Tribunal Administratif d'Amiens — Décision N° TA80-2302723

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 11 août 2023 et 14 mai 2024, M. A... B..., représenté par Me Vignon, doit être regardé comme demandant au tribunal dans le dernier état de ses écritures :
1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2021, à raison de l’imposition sur la plus-value immobilière réalisée lors de la cession de l’immeuble sis 84 rue des Glacis à Saint-Quentin ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :

- l’administration fiscale a commis une erreur de droit en ajoutant une condition à l’article 150 U du code général des impôts ;
- il apporte la preuve de son occupation effective de l’immeuble sis 84 rue des Glacis à Saint-Quentin ;
- c’est à tort que l’administration s’est fondée sur les motifs tirés de son déménagement de l’immeuble situé au 84 rue des Glacis à Saint-Quentin et de ce que les opérations immobilières réalisées procéderaient d’une intention spéculative ;
- l’immeuble sis 84 rue des Glacis à Saint-Quentin constituait sa résidence principale au sens des paragraphes n° 30, n° 40 et n° 180 de l’instruction administrative référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-10 ;
- à titre subsidiaire, pour la détermination du montant de la plus-value, le prix d’acquisition du bien situé au 84 rue des Glacis à Saint-Quentin doit être majoré du montant des dépenses de travaux réalisés ;
- c’est à tort que l’administration fiscale a appliqué les majorations de 40 % en application du b du 1 de l’article 1728 du code général des impôts en l’absence d’intention frauduleuse et de production de la mise en demeure.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 février 2024, la directrice départementale des finances publiques de la Somme conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 16 mai 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 14 juin 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Le Gars,
- et les conclusions de M. Menet, rapporteur public.


Considérant ce qui suit :

Remettant en cause la qualification de résidence principale du bien immobilier sis 84 rue des Glacis à Saint-Quentin cédé par M. A... B... le 12 janvier 2021, l’administration fiscale lui a notifié, par une proposition de rectification du 24 avril 2023, des rehaussements en matière d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre de l’année 2021. Par la présente requête, M. B... demande au tribunal la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux ainsi mises à sa charge et des pénalités correspondantes.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne le principe de l’assujettissement de la plus-value de cession immobilière :

S’agissant de la loi fiscale :

D’une part, aux termes de l’article 150 U du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige : « I. – (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (…) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (…) II. - Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; (…) ». Sont considérés comme résidence principale au sens de ces dispositions les immeubles qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession.

D’autre part, aux termes de l’article L. 193 du livre des procédures fiscales : « Dans tous les cas où une imposition a été établie d'office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l'imposition ». La rectification en litige ayant été notifiée selon la procédure de taxation d’office prévue à l’article L. 66 du livre des procédures fiscales, la charge de la preuve de son caractère infondé incombe à M. B....

M. B... soutient que la plus-value immobilière réalisée lors de la cession le 12 janvier 2021 de l’immeuble situé au 84 rue des Glacis à Saint-Quentin, qu’il avait acquis le 6 septembre 2019, est éligible au bénéfice de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts. Pour justifier que ce bien a constitué sa résidence principale, M. B... produit une attestation illisible du 23 mai 2023, présentée comme celle d’un voisin, des avis d’impôt sur le revenu et de taxes foncières au titre de l’année 2020, deux factures internet des 13 et 28 octobre 2020, deux factures de consommation d’eau des 18 septembre 2020 et 8 avril 2021 concernant respectivement les périodes du 18 février 2020 au 26 août 2020 et du 27 août 2020 au 15 février 2021, deux factures des 30 mai et 9 août 2020 de livraison de repas, ainsi qu’une facture d’achat du 4 mai 2020 et un mail de confirmation de commande de produits du 30 avril 2020 pour l’activité de coiffeur à domicile de sa compagne, mentionnant l’adresse du 84 rue des Glacis à Saint-Quentin.

Il résulte toutefois de l’instruction, et notamment d’un cliché de l’application « google streetview » de septembre 2019 produit en défense, que M. B... a acquis, le 6 septembre 2019, le bien immobilier situé face à une friche industrielle, au 84 rue des Glacis à Saint-Quentin, dans un état très fortement dégradé le rendant alors inhabitable, puis l’a vendu le 12 janvier 2021, pour un montant plus de six fois supérieur à son prix d’achat, après y avoir réalisé d’importants travaux de rénovation. Dans ces conditions, les travaux réalisés impliquant nécessairement des consommations d’eau, notamment pour la rénovation des façades, les factures correspondantes versées au dossier ne permettent pas de regarder le bien situé au 84 rue des Glacis à Saint-Quentin comme ayant constitué la résidence principale de M. B.... Si cette adresse ressort des avis d’impôt sur le revenu et de taxes foncières au titre de l’année 2020, toutefois, compte tenu de leur caractère déclaratif, cette circonstance ne permet pas davantage de regarder le bien correspondant comme ayant revêtu la qualité de résidence principale du requérant. Enfin, il résulte de l’instruction que, le 12 janvier 2021, à la date de cession du bien situé au 84 rue des Glacis, M. B... résidait au 48 boulevard Gambetta à Saint-Quentin, dans un bien immobilier acquis le 17 décembre 2019, et dont la plus-value réalisée lors de sa cession le 25 mai 2021 a bénéficié du régime d’exonération prévu pour les résidences principales au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts. Si le requérant soutient n’y avoir emménagé qu’à compter du mois de septembre 2020 après avoir résidé au 84 rue des Glacis à Saint-Quentin, il résulte toutefois de l’instruction et notamment d’un cliché de l’application « google streetview » d’avril 2018 produit en défense que, contrairement à la maison située au 84 rue des Glacis, le bien immobilier situé au 48 boulevard Gambetta était habitable dès la date de son acquisition par M. B.... Dans ces conditions, compte tenu notamment de son caractère insalubre lors de son acquisition intervenue seulement trois mois avant celle du bien situé au 48 boulevard Gambetta, le bien en litige ne peut être regardé comme ayant constitué la résidence principale de M. B... au sens du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts. Il résulte de tout ce qui précède que c’est à bon droit que l’administration a remis en cause le régime d’exonération sous lequel s’était placé M. B... et a soumis la plus-value litigieuse à l’impôt sur le revenu au titre de l’année 2021, en application du I de l’article 150 U du code général des impôts.
S’agissant de l’interprétation administrative de la loi fiscale :

Aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « (…) Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente. (…) ».

M. B... n’est pas fondé à se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations des paragraphes n° 30, n° 40 et n° 180 de l’instruction administrative référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-10 qui ne donnent pas une interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application dans le présent jugement.

En ce qui concerne le montant de la plus-value de cession :

Aux termes de l’article 150 V du code général des impôts : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant. ». Aux termes de l’article 150 VB de ce même code : « I.- Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover. (…) II.- Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (…) 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies (…) ». En application de ces dispositions, le cédant d’un immeuble peut majorer, pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le prix d’acquisition de ce dernier du montant des dépenses qu’il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu’elles mentionnent.

Au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction les travaux comportant la création de nouveaux locaux d'habitation ainsi que les travaux ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d'habitation existants ou les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction. Doivent être regardés comme des travaux d'agrandissement, les travaux ayant pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Les travaux d'amélioration ont, quant à eux, pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. Enfin, les travaux d'entretien et de réparation sont ceux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Si M. B... sollicite la majoration du prix d’acquisition du bien situé au 84 rue des Glacis à Saint-Quentin à hauteur du montant des dépenses de travaux réalisés, toutefois il ne les chiffre pas ni ne produit, au soutien de ses prétentions, de pièces justificatives concernant les travaux réalisés sur ce bien. Par suite, ses conclusions à fin de majoration du prix d’acquisition de ce bien à hauteur des dépenses de travaux doivent être rejetées.

En ce qui concerne les majorations :

Aux termes du b du 1 de l’article 1728 du code général des impôts : « Le défaut de production dans les délais prescrits d'une déclaration ou d'un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt entraîne l'application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l'acte déposé tardivement, d'une majoration de : (…)/b. 40 % lorsque la déclaration ou l'acte n'a pas été déposé dans les trente jours suivant la réception d'une mise en demeure, notifiée par pli recommandé, d'avoir à le produire dans ce délai ; (…) ».

D’une part, il résulte de l’instruction que M. B... n’a pas souscrit de déclaration de plus-value suite à la vente du bien immobilier situé au 84 rue des Glacis à Saint-Quentin malgré la réception d’une mise en demeure par courrier recommandé le 1er mars 2023. D’autre part, l’intéressé ne saurait utilement se prévaloir de l’absence d’intention frauduleuse pour contester les majorations appliquées sur le fondement du b du 1 de l’article 1728 du code général des impôts. Par suite, les moyens tirés du caractère infondé de la majoration de 40 % prévue par le b du 1 de l’article 1728 du code général des impôts doivent être écartés.

Il résulte de tout ce qui précède que la requête présentée par M B... doit être rejetée en toutes ses conclusions y compris celles tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.



























D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A... B... et à la directrice départementale des finances publiques de la Somme.


Délibéré après l’audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Boutou, président,
Mme Sako, conseillère,
M. Le Gars, conseiller.

Rendu public par mise à disposition le 20 novembre 2025.


Le rapporteur,


Signé


V. Le Gars

Le président,


Signé


B. BoutouLa greffière,


Signé


A. Ribière

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.