Le Tribunal administratif de Melun a rejeté la demande de Mme A... tendant à la décharge de la taxe sur les logements vacants (TLV) mise à sa charge pour l'année 2022. La requérante soutenait que la vacance de sa maison était indépendante de sa volonté, en raison de l'état inhabitable du bien nécessitant des travaux importants et de l'impossibilité de le vendre sans l'accord de ses frères. Le tribunal a jugé que Mme A... n'apportait pas la preuve suffisante du caractère contraignant de cette vacance, faute de justifier de recherches de locataires ou du montant réellement prohibitif des travaux, et en l'absence de démonstration de l'obstacle juridique à la vente. La solution retenue s'appuie sur l'article 232 du code général des impôts et la jurisprudence du Conseil constitutionnel.
Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 24 décembre 2022, Mme B... A... demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants mise à sa charge au titre de l’année 2022.
Elle soutient que :
- elle était dans l’impossibilité de louer la maison en cause qui était inhabitable en l’état, sauf à réaliser des travaux d’ampleur ;
- ce n’est qu’à partir d’avril 2022 qu’elle a pu la vendre sans l’accord de ses frères.
Par un mémoire en défense enregistré le 23 janvier 2023, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par Mme A... ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 16 octobre 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 7 novembre 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Jean,
- et les conclusions de M. Delmas, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
Mme A... est propriétaire d’une maison sise 31 rue Saint Paulin à Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne), à raison de laquelle elle a été assujettie à la taxe sur les logements vacants pour un montant de 3 483 euros au titre de l’année 2022. Elle a contesté cette imposition par une réclamation formée le 10 novembre 2022, laquelle a été rejetée par l’administration le 7 décembre suivant. Par la présente requête, Mme A... demande au tribunal la décharge de cette imposition.
Aux termes de l’article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : « I. - La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. / II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition (…) / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (…) ». Le Conseil constitutionnel, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, n’a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant ou modifiant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves, dont celle selon laquelle la taxe ne peut « frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur ; / (…) ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur (…) ».
Il résulte de ce qui précède qu’il appartient au contribuable, s’il demande le bénéfice de l'exonération de la taxe sur les logements vacants, d’établir que la vacance de son logement est indépendante de sa volonté ou la nécessité de réaliser d’importants travaux pour le rendre habitable. Le caractère contraignant de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.
Il est constant que le logement dont Mme A... est propriétaire au 31 rue Saint Paulin à Saint-Maur-des-Fossés est vacant depuis le 5 avril 2019, qu’elle ne justifie d’aucune recherche de locataire depuis lors et que le bien a été mis en vente à compter 15 avril 2022.
D’une part, la requérante fait valoir que cette vacance était indépendante de sa volonté dès lors que la maison en cause était inhabitable en l’état, sauf à entreprendre des travaux importants qu’elle estime à 200 000 euros. Au soutien de ses allégations, elle se borne toutefois à produire un diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité en date du 7 avril 2022 dont il ressort notamment que les matériels électriques sont vétustes et inadaptés à l’usage, deux devis pour des travaux d’électricité d’un montant total de 25 864,96 euros et une fiche de synthèse relative au diagnostic amiante, non datée et ne précisant pas l’adresse du bien concerné. Dans ces conditions et alors qu’il résulte de l’instruction que la valeur vénale du bien en cause était supérieure à un million d’euros lors de sa mise en vente, la requérante n’établit pas que le montant des travaux était d’une importance telle que leur absence de réalisation, et la vacance qui en résultait, étaient indépendantes de sa volonté. D’autre part, si Mme A... fait valoir qu’elle était dans l’impossibilité de vendre la maison en litige avant 2022 en l’absence d’accord de ses frères, en se bornant à produire un courriel de sa notaire, en date du 8 avril 2022, rappelant les dispositions de l’article 921 du code civil relatives au délai de prescription de l'action en réduction et indiquant qu’elle pouvait désormais vendre de bien en cause sans avoir à faire intervenir ses frères à l’acte de vente, elle ne l’établit pas. Dans ces conditions, Mme A... n’est pas fondée à soutenir que la vacance du logement en litige était indépendante de sa volonté et que, par suite, ledit logement ne pouvait être assujetti à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2022.
Il résulte de ce qui précède que Mme A... n’est pas fondée à demander la décharge de l’imposition en litige.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Mme B... A... et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.
Délibéré après l'audience du 17 décembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Le Broussois, président,
M. Meyrignac, premier conseiller,
Mme Jean, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2026.
La rapporteure,
Signé : A. Jean
Le président,
Signé : N. Le Broussois
La greffière,
Signé : L. Darnal
La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.
Pour expédition conforme,
La greffière,