Tribunal Administratif de VERSAILLES — Décision N° TA78-2308952

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 31 octobre 2023, M. B A, représenté par Me Parlanti, demande au tribunal :

1°) la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2023 dans les rôles de la commune de Montgeron (Essonne) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le rejet de sa réclamation préalable est insuffisamment motivé et a été pris sans un examen sérieux de celle-ci ;

- en lui accordant le dégrèvement de la taxe foncière pour des années antérieures, l'administration a formellement pris position et cette prise de position lui est opposable sur le fondement des articles L 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales ;

- la vacance de son bien immobilier est indépendante de sa volonté.

Par un mémoire en défense enregistré le 12 février 2024, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Le magistrat désigné a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience.

Le rapport de M. Kaczynski a été entendu au cours de l'audience publique.

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l'instruction que M. A a acquis, en 2006, un bien immobilier constitué de deux immeubles à usage d'habitation. Il dit avoir aussitôt après l'acquisition, entrepris des travaux de rénovation sur ces deux immeubles. Les travaux du premier bâtiment, dit " bâtiment B " ont été achevés en septembre 2007, avec toutefois de nombreuses malfaçons, alors que les travaux de rénovation du second immeuble, dit " immeuble A " n'ont jamais pu être achevés, le chantier ayant été arrêté en 2008. Le 17 novembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné un expert afin de préciser les malfaçons et les fautes commises dans la conduite des travaux dont il s'agit, de définir les préjudices subis par M. A et d'en déterminer les responsables. L'expert a rendu son rapport le 5 avril 2019. Il ressort de ce rapport que les travaux entrepris en 2006 avaient pour objet la réalisation de 8 logements neufs. 7 ont effectivement été réalisés, dans les deux bâtiments, les combles du bâtiment A n'ayant pu être aménagées en logement. Les appartements du bâtiment B ont été donnés en location en juillet 2007, ceux du bâtiment A en avril 2008. Par un jugement rendu le 31 mai 2022, le tribunal judicaire de Paris a condamné l'architecte responsable du chantier, ainsi que son assureur, à verser à M. A une somme correspondante au coût des travaux à réaliser pour remettre l'immeuble en état et à lui verser en dédommagement le montant des loyers non perçus du fait de la dégradation des sept appartements des bâtiments A et B. Par ailleurs, il résulte de l'instruction que sur les 7 appartements dont M. A est propriétaire, un n'est plus loué depuis juillet 2013, un autre depuis novembre 2018 et les cinq autres ne sont plus occupés depuis l'année 2019. Certains des appartements avaient encore trouvé des locataires en 2017 ou 2018. Par réclamation du 13 septembre 2023, M. A a demandé la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti à raison de ces 7 appartements, en se prévalant de l'exonération prévue à l'article 1389 du code général des impôts en faveur des propriétés dont la vacance des biens est indépendante de leur volonté. Sa réclamation a été rejetée au motif que la vacance des logements n'était pas indépendante de sa volonté.

2. En premier lieu, les vices pouvant affecter la décision de rejet de la réclamation préalable présentée par M. A sont sans incidence sur le bien-fondé de l'imposition litigieuse.

3. En deuxième lieu, M. A fait grief à la décision lui refusant l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti de ne pas tenir compte de précédentes décisions qui lui étaient favorables. Toutefois les avis de dégrèvement portant sur la taxe qui a été réclamée à M. A au titre des années 2014 à 2018 ne sont pas motivés. Ainsi, ces documents ne comportent ni interprétation de la loi fiscale, ni prise de position formelle sur la situation du contribuable au regard de cette loi. La mention, dont se prévaut M. A dans sa requête, ainsi libellée : " Demande de dégrèvement foncier 2017 pour vacance d'immeuble (cf constat d'huissier ). Vacance d'immeuble suite à des malfaçons par entreprise et architecte " ne constitue pas la motivation du dégrèvement accordé, mais le motif de la demande formulée par le contribuable lui-même. Enfin, au titre des années 2014 à 2018, pour trois années les dégrèvements accordés ne sont que partiels, ce qui exclut l'admission par le service d'une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Par suite, le moyen fondé sur les dispositions des articles L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales doit être écarté.

4. En troisième lieu, aux termes de l'article 1389 du code général des impôts : " I. - Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. ".

5. M. A fait valoir que les 7 appartements dont il s'agit ne peuvent être proposés à la location, du fait de l'état de délabrement de l'immeuble, qui résulte des malfaçons des travaux réalisés entre 2006 et 2008, état qui nécessite d'importants travaux de réhabilitation. Il précise qu'il n'était pas en mesure d'entreprendre ces travaux, faute de moyens financiers et qu'il attendait l'issue de la procédure judiciaire qu'il a engagée contre l'architecte responsable des travaux et les assureurs des entreprises les ayant réalisés.

6. Cependant, les 7 appartements ont été loués dès l'achèvement des travaux, en 2007 et en 2008, nonobstant les malfaçons alléguées. En 2017 et en 2018 encore, M. A a pu louer certains de ces appartements à de nouveaux locataires, avant que de s'abstenir de proposer ces biens à la location. Par ailleurs, le requérant ne conteste pas ne pas avoir procédé, tout au long de cette période d'environ 15 ans, à des travaux d'entretien de l'immeuble dont il est propriétaire. Ainsi, il ne saurait être établi que l'état de vétusté des appartements dont il s'agit, résulte non pas de ce défaut d'entretien imputable au propriétaire, mais des malfaçons constatées lors de la procédure judiciaire.

7. Par ailleurs, M. A n'a entrepris cette procédure judiciaire que tardivement, l'ordonnance, rendue en référé en 2015 par le tribunal de grande instance de Paris l'ayant été 7 ans après la clôture du chantier, avant l'achèvement des travaux, qui au demeurant, comme il ressort du rapport d'expertise rendu en 2019, a été le fait de M. A. A supposer que la dégradation des logements dont il s'agit résulte, au moins partiellement, des malfaçons des travaux de 2006-2008, cette dégradation apparaît ainsi comme également le fait de l'inaction du propriétaire, qui n'y a point remédié.

8. Enfin, M. A a attendu l'issue de la procédure judiciaire engagée à l'encontre de l'architecte responsable des travaux et des assureurs des entreprises les ayant réalisés, sans engager lui-même les travaux de remise en état nécessaires et ce quand bien même l'intéressé aurait rencontré des difficultés financières pour le faire. Au demeurant, il n'est pas même soutenu que ces travaux auraient été engagés après la décision de 2022 du tribunal judiciaire de Paris donnant satisfaction à M. A. Ainsi, du fait de l'ensemble de ces circonstances, il n'établit pas que la vacance de ces appartements serait indépendante de sa volonté.

9. Il résulte de ce qui précède que la requête de M. A doit être rejetée en toutes ses conclusions.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.

Le magistrat désigné,

Signé

D. Kaczynski

La greffière,

Signé

Y. Boulbaroud

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

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