Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2106499

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 28 juillet 2021, des mémoires et des pièces, enregistrés le 27 décembre 2022, le 1er mars 2023 et le 17 avril 2023, la société FCA France, représentée par Me Fauvergue, demande au tribunal :

1°) de fixer la valeur locative 1970 du bien dont elle est propriétaire au 6, rue Copernic à Trappes (Yvelines) à 354 525 euros et de prononcer, en conséquence, la réduction des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017, 2018, 2019 et 2020, à hauteur d'un montant de, respectivement pour chacune de ces quatre années, 84 302 euros, 77 895 euros, 74 247 euros et 66 882 euros ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la valeur locative 1970 du bien en litige s'élève à 354 525 euros ; cette valeur a été retenue par plusieurs jugements antérieurs du tribunal revêtus de l'autorité de la chose jugée ;

- le local n°45 de Bagnolet choisi par l'administration comme terme de comparaison n'est pas pertinent dès lors qu'il a subi en 2002 un changement de consistance et de destination ;

- sa demande de réduction est donc fondée même en tenant compte des surfaces omises dans la catégorie Pk2 ;

- sa requête au titre des années 2017 et 2018 est recevable dès lors que la décision lui notifiant le rejet de sa réclamation a été visée, le 15 juin 2020, par une personne qui n'était pas habilitée à signer pour le compte de la société.

Par des mémoires en défense et des pièces, enregistrés le 17 février 2022, le 16 juin 2022, le 24 mars 2023, le 14 avril 2023 et le 17 mai 2023, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- le terme de comparaison retenu par le service est pertinent ; les jugements rendus par le tribunal, qui concernent les impositions mises à la charge de la société au titre d'années antérieures, ne sont pas revêtus de l'autorité de la chose jugée ;

- la requête de la société est tardive en tant qu'elle est dirigée contre les impositions des années 2017 et 2018, pour lesquelles sa réclamation a été rejetée par une décision du 5 juin 2020, régulièrement notifiée le 15 juin 2020 ;

- la surface initialement prise en compte au titre des parkings dans la catégorie Pk2 pour établir l'imposition litigieuse était erronée dès lors qu'il convient d'y inclure celle des voies de circulation desservant les place de stationnement ; elle s'élève à 17 150 m2 au lieu de 8 940 m2 déclarés ; il y a, par conséquent, lieu de procéder à la compensation conformément aux article L. 203 et L. 205 du livre des procédures fiscales ; la reconstitution des impositions au titre des années 2019 et 2020 faisant désormais ressortir une imposition respective de 611 543 euros et 594 112 euros, la requérante, qui a été imposée au titre desdites années pour, respectivement, 581 297 euros et 564 620 euros, ne peut bénéficier d'aucune réduction des impositions qu'elle conteste.

Par ordonnance du 24 mai 2023, l'instruction a été rouverte et la clôture de l'instruction fixée en dernier lieu au 7 juin 2023 à 10h00.

Des pièces présentées par la société FCA France ont été enregistrées le 4 juillet 2023, qui n'ont pas été communiquées.

Une pièce présentée par le directeur départemental des finances publiques des Yvelines a été enregistrée le 4 juillet 2023, qui n'a pas été communiquée.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Thivolle,

- les conclusions de Mme Mathé, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société FCA France est propriétaire d'un ensemble immobilier situé au 6, rue Copernic à Trappes (Yvelines). Elle a été assujettie à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020 pour des montants, respectivement et pour chacune de ces quatre années, de 598 860 euros, 590 584 euros, 581 329 euros et 564 652 euros. Ses réclamations du 26 décembre 2018 et du 23 décembre 2020 ayant été rejetées, elle demande au tribunal de fixer la valeur locative du bien en cause à la somme de 354 525 euros et de prononcer, en conséquence, la réduction des impositions en litige.

Sur la recevabilité des conclusions en ce qui concerne les années 2017 et 2018 :

2. Aux termes de l'article R. 199-1 du livre des procédures fiscales : " L'action doit être introduite devant le tribunal compétent dans le délai de deux mois à partir du jour de la réception de l'avis par lequel l'administration notifie au contribuable la décision prise sur la réclamation, que cette notification soit faite avant ou après l'expiration du délai de six mois prévu à l'article R. 198-10 ".

3. Lorsqu'un contribuable soutient que l'avis de réception d'un pli recommandé lui ayant été adressé n'a pas été signé par lui, il lui appartient d'établir que le signataire de l'avis n'avait pas qualité pour recevoir le pli dont il s'agit. Dans le cas où le contribuable n'apporte aucune précision sur l'identité de la personne signataire de l'avis litigieux et s'abstient de dresser la liste des personnes qui, en l'absence de toute habilitation, auraient néanmoins eu qualité pour signer de tels avis, il ne peut être regardé comme ayant démontré que le signataire de l'avis de réception n'était pas habilité à réceptionner ce pli.

4. Il résulte de l'instruction, en particulier de l'accusé de réception produit à l'appui du mémoire en défense enregistré le 17 février 2022, que la réclamation par laquelle la société requérante a sollicité le dégrèvement partiel des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 a fait l'objet d'une décision de rejet notifiée le 15 juin 2020 à l'adresse du siège de la société FCA France au 6, rue Nicolas Copernic à Trappes (Yvelines). Si la société requérante soutient que la signataire de l'avis de passage produit en défense par l'administration, Mme C B, ne disposait pas d'une habilitation pour réceptionner, au nom de la société, le pli litigieux, elle s'abstient toutefois de dresser la liste des personnes qui, en l'absence de toute habilitation, auraient néanmoins eu qualité pour signer de tels avis. A cet égard, les deux attestations datées du 27 juillet 2022 et du 27 septembre 2022, signées par M. D, directeur des ressources humaines de la société FCA, qui se bornent à mentionner le nom de sept personnes habilitées à " engager la société " et à indiquer que Mme B " ne bénéficiait d'aucune délégation de pouvoir de M. A ", ne permettent pas de démontrer qu'elle n'était pas habilitée à réceptionner le pli litigieux. Il s'ensuit que l'administration est fondée à soutenir que la requête de la société aux fins de réduction de ces impositions, qui a été enregistrée au greffe du tribunal le 28 juillet 2021, est tardive en tant qu'elle est dirigée contre les impositions afférentes aux années 2017 et 2018. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par l'administration fiscale doit être accueillie et les conclusions de la société FCA France aux fins de réductions des cotisations de taxe foncière mises à sa charge au titre des années 2017 et 2018 ne peuvent qu'être rejetées comme irrecevables.

Sur le bien-fondé des impositions 2019 et 2020 :

En ce qui concerne la valeur locative 1970 du bien sis au 6 rue Copernic

S'agissant des jugements antérieurs du tribunal dont se prévaut la société

5. L'autorité de la chose jugée par une décision rendue dans un litige de plein contentieux est subordonnée à la triple identité de parties, d'objet et de cause. La société requérante se prévaut des jugements rendus par le tribunal administratif de Versailles, n°1703176, 1905485, 1905486, 1803908, 1803909, 1803910,1803911, 1803563, 1803912, 1803913, 1803915, 1903209, 1903349, 1903350, 1903351, 1903353, 1903354, 1903387, 1905460, 2002680, 2004728, 2004732, 2004733 et 2004734, par lesquelles celui-ci s'est, en particulier, prononcé sur la valeur locative 1970 de l'immeuble situé au 6, rue Copernic à prendre en compte pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la cotisation foncière des entreprises des sociétés membres du groupe, en fixant celle-ci à la somme de 354 525 euros. Il est toutefois constant que ces jugements portent sur les impositions dues au titre d'années antérieures à celle en litige dans le cadre de la présente instance et qu'ils n'ont, par suite, pas le même objet. Il s'ensuit que le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, n'est pas fondé et doit être écarté.

S'agissant de la méthode par comparaison

6. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ".

7. En vertu de l'article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction résultant de la loi du 31 décembre 2003 et en vigueur au 31 décembre 2016, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ".

8. Aux termes par ailleurs de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, créé par la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties () la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. ()/ III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. () / Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. "

9. Enfin, aux termes de l'article 1517 du même code, dans sa rédaction applicable entre le 1er janvier 2019 et le 1er janvier 2021 : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement ".

10. D'une part, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise.

11. D'autre part, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition.

12. L'administration a entendu appliquer en dernier lieu la méthode d'évaluation par comparaison en ce qui concerne la partie " bureaux " de l'ensemble immobilier en litige. Elle retient à ce titre le local-type 3ME situé à Montigny-le-Bretonneux, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 61 de Noisy-le-Grand, lui-même comparé au local-type n° 134 de Montreuil, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 45 de Bagnolet.

13. Toutefois, et d'une part, il résulte de l'instruction que le local-type n°45 de Bagnolet a connu, à la suite de son acquisition en 2002 par le syndicat UNSA, une importante restructuration. Il résulte, en effet, des termes de l'acte authentique du 25 janvier 2002 que l'acquéreur a souscrit à cette occasion deux prêts, le premier d'un montant de 1 638 826, souscrit auprès de la BRED Banque Populaire, étant destiné à l'acquisition du bien lui-même pour un montant de 1 256 326,84 euros et le second, d'un montant de 1 638 827 euros, souscrit auprès de la société CASDEN Banque Populaire, étant destiné au financement des travaux et frais d'installation. La consistance et l'importance desdits travaux sont corroborés, en l'espèce, par les devis établis par la société Damier Global Services et la proposition financière portant sur le " câblage VDI ", produits par l'administration à l'appui de son mémoire enregistré le 16 juin 2022, et qui portent sur montant total de 1 567 926,26 euros hors-taxes (HT). D'autre part, il résulte également de l'instruction que le syndicat a réuni au local-type ultime sept lots d'une surface globale de 616 m², également acquis le 25 janvier 2002, ainsi qu'un lot de 86 m² acquis en 2004, dont la destination était initialement commerciale et qui sont désormais affectés, comme l'ensemble du bien, à l'usage de bureaux. La société requérante fait enfin valoir que l'acquéreur a en partie modifié la destination des locaux en y implantant une imprimerie pour répondre aux besoins, en la matière, d'une activité de nature syndicale. Si l'administration se prévaut, en défense, des réponses faites par le trésorier de l'UNSA à ses différentes demandes portant sur les conditions d'acquisition et d'usage de l'immeuble situé à Bagnolet et soutient que la société requérante commet une confusion entre le bien retenu comme local-type, situé au 19 rue Jules Ferry à Bagnolet, et un bien situé au 21-39 rue Jules Ferry, pour lequel les devis produits ont été réalisés, il n'est toutefois pas contesté que l'ensemble des travaux décrits dans ces devis, qui ne se limitent pas à un rafraichissement comme le soutient l'administration fiscale, ont été effectivement réalisés et il résulte de l'instruction que ces deux adresses renvoient à un même ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrale AH 232 au sein duquel est situé le local-type retenu comme terme de comparaison qui a été affecté par les travaux.

14. Il résulte ainsi de l'instruction que le local type n°45 de Bagnolet a subi postérieurement à son acquisition en 2002 par l'UNSA une restructuration, ainsi qu'un changement de consistance et de caractéristiques physiques, ne permettant plus de l'utiliser comme terme de comparaison ultime. Par suite, le local-type de comparaison proposé par l'administration doit être écarté.

15. Il ne résulte pas, par ailleurs, de l'instruction qu'un local-type régulièrement évalué pourrait être pris comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative de l'immeuble en cause et il convient, dès lors, de procéder par voie d'appréciation directe, conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts.

S'agissant de la valeur locative déterminée par voie d'appréciation directe en l'absence de terme de comparaison pertinent :

16. Aux termes de l'article 324 AB de la même annexe, dans leur version applicable au présent litige en application du IV de l'article 1518 A quinquies précité : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation " et aux termes de l'article 324 AC de cette annexe, alors en vigueur : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ".

17. En vertu des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

18. En l'espèce, il résulte de l'instruction, en particulier des motifs exposés au point 6 de la décision rendue par le tribunal administratif de Versailles le 10 décembre 2019 sous les numéros 1703176, 1905485 et 1905486, à laquelle la société s'est explicitement référée dans ses écritures et dont l'administration, défendeur dans le cadre desdites instances, a nécessairement connaissance, que la valeur vénale du bien en litige peut être déterminée en se fondant sur les données historiques suffisamment précises en termes de surface et de prix issues, d'une part, de l'acte d'apport du bien situé au 6, rue Copernic à Trappes daté du 31 octobre 1975 et, d'autre part, de la valeur des seules constructions aux bilans de l'entreprise au cours de la même période, éléments qui correspondent à la première étape de la méthode exposée au point précédent, dont la date est la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 et qui peuvent être regardés comme pertinents. Il ressort de ces éléments que la valeur locative 1970 de l'ensemble immobilier en litige doit être fixée à 354 525 euros avant prise en compte de la révision de surface proposée par l'administration au cours de la présente instance à l'appui de sa demande de compensation.

S'agissant des conséquences la révision de surface invoquée par l'administration à l'appui de ses conclusions à fins de compensation

19. L'administration fiscale fait valoir dans son mémoire du 24 mars 2023 que la surface à prendre en compte au titre des parkings dans la catégorie Pk2 s'élève en réalité à 17 150 m2 au lieu de 8 940 m2 initialement déclarés, dès lors que la surface des voies de circulation desservant les places de stationnement doit être prise en compte au même titre que celles-ci pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cette modification des surfaces à prendre en compte pour le calcul de la taxe foncière au titre des années en litige a été expressément admise par la société requérante. Il s'ensuit que la surface totale du bien à évaluer s'établit, au 1er janvier des années en litige, à 46 418 m2, soit une surface pondérée de 30 754 m2.

20. Il résulte de tout ce qui précède que le montant des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles doit être assujettie la société requérante au titre des années 2019 et 2020 pour son bien situé 6, rue Copernic à Trappes, doit être calculé en retenant une valeur locative non révisée fixée à 354 525 euros et une surface pondérée du bien de 30 754 m². La société requérante est dès lors fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire au 6, rue Nicolas Copernic à Trappes (Yvelines), à hauteur de la différence entre le montant auquel elle a été initialement assujettie et le montant déterminé selon les modalités qui précèdent.

21. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 350 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La valeur locative non-révisée du bien à évaluer situé au 6 rue Copernic à Trappes (Yvelines) est fixée au titre des années 2019 et 2020 à la somme de 354 525 (trois cent cinquante-quatre mille cinq cent vingt-cinq) euros.

Article 2 : La surface pondérée du bien à évaluer situé au 6 rue Copernic à Trappes est fixée pour les années 2019 et 2020 à 30 754 m2.

Article 3 : La taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société FCA France a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 pour le bien situé 6, rue Copernic à Trappes est réduite à concurrence de la différence entre le montant des cotisations auxquelles elle a été assujettie au titre de ces deux années et le montant des cotisations déterminé selon les modalités fixées à l'article 1er et à l'article 2.

Article 4 : L'Etat versera à la société FCA France la somme de 350 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société FCA France et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines.

Délibéré après l'audience du 5 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Féral, président,

Mme Bartnicki, première conseillère,

M. Thivolle, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2023.

Le rapporteur,

Signé

G. Thivolle

Le président,

Signé

R. FéralLe greffier,

Signé

C. Gueldry

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.