Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 24 mai 2023, la société Belvédère, représentée par Me Piquot-Joly, demande au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 28 mars 2023 par lequel le maire d’Orgeval a refusé de lui délivrer un permis de construire une maison individuelle ;
2°) d’enjoindre au maire d’Orgeval de procéder à un nouvel examen de sa demande dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir ;
3°) de mettre à la charge de la commune d’Orgeval une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence ;
- le motif de refus tiré de la méconnaissance de l’article UDa 4.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise est illégal dès lors que la construction projetée ne modifie pas le linéaire de la rue ;
- le motif de refus tiré de la méconnaissance de l’article UDa 4.2.2 du règlement du PLUi est illégal dès lors que ces dispositions ne permettent pas d’opérer un contrôle de la toiture au regard du tissu urbain environnant ;
- le motif tiré de la méconnaissance des articles R. 111-8 et R. 111-9 du code de l'urbanisme en l’absence d’accord des indivisaires de la parcelle AO 99 concernant la servitude de passage des réseaux sur cette parcelle prévue par le projet est illégal dès lors que, le permis de construire étant délivré sous réserve du droit des tiers, le service instructeur n’avait pas à vérifier l’existence de cette servitude ; en tout état de cause, le représentant légal de la société Belvédère est bénéficiaire d’une promesse de vente sur le terrain d’assiette du projet ainsi que des droits indivis sur la parcelle AO 99, de sorte que la société pétitionnaire n’avait à justifier d’aucune servitude sur cette parcelle, M. B... et M. C... ne disposant d’aucun droit de propriété sur celle-ci.
Par des mémoires en défense enregistrés les 16 juin et 19 novembre 2025, la commune d’Orgeval, représentée par Me Guillot, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société Belvédère une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les moyens invoqués par la société requérante ne sont pas fondés ;
- elle présente à titre subsidiaire une demande de substitution de motif, la décision en litige étant par ailleurs légalement fondée sur le motif tiré du caractère frauduleux de la demande de permis déposée par la société Belvédère dès lors que, contrairement à ce qui était indiqué dans le dossier de permis, elle ne bénéficiait pas d’une autorisation des coindivisaires de la parcelle AO 99 pour réaliser les réseaux.
Par une lettre du 6 février 2026, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office tiré de ce que l'arrêté attaqué est entaché d'une méconnaissance du champ d'application de la loi en ce qu’il est fondé sur les dispositions applicables à la zone UDa du règlement du PLUi alors que le terrain d'assiette du projet est situé en zone UAd.
Des observations en réponse à ce moyen soulevé d’office ont été présentées le 10 février 2026 par la commune d’Orgeval. Elle soutient que les dispositions applicables à la zone UAd et celles applicables à la zone UDa ont une portée identique de sorte que l’erreur commise par le maire est sans incidence sur le sens de la décision prise ni n’a privé son destinataire d’une garantie. Elle doit être regardée comme présentant, à titre subsidiaire, une demande de substitution de base légale tendant à ce que les dispositions applicables à la zone UAd soient substituées à celles applicables à la zone UDa.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Silvani,
- les conclusions de M. Maljevic, rapporteur public,
- les observations de Me Piquot-Joly représentant la société Belvédère,
- et les observations de Me Pupponi, représentant la commune d’Orgeval.
Considérant ce qui suit :
La société Belvédère a sollicité, le 23 décembre 2022, la délivrance d’un permis de construire une maison individuelle sur une parcelle cadastrée AO 101. Par un arrêté du 28 mars 2023, le maire d’Orgeval a refusé de lui accorder le permis de construire sollicité. Par la présente requête, la société Belvédère demande l’annulation de cet arrêté.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
Une décision rejetant une demande d’autorisation d’urbanisme pour plusieurs motifs ne peut être annulée par le juge de l’excès de pouvoir à raison de son illégalité interne, réserve faite du détournement de pouvoir, que si chacun des motifs qui pourraient suffire à la justifier sont entachés d’illégalité. En outre, en application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, le tribunal administratif saisi doit, lorsqu’il annule une telle décision de refus, se prononcer sur l’ensemble des moyens de la demande qu’il estime susceptibles de fonder cette annulation, qu’ils portent d’ailleurs sur la légalité externe ou sur la légalité interne de la décision.
En ce qui concerne les motifs de refus tirés de la méconnaissance des articles UDa 4.2.1 et UDa 4.2.2 de la partie 2 du règlement du PLUi :
S’agissant de la légalité de ces motifs de refus :
La décision de refus de permis de construire en litige est fondée sur les dispositions des articles UDa 4.2.1 et UDa 4.2.2 du règlement du PLUi, alors que ces dispositions ne sont pas applicables à la zone UAd dans laquelle est situé le terrain d’assiette du projet. Il en résulte que, ainsi que les parties en ont été informées par un courrier du 6 février 2026, en se fondant sur les dispositions applicables à la zone UDa du règlement du PLUi pour rejeter la demande de permis de construire présentée par la société Belvédère, le maire d’Orgeval a méconnu le champ d’application de la loi.
S’agissant de la demande de substitution de base légale :
Lorsqu'il constate que la décision contestée devant lui aurait pu être prise, en vertu du même pouvoir d'appréciation, sur le fondement d'un autre texte que celui dont la méconnaissance est invoquée, le juge de l'excès de pouvoir peut substituer ce fondement à celui qui a servi de base légale à la décision attaquée, sous réserve que l'intéressé ait disposé des garanties dont est assortie l'application du texte sur le fondement duquel la décision aurait dû être prononcée.
En premier lieu, aux termes de l’article UDa 4.2.1 de la partie 2 du règlement du PLUi, dans sa version issue de la délibération du 16 janvier 2020 applicable à la date de l’arrêté attaqué : « Les constructions sont conçues dans la recherche d'une qualité architecturale tout en présentant une simplicité dans leur volume et le traitement de leurs façades. A ce titre, le linéaire des façades des constructions est proportionné à la morphologie du tissu urbain environnant. / Leur architecture est adaptée au contexte urbain, sans faire obstacle à une architecture innovante. Le choix des matériaux utilisé en façade des constructions est guidé, quant à leur aspect et leur texture, au regard de leur pérennité et leur perméabilité à la lumière, tout en évitant une trop grande diversité de matières et de couleurs sur une même façade ». Aux termes de son article UAd 4.2.1: « Cette zone qui correspond aux centres anciens à identité villageoise ou les hameaux, est marquée par un rapport fort entre le bâti et la voie qu’il longe, tout en laissant des ouvertures vers les cœurs d’îlots. / L’ordonnancement des constructions est guidé par la composition urbaine et paysagère du lieu. / Les objectifs poursuivis sont, tant pour les constructions nouvelles que les travaux sur l’existant : / - de préserver les caractéristiques morphologiques et architecturales de chaque village ou hameau ; / - d’intégrer les constructions nouvelles à leur environnement urbain en prenant en compte l’espace public qu’elle borde ainsi que les volumétries et caractéristiques des constructions voisines. / Les constructions sont conçues dans la recherche d'une qualité architecturale tout en présentant une simplicité dans leur volume et le traitement de leurs façades ».
Si les dispositions des articles UDa 4.2.1 et UAd 4.2.1 du règlement du PLUi, qui se rapportent à l’aspect extérieur et la qualité architecturale des constructions, ont le même objet et prévoient notamment que « les constructions sont conçues dans la recherche d'une qualité architecturale tout en présentant une simplicité dans leur volume et le traitement de leurs façades », l’article UDa 4.2.1 comprend une condition spécifique applicable au linéaire des façades, qui ne figure pas à l’article UAd 4.2.1 et ne ressort d’aucune autre prescription énoncée par cet article. C’est précisément cette condition qui a été regardée par le maire comme méconnue par le projet, la décision en litige reprenant littéralement les dispositions de l’article UDa 4.2.1 citées au point précédent, pour opposer le motif de refus tiré de ce que « le linéaire de la façade n’est pas proportionné à la morphologie du tissu urbain environnant ». L’application de l’article UAd 4.2.1 du règlement du PLUi implique donc que l’autorité compétente se prononce sur la conformité du projet à ces dispositions dans le cadre d’un pouvoir d’appréciation différent de celui mis en œuvre pour l’application de l’article UDa 4.2.1 au vu des règles qui n’ont pas une portée équivalente. Par suite, les dispositions de l’article UAd 4.2.1 du règlement du PLUi ne peuvent constituer la base légale de la décision en litige. La demande de substitution de base légale présentée par la commune ne peut ainsi être accueillie.
En deuxième lieu, aux termes de l’article UDa 4.2.2 du règlement du PLUi : « La conception des toitures* est guidée par une simplicité des formes. / Différents types de toiture* tels que terrasse, à pans ou formes contemporaines sont admis dès lors qu’ils respectent une harmonie d’ensemble et des proportions cohérentes avec la hauteur de façade et la volumétrie de la construction. (...) » Aux termes de son article UAd 4.2.3 : « La conception des toitures* est guidée par une simplicité des formes. / Différents types de toiture* tels que terrasse, à pans ou formes contemporaines sont admis dès lors qu’ils respectent une harmonie d’ensemble et des proportions cohérentes avec ceux des constructions avoisinantes (...) ».
Si les dispositions des articles UDa 4.2.2 et UAd 4.2.3 du règlement du PLUi ont le même objet se rapportant à la conception des toitures, elles ne présentent toutefois pas une portée équivalente dès lors qu’en zone UDa, l’harmonie et les proportions des différents types de toiture autorisées sont appréciées au regard de la hauteur de la façade et de la volumétrie de la construction projetée, tandis qu’en zone UAd, celles-ci sont appréciées au regard des types de toiture des constructions avoisinantes. Or, pour s’opposer à la demande de permis de construire sur le fondement de l’article UDa 4.2.2 le maire s’est déterminé sur un critère tiré de l’absence d’harmonie de la toiture de la construction projetée avec le tissu urbain environnant, critère distinct de celui prévu par l’article UAd 4.2.3. Dans ces conditions, la commune n’est pas fondée à soutenir que les dispositions de l’article UAd 4.2.3 du règlement du PLUi peuvent constituer la base légale de la décision en litige.
En ce qui concerne le motif de refus tiré de la méconnaissance des articles R. 111-8 et R. 111-9 du code de l'urbanisme :
S’agissant de la légalité de ce motif de refus :
Aux termes de l’article R. 111-8 du code de l'urbanisme : « L'alimentation en eau potable et l'assainissement des eaux domestiques usées, la collecte et l'écoulement des eaux pluviales et de ruissellement ainsi que l'évacuation, l'épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur. ». Aux termes de l’article R. 111-9 de ce code : « Lorsque le projet prévoit des bâtiments à usage d'habitation, ceux-ci doivent être desservis par un réseau de distribution d'eau potable sous pression raccordé aux réseaux publics. ».
Pour refuser la demande de permis de construire présentée par la société Belvédère sur le fondement de ces dispositions, le maire d’Orgeval a également estimé que la société pétitionnaire ne justifiait pas de l’accord des coindivisaires de la parcelle AO n° 99 sur laquelle devait être instituée une servitude de passage des réseaux.
D’une part, il ressort des pièces du dossier, notamment de l’avenant à la promesse de vente signé le 28 octobre 2022 par le gérant de la société Belvédère, que cette promesse de vente portait sur l’acquisition à titre indivis de la parcelle AO 99, conférant ainsi au bénéficiaire de celle-ci la qualité de coindivisaire de cette parcelle. La société Belvédère n'était ainsi pas tenue de justifier d’une servitude de passage sur la parcelle AO 99, en sa qualité de propriétaire indivis du fonds servant.
D’autre part, la circonstance que l’un des coindivisaires de la parcelle AO 99 s’oppose à l’usage de celle-ci pour permettre le raccordement du terrain d’assiette de la construction projetée aux réseaux relève d’une contestation de droit privé. Elle est donc sans incidence sur la légalité de l’autorisation d’urbanisme sollicitée par la société Belvédère, dès lors que le permis, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Il n’appartenait donc pas au maire d’Orgeval de s’assurer, préalablement à la délivrance du permis de construire, que le pétitionnaire disposait de l’accord de l’ensemble des coindivisaires de la parcelle AO 99. Il s’ensuit qu’en s’opposant pour ce motif à la demande de permis de construire présentée par la société Belvédère, le maire d’Orgeval a commis une erreur de droit.
S’agissant de la demande de substitution de motif :
L’administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative, le juge peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué, mais sans qu’il soit nécessaire que l’administration se trouve en situation de compétence liée pour prendre la décision en litige.
Pour établir que la décision attaquée est légale, la commune d’Orgeval invoque le motif tiré du caractère frauduleux de la demande de permis de construire en ce que celle-ci n’indiquait pas que la société Belvédère ne bénéficiait d’aucune autorisation des coindivisaires de la parcelle AO n° 99.
En matière de permis de construire, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.
Ainsi qu’il a été indiqué au point 12, il n’appartenait pas au maire d’Orgeval de s’assurer, préalablement à la délivrance du permis de construire, que le pétitionnaire, coindivisaire de la parcelle AO 99, disposait de l’accord des autres coindivisaires pour permettre le raccordement du terrain d’assiette de la construction projetée aux réseaux, l’existence d’un tel désaccord, qui relève d’une contestation de droit privé, étant sans incidence sur l’application des règles d’urbanisme. Dans ces conditions, en n’ayant pas fait mention de ce désaccord dans la demande de permis de construire, la société pétitionnaire ne peut être regardée comme ayant procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration. Il en résulte que la commune d’Orgeval n’est pas fondée à soutenir que la demande de permis de construire est entachée de fraude. Par suite, la substitution de motif sollicitée par la commune sur ce fondement ne peut être accueillie.
Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à fonder l’annulation de la décision attaquée.
Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 28 mars 2023 par lequel le maire d’Orgeval a refusé de délivrer à la société Belvédère un permis de construire une maison individuelle doivent être accueillies.
Sur les conclusions à fin d’injonction :
Aux termes de l’article L. 911-2 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne à nouveau une décision après une nouvelle instruction, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision juridictionnelle, que cette nouvelle décision doit intervenir dans un délai déterminé. / La juridiction peut également prescrire d'office l'intervention de cette nouvelle décision. ».
Eu égard aux motifs d’annulation retenus, l’exécution du présent jugement implique seulement que le maire d’Orgeval prenne une nouvelle décision, après un nouvel examen de la demande de permis de construire présentée par la société Belvédère au regard des dispositions applicables à la zone UAd. Il y a lieu, par suite, d’enjoindre au maire d’Orgeval d’y procéder dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.
Sur les frais de l’instance :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Belvédère, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la commune d’Orgeval au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune d’Orgeval le versement à la société Belvédère d’une somme de 1 800 euros au titre des mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : L’arrêté du maire d’Orgeval en date du 28 mars 2023 est annulé.
Article 2 : Il est enjoint au maire d’Orgeval de procéder à un nouvel examen de la demande présentée par la société Belvédère dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : La commune d’Orgeval versera une somme de 1 800 euros à la société Belvédère au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions présentées par la commune d’Orgeval sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Belvédère et à la commune d’Orgeval.
Délibéré après l'audience du 13 février 2026, à laquelle siégeaient :
- Mme Grand d’Esnon, présidente,
- M. A..., premier vice-président,
- Mme Silvani, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026.
La rapporteure,
Signé
C. Silvani
La présidente,
Signé
J. Grand d’Esnon
La greffière,
Signé
A. Lloria
La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution du présent jugement.