022 à 23h59, sans qu'ait d'incidence à cet égard sa date de réalisation effective, et que le délai restant était inférieur à un mois, le titulaire du droit de préemption disposait d'un délai d'un mois supplémentaire courant à compter du 6 avril 2022 et expirant ainsi le 6 mai 2022 pour exercer son droit de préemption. Or, la décision attaquée ayant été édictée, notifiée et transmise au contrôle de légalité de la préfecture le 10 mai 2022 seulement, ainsi qu'il en ressort des pièces du dossier, la SCI Turquoise est fondée à soutenir qu'elle a été signifiée après l'expiration du délai imparti au syndicat mixte d'action foncière du Val-de-Marne pour exercer son droit de préemption. Contrairement à ce que fait valoir le syndicat défendeur, la circonstance que cette illégalité n'aurait pas exercé d'influence sur le sens de la décision attaquée ni n'aurait privé la requérante d'une garantie demeure sans incidence, alors qu'ainsi qu'il a été dit au point précédent, la réception de la décision de préemption par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois constitue une condition de sa légalité. Il suit de là que le moyen tiré de la tardiveté de la décision de préemption doit être accueilli.

10. En second lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement./ (). Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. / () Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine.". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code, dans sa version alors applicable : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. ".

11. En vertu des dispositions combinées des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme, le droit de préemption peut être exercé pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation d'actions ou d'opérations d'aménagement qui répondent aux objectifs énoncés par l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. En application du dernier alinéa de l'article L. 210-1, la décision de préemption peut se référer aux dispositions de la délibération par laquelle une commune a délimité des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. Il en résulte que, lorsqu'une collectivité publique décide d'exercer le droit de préemption urbain pour constituer une réserve foncière à l'intérieur d'un périmètre qu'elle a délimité en vue d'y mener une opération d'aménagement et d'amélioration de la qualité urbaine, les exigences de motivation résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision fait référence aux dispositions de la délibération délimitant ce périmètre et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener pour améliorer la qualité urbaine au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer l'action ou l'opération d'aménagement prévue par la délibération délimitant ce périmètre à laquelle la décision de préemption participe, soit renvoyer à cette délibération elle-même si celle-ci permet d'identifier la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement poursuivie.

12. En l'espèce, la décision du 10 mai 2022, qui précise que les terrains sont préemptés " dans le but de constituer une réserve foncière ", se borne à indiquer que ces terrains se situent aux abords de la route nationale 19, correspondant à un quartier d'entrée de ville destiné, selon le plan local d'urbanisme, aux activités économiques, que la commune a entamé une réflexion sur la requalification globale de cette route nationale, et que la localisation du bien préempté présente un caractère stratégique en vue de développer dans ce secteur des activités du domaine tertiaire. Le syndicat défendeur, qui ne produit pas le document d'urbanisme auquel se réfère la décision attaquée, se contente de reproduire un extrait de l'exposé des motifs de la modification n° 4 du plan local d'urbanisme (PLU) approuvée le 9 février 2022, soit quelques semaines après le dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner, qui révèle que la modification du PLU avait notamment pour objet de créer dans la zone située à l'entrée de ville longée par la route nationale 19 un secteur UXa, au sein duquel les destinations autorisées sont réduites, ainsi que d'instaurer " des dispositions spécifiques qui permettent de mieux garantir la préservation et le traitement paysager des espaces situés en bordure de voie ". Toutefois, il ressort de cet exposé des motifs que la ville souhaite tout au plus " engager une étude spécifique afin d'étudier sa possible évolution et requalification " et que la procédure de modification est mise en œuvre " en attendant que cette réflexion aboutisse ". Si le syndicat mixte d'action foncière se prévaut aussi de la convention d'étude foncière conclue avec la commune de Villecresnes le 14 septembre 2021, le chargeant de réaliser une étude foncière qui aura pour objet d'observer, diagnostiquer et expertiser le secteur ciblé " zone UX/De Lattre Tassigny ", cette convention est seulement présentée comme le point de départ d'une " réflexion sur la requalification globale de la RN 19 " pour laquelle le syndicat est chargé de " déterminer les potentiels " et " estimer les coûts " afin d'assister la collectivité dans l'élaboration d'une stratégie d'acquisition, alors au demeurant que le rapport d'étude foncière qui aurait été réalisé en application de cette convention n'est pas produit. Dans ces conditions, les éléments avancés par le titulaire du droit de préemption ne sont pas suffisamment précis pour permettre à eux seuls d'identifier la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement poursuivie sur le terrain litigieux et, par conséquent, pour justifier de la nécessité pour l'autorité administrative de maîtriser le foncier pour permettre sa réalisation. Par suite, la SCI Turquoise est fondée à soutenir qu'il n'était pas justifié, à la date de la décision attaquée, de la réalité d'un projet d'action ou d'une opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Ce moyen doit donc également être accueilli.

13. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est, en l'état du dossier, de nature à fonder l'annulation de la décision contestée.

14. Il résulte de tout ce qui précède que la décision du 10 mai 2022 par laquelle le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne a exercé son droit de préemption doit être annulée.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Turquoise, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il n'y a pas non plus lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Viltass la somme demandée par le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne sur ce fondement.

16. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne la somme de 1 800 euros à verser à la SCI Turquoise au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E:

Article 1er : Il est donné acte du désistement de la SCI Viltass.

Article 2 : La décision du 10 mai 2022 par laquelle le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne a exercé le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées section AE n° 336, 337 et 341 situées 61 Ter, avenue de Lattre de Tassigny à Villecresnes est annulée.

Article 3 : Le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne versera une somme de 1 800 euros à la SCI Turquoise au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Viltass, à la société civile immobilière Turquoise et au syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne.

Copie en sera adressée à la commune de Villecresnes et à l'Établissement Public Territorial Grand Paris Sud Est Avenir.

Délibéré après l'audience du 11 février 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Gougot, présidente,

M. Duhamel, premier conseiller,

Mme Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 mars 2025.

La rapporteure,

L. PRISSETTE

La présidente,

I. GOUGOTLa greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,