Tribunal Administratif d'Amiens — Décision N° TA80-2001816

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée, le 1er juillet 2020, l'organisme de placement collectif immobilier (OPCI) French Wholesale Properties demande au Tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l'année 2018 à raison de l'immeuble dont il est propriétaire au 9001, rue Eugène Freyssard à Gauchy (Aisne) ;

2°) d'enjoindre le remboursement de la somme de 20 245 euros assortie des intérêts moratoires ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

L'OPCI French Wholesale Properties soutient que son immeuble n'est pas susceptible d'être évalué par rapport au local type n° 75 de la commune d'Hirson et demande en conséquence qu'il soit procédé à l'évaluation de la valeur locative de son immeuble par le recours à la méthode de l'appréciation directe. S'agissant de la valeur locative révisée de 2018, elle demande que son bâtiment soit classé dans le sous-groupe III (catégorie 2) et non le sous-groupe II (catégorie 5), lequel ne lui paraît pas adapté.

Par mémoire en défense, enregistré le 8 janvier 2021, la directrice départementale des finances publiques de la Somme conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les conclusions de la requête ne sont pas fondées réunies.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du Tribunal a désigné M. Truy, premier conseiller honoraire, pour statuer sur les litiges mentionnés à l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Le rapport de M. A a été entendu au cours de l'audience publique ainsi que les conclusions de M. B.

Considérant ce qui suit :

1. L'OPCI French Wholesale Properties est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage de commerce de gros exploité sous l'enseigne commerciale " Métro " et situé à Gauchy (Aisne) 9001, rue Eugène Freyssinet. Il a été imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2018 à raison de cet ensemble immobilier, pour une somme globale de 68 177 euros, par avis d'imposition émis le 31 août 2018. L'OPCI French Wholesale Properties a contesté cet avis par réclamation du 26 décembre 2019 qui a été rejetée par décision du centre des impôts fonciers de Laon du 12 février 2020. Par la présente requête, l'OPCI French Wholesale Properties demande au tribunal la réduction de la cotisation primitive mise à sa charge à hauteur de 20 245euros à titre de l'année 2018 à raison de cet ensemble immobilier.

Sur les conclusions aux fins de décharge

2. Aux termes de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, applicable aux impositions 2017, qui a été repris à l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2018 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () ".

3. Pour la mis en œuvre de la révision des valeurs locatives dans un département, il est d'abord constitué dans ce département des secteurs qui regroupent des communes ou des parties de communes qui représentent un marché locatif homogène. Chaque local professionnel est rattaché à un sous-groupe et à une catégorie définis par le décret du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative, en fonction de sa nature et de sa destination, d'une part, et de son utilisation et de ses caractéristiques physiques, d'autre part. Le local est ensuite rattaché à un secteur d'évaluation. Les loyers constatés par catégorie de locaux servent de base à l'établissement d'un tarif par mètre carré dans chaque secteur d'évaluation. Le tarif peut être éventuellement minoré ou majoré d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation du local considéré au sein du secteur d'évaluation. Le tarif, multiplié par la surface pondérée de ce local, permet de déterminer sa valeur locative.

4. En outre, aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : () Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500m²). () Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : () Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. () ".

5. S'agissant de la cotisation de taxe foncière émise au titre de l'année 2017, par jugement du 18 juin 2020, revêtu de l'autorité de la chose jugée, le tribunal administratif d'Amiens a considéré " qu'en application des dispositions combinées des articles 1388 et 1409 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale déterminée conformément aux principes définis en particulier par les articles 1494 à 1508. Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales. 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Il résulte de ces dispositions que, dans l'hypothèse où la valeur locative d'un local est déterminée par comparaison, les termes de comparaison retenus doivent être constitués par des immeubles précisément identifiés, situés par priorité sur le territoire de la commune, et dont la valeur locative a été déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b. du 2° de l'article 1498. Il résulte, par ailleurs, des dispositions du 3°) de l'article 1498 précité que, notamment, ce n'est qu'à défaut de trouver des termes de comparaison pertinents que l'administration peut légalement procéder à une évaluation directe. De plus, l'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative de locaux commerciaux par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée. Le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Aux termes des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III du même code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. / Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer, même significative, ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code. Il résulte en l'espèce de l'instruction que l'administration indique proposer de substituer le local-type numéro 75, situé au 7 place Victor Hugo, inscrit sur le procès-verbal initial de la commune de Hirson (Aisne), au local initialement retenu (local-type n° 56 du procès-verbal de la commune de Gauchy), dès lors qu'il présente, selon elle, des caractéristiques comparables à celui dont la valeur locative est en l'espèce contestée. Tout d'abord, ce local, ainsi que le fait valoir l'administration, toujours existant depuis 1964 et loué au 1er janvier 1970 à des conditions de prix normales, est situé, au sein d'une aire urbaine de taille différente, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation de principe qui n'est pas dissemblable de celle de la commune de Gauchy. A cet égard, en se bornant à indiquer que ces deux communes ne sont " absolument pas comparables " au regard de statistiques de l'INSEE qu'elle produit mais ne commente pas, puis en s'abstenant de proposer tout terme de comparaison lui paraissant plus approprié, la société requérante n'apporte pas d'éléments suffisamment précis pour contester utilement la relation d'analogie retenue. Ensuite, la société requérante soutient que l'immeuble en cause n'est pas comparable au local-type n° 75 retenu, dès lors qu'il n'est pas affecté à la même activité. A cet égard, dès lors que l'immeuble à évaluer présente des similitudes avec le local-type, notamment au regard de sa situation, de sa construction, de sa configuration et de son affectation commerciale, les caractéristiques de son exploitation commerciale, qui peuvent relever de choix de gestion, ne permettent pas, à elles seules, de remettre en cause ce terme de comparaison. Il résulte de ce qui précède que la seule circonstance que le local type retenu soit un commerce exploité successivement en forme de supermarché puis, depuis 1994, de magasin de grande surface de quincaillerie générale, ne permet pas de remettre en cause ce terme de comparaison. Par ailleurs, la différence de superficie entre les deux établissements comparés en l'espèce, si elle est très significative, n'ôte pas toute pertinence au terme de comparaison retenu, dès lors que l'objet du dispositif d'ajustement prévu par l'article 324 AA précité de l'annexe III du code général des impôts permet d'affiner la méthode de comparaison, par nature non arithmétique. Pour l'établissement de l'imposition de taxe foncière émise au titre de l'année 2018, la société requérante n'apporte aucun élément nouveau permettant de remettre en cause ce jugement s'agissant des mécanismes de planchonnement et de lissage dont le détail non contredit est communiqué par l'administration.

6. S'agissant de cette même cotisation de l'année 2018, il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a retenu que la société avait déclaré le 27 mai 2013 le local constituant l'ensemble immobilier affecté à l'enseigne " Métro Cash Carry France " situé rue Eugène Freyssinet à Gauchy comme commerce de gros composé de 2 693 m² de parties principales, 757 m² de surfaces secondaires couvertes et 120 m² de surfaces secondaires non couvertes ainsi que 619 m² d'espaces de stationnement couverts et 3 595 non couverts et classé en catégorie " MAG 5 ", catégorie composée de magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m²).

7. Pour contester la cotisation primitive de taxe foncière mise à sa charge au titre de l'année 2018 à raison de cet ensemble immobilier affecté à un commerce de gros, la société requérante soutient que ledit ensemble relève de la catégorie 2 " lieux de dépôts couverts " du sous-groupe III " Lieux de dépôt ou de stockage et parc de stationnement " ou " DEP 3 ".

8. Il résulte de l'instruction et notamment de la déclaration d'un local à usage professionnel ou commercial renseignée par l'OPCI French Wholesale Properties , que celui-ci a indiqué que l'ensemble immobilier affecté à l'enseigne " Métro " entrait dans la catégorie " MAG 5 " ou " de grande surface". Dès lors que l'OPCI French Wholesale Properties a été imposé conformément à ses déclarations, il lui appartient d'apporter la preuve du caractère exagéré des impositions mises à sa charge.

9. En l'espèce, la société requérante se borne à affirmer que le centre des impôts fonciers de Laon a méconnu les dispositions de l'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts en ne retenant pas la catégorie " DEP 3 " et en retenant la catégorie " MAG 5 " pour évaluer la valeur locative de ses parcs de stationnement. Toutefois, l'établissement dont la société requérante est propriétaire est bien affecté à une activité principale d'ensemble commercial et non de stationnement, de telle sorte que c'est à bon droit que l'administration a classé la totalité de l'ensemble dans la catégorie " MAG 5 ". Il en résulte que l'OPCI French Wholesale Properties n'est pas fondé à soutenir que l'administration fiscale aurait dû évaluer la valeur locative des espaces de stationnement en classant cette surface dans la catégorie " DEP 3 ". Dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à demander la réduction de la cotisation primitive de taxe foncière mise à sa charge au titre de l'année 2018 à raison de l'ensemble immobilier affecté à l'enseigne " Métro ".

10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de réduction de l'imposition litigieuse présentées par l'OPCI French Wholesale Properties doivent être rejetées.

Sur les conclusions à fin d'injonction :

11. Le présent jugement, qui rejette les conclusions aux fins de réduction de l'imposition litigieuse présentées par l'OPCI French Wholesale Properties , n'appelle aucune mesure d'exécution. Dès lors, les conclusions tendant à la mise à jour des bases imposables révisées pour l'année 2019 présentées par la requérante doivent, en tout état de cause, être rejetées.

Sur les conclusions tendant à la restitution des sommes versées et au versement des intérêts moratoires :

12. Aux termes de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales : " Quand l'Etat est condamné à un dégrèvement d'impôt par un tribunal (), les sommes déjà perçues sont remboursées au contribuable et donnent lieu au paiement d'intérêts moratoires dont le taux est celui de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du code général des impôts. Les intérêts courent du jour du paiement. Ils ne sont pas capitalisés () ".

13. Il résulte de ces dispositions que la restitution des sommes déjà versées par un contribuable doit être faite par le comptable chargé du recouvrement, en exécution d'une décision de justice ordonnant une décharge ou une réduction d'imposition, sans qu'il soit besoin d'adresser à cette fin une injonction à l'administration fiscale. Par suite, les conclusions de l'OPCI French Wholesale Properties tendant au paiement de ces intérêts sont irrecevables et doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat, qui n'a pas la qualité de partie perdante, verse à l'OPCI French Wholesale Properties la somme que celui-ci réclame au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l'OPCI French Wholesale Properties est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à l'OPCI French Wholesale Properties et à la directrice départementale des finances publiques de la Somme.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023.

Le magistrat désigné,

Signé

G. A La greffière,

Signé

F. Joly

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.