Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2101164

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 26 avril 2021, 15 avril 2023, et

5 juin 2023, la SARL JW Immo, représentée par Me Delhomme, demande au tribunal :

1°) de condamner la commune du Lavandou à lui payer la somme de 39 240 euros au titre de son préjudice financier ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Lavandou une somme de 4 000 euros à lui verser au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- son recours est recevable car elle disposait d'un délai d'un an pour contester la décision implicite, de rejet, née le 8 juin 2020, de sa demande indemnitaire adressée à la commune le 8 avril 2020 ; sa requête introduite le 26 avril 2021 est donc recevable ;

- la commune a commis une faute en refusant illégalement, le 4 mars 2020, de lui délivrer le permis de construire sollicité par elle ; le motif fondé sur la méconnaissance des dispositions de l'article L. 113-2 du code de l'urbanisme est illégal car la réalisation d'une aire de jeux naturelle, d'une surface réduite, en périphérie d'un espace boisé classé, ne compromet pas les objectifs définis par ces dispositions ;

- le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UD 4 du règlement du plan local d'urbanisme est également illégal ;

- le motif de la décision de refus fondé sur l'atteinte à l'environnement urbain est également illégal ; le projet respecte la hauteur maximale des bâtiments de 9 mètres fixée par le règlement du plan local d'urbanisme ; le promoteur a réduit la hauteur de son projet ; le secteur d'implantation du projet comprend 7 immeubles de logements collectifs dans un rayon de 200 mètres autour du projet ;

- ce refus de permis de construire est la cause de l'absence de réalisation du projet, le compromis de vente comprenant une condition suspensive de l'obtention du permis de construire ; le propriétaire du terrain a refusé une nouvelle prorogation du délai de compromis de vente ;

- le préjudice subi correspond aux dépenses inutilement effectuées dans le cadre du dossier de demande de permis de construire, et comprennent des frais d'architecte pour 36 000 euros, des frais de pré-étude thermique pour 1 800 euros, et des frais d'étude hydraulique pour 1 440 euros.

Par des mémoires en défense enregistrés les 19 avril 2022, 24 février 2023 et

30 mai 2023, la commune du Lavandou, représentée par Me Barbeau, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante une somme de

2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la commune n'a commis aucune faute car le refus de permis de construire est légal ;

- le préjudice n'est pas établi.

Par une ordonnance du 15 juin 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 18 juin 2023 à 12h00.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 9 avril 2024 :

- le rapport de M. Bailleux ;

- les conclusions de M. Riffard, rapporteur public ;

- les observations de Me Palerme, représentant la SARL JW Immo ;

- et les observations de Me Micallef, représentant la commune du Lavandou.

Une note en délibéré présentée par Me Barbeau pour la commune du Lavandou a été enregistrée le 10 avril 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Le 2 décembre 2019, la SARL JW Immo a déposé une demande de permis de construire pour la construction d'un immeuble en R+ 2 comprenant 20 logements avec une aire de jeux. La commune du Lavandou, après avoir déjà opposé trois refus de permis de construire pour un projet similaire sur le même terrain, a opposé un nouveau refus de permis de construire à cette demande, en date du 4 mars 2020, en fondant son refus sur les motifs tirés d'une part de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme, et l'atteinte à l'Espace boisé classé (EBC) de l'aire de jeux, d'autre part de la méconnaissance des dispositions de l'article UD 4 du règlement du plan local d'urbanisme, en raison de la nécessité de procéder à une extension du réseau électrique, et enfin de l'atteinte à l'environnement de l'immeuble. La société JW Immo a effectué, en date du 8 avril 2020, une demande indemnitaire au maire de la commune du Lavandou, en demandant réparation de son préjudice, à hauteur de 1,68 millions d'euros. Le silence de la commune a fait naître une décision implicite de rejet de la demande indemnitaire, qui a lié le contentieux. Par la présente requête, la SARL JW Immo doit être regardée comme demandant au tribunal de condamner la commune à lui payer la somme de 39 240 euros en réparation de son préjudice financier, sur le fondement de l'illégalité fautive de la décision du 4 mars 2020.

En ce qui concerne la responsabilité de la commune

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 113-2 du code de l'urbanisme : " Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue au chapitre Ier du titre IV du livre III du code forestier () ".

3. La société requérante soutient que l'aire de jeux en litige est située en périphérie de l'EBC. Il ressort toutefois des pièces du dossier, et en particulier du plan de masse du dossier de demande de permis de construire, que cette aire de jeux est située au sein même de l'EBC, et non en périphérie, ainsi que le fait valoir la commune du Lavandou.

4. Il ressort des pièces du dossier que ladite aire de jeux, d'une superficie de

20 mètres carrés, sera réalisée à partir de matériaux naturels et infiltrants (bois et copeaux de bois) et sans couper d'arbres selon la société requérante. Si la commune indique sur ce point qu'il n'est pas démontré que le projet de construction de l'aire de jeux serait possible sans abattre d'arbres, il ressort toutefois des termes mêmes de la notice descriptive du projet que : " Une attention toute particulière aux arbres existants, leur protection, leur mise en valeur sera prise par le maître d'œuvre durant le chantier pour en assurer la pérennité. Une aire de jeux de 20 mètres carrés avec un revêtement perméable en copeaux de bois et jeux en bois est prévue à l'entrée de l'opération en respectant et s'intégrant à l'espace boisé protégé tout en restant en harmonie avec le cadre naturel du lieu ". La notice indique également au sujet des arbres : " Aucun arbre dans la zone boisée classée ne sera impacté par le projet de construction ni de ses aménagements extérieurs ".

5. Ainsi, au vu de sa taille réduite, des matériaux utilisés pour la construction de cette aire de jeux, et des précautions qui sont prises par le projet quant à la conservation des arbres inclus dans l'espace boisé classé, il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'aire de jeux ne portera pas atteinte aux boisements ni à l'EBC. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que le maire a commis une erreur en censurant le projet de permis de construire sur ce motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 113-2 du code de l'urbanisme. Ainsi, ce premier motif de la décision, fondé sur la méconnaissance des dispositions de l'article L. 113-2 du code de l'urbanisme, est illégal.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article UD 4 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les lignes de distribution d'énergie électrique, ainsi que les réseaux de toute nature, sur le domaine public, comme sur les propriétés privées, doivent être enterrés. En cas d'impossibilité d'alimentation souterraine ou pour toute intervention sur un immeuble existant, l'alimentation peut être faite par câbles posés sur les façades dans des fourreaux de teinte similaire à celle des façades ".

7. La décision attaquée indique qu'une extension du réseau électrique est nécessaire et que la commune n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai elle pourra le prendre en charge. La société requérante, sur ce point, soutient qu'il ne s'agit pas d'une extension du réseau puisque celui-ci est situé au droit de la parcelle sur la rue Marie Laurençin, mais d'un renforcement du réseau existant. Il ressort effectivement du plan PC2 plan de masse que le raccordement au réseau EDF se fait sur la rue Marie Laurençin.

8. La commune indique que, selon l'avis d'Enedis, il s'agit d'une extension et non d'un renforcement du réseau existant. Toutefois, l'extrait d'avis d'Enedis présent au dossier, produit par la société requérante et non par la commune, n'indique pas qu'il s'agit d'une extension du réseau. A défaut d'apporter la preuve qu'une extension du réseau serait nécessaire, la commune a entaché d'illégalité ce second motif de sa décision, fondé sur la méconnaissance des dispositions de l'article UD 4 du règlement du plan local d'urbanisme est par suite également illégal.

9. En troisième et dernier lieu, la décision attaquée indique encore que : " Enfin le projet, de par ses caractéristiques, implantation, longueur, densité, est de nature à porter atteinte à l'environnement urbain essentiellement composé de villas individuelles ".

10. La société requérante soutient, sans être contestée sur ce point, au sujet de ce motif, que la hauteur du bâtiment de 7,34 mètres sera inférieure à la hauteur maximale de 9 mètres fixée par le règlement du plan local d'urbanisme dans ce secteur. La notice indique sur ce point : " Le projet consiste en la création d'un immeuble en R+2 avec sous-sol. Les deux volumes Est et Ouest seront couverts par une toiture 3 pans en tuile de terre cuite canales. Conformément aux discussions avec les services généraux de la mairie, une toiture terrasse au centre avec un revêtement couleur terre cuites centrale est imaginé pour permettre une percée vers le paysage depuis les constructions voisines. () L'altitude du premier niveau desservi (RDC) a été imaginé au plus bas de façon à impacter au minimum les vues depuis les propriétés amont ". La société requérante poursuit en indiquant que le promoteur a fait des efforts, suite aux demandes de la commune, en réduisant le bâtiment d'un étage, en encaissant le niveau du rez-de-chaussée pour limiter l'impact du bâtiment, et en scindant la toiture pour rompre la linéarité du même bâtiment.

11. Elle indique ensuite que dans un rayon de 200 mètres, se trouvent 7 immeubles collectifs, dont certains avec 3 ou 4 étages au-dessus du rez-de-chaussée. La notice du projet indique d'ailleurs sur ce point : " Le terrain d'assiette du projet se situe dans un environnement résidentiel à moyenne densité (maisons individuelles, petits et moyens collectifs) en bordure d'un espace boisé classé (EBC) et profitant d'un large panorama sur le sud ". La société requérante produit au soutien de son mémoire et de son moyen d'une part une vue aérienne Geoportail et d'autre part une vue aérienne montrant effectivement la présence d'immeubles en R+3 ou R+4 à proximité du terrain d'assiette du projet. Ainsi, contrairement à ce que fait valoir la commune sur ce point, il ne ressort pas des pièces du dossier que l'environnement du projet serait composé essentiellement de villas individuelles.

12. Il ressort donc des pièces du dossier que la société requérante est fondée à soutenir que le motif de la décision fondé sur l'atteinte à l'environnement est illégal.

13. Il résulte donc de ce qui précède que les trois motifs de la décision attaquée étant erronés, la décision du maire de la commune de refus de permis de construire du 4 mars 2020 est illégale et cette illégalité entraîne la responsabilité pour faute de la commune du Lavandou.

En ce qui concerne le lien de causalité

14. La société requérante produit à l'instance un extrait de la promesse de vente qu'elle a signée le 6 février 2019 avec M. A C, le promettant tel qu'indiqué dans ce document. Cette promesse de vente indique qu'une promesse unilatérale de vente, portant sur l'immeuble objet de la présente, avait déjà été signée par un acte reçu par notaire soussigné le 25 juillet 2017. Cette première promesse de vente a été rendue caduque du fait d'un premier refus de permis de construire du 11 décembre 2018 et par le fait que le bénéficiaire n'a pas levé l'option en vue d'acquérir le bien objet de ladite promesse dans le délai imparti pour le faire et cette promesse expirait le 21 décembre 2018.

15. La promesse de vente indique encore que : " Si, passé le délai ci-dessus (6 mai 2020 à 16 heures), le promettant n'a pas reçu de la part du bénéficiaire la déclaration d'option d'acquérir le bien immobilier ci-dessus désigné, la présente promesse sera caduque ". Il résulte de l'instruction qu'une des conditions suspensives de cette promesse de vente est l'obtention d'un permis de construire purgé de tout droit de recours des tiers et du droit de retrait administratif. La société requérante indique en outre, que, suite au refus de permis de construire délivré par la commune du Lavandou le 4 mars 2020, le notaire du promoteur a sollicité une prolongation de la promesse de vente, dont il n'est pas contesté que le promettant n'a pas donné suite. Elle produit à l'instance une copie du courriel adressé par Me Flandin à l'étude de notaires en charge de la vente.

16. La société requérante en conclut que le refus illégal de permis de construire est la cause unique de l'abandon du projet. La commune sur ce point se borne à indiquer que le projet de la société requérante n'était pas conforme à la réglementation d'urbanisme, ce qui est erroné au vu de ce qui a été dit précédemment.

17. Il résulte donc de l'instruction que le refus de permis de construire illégal n'a pas permis de lever l'option d'achat avant la date d'expiration de la promesse de vente, fixée au 6 mai 2020. Il doit donc être considéré, ainsi que le soutient la société requérante, qu'il y a un lien de causalité direct et exclusif entre le refus de permis de construire illégal et la non-réalisation de la vente, la société requérante soutenant en outre, sans être aucunement contestée sur ce dernier point, que les autres conditions suspensives avaient toutes été levées.

En ce qui concerne le préjudice subi

18. La société requérante présente une première facture datée du 8 décembre 2017 d'un montant de 36 000 euros TTC pour des honoraires d'architecte par l'atelier d'architecture Hervé Tezier. La commune fait valoir sur ce point que les frais ont été engagés par la société JetJ, dans le cadre d'un permis de construire déposé en 2017, et non dans le cadre du permis de construire en litige, daté du 4 mars 2020. La société requérante produit des documents attestant que la société JetJ est une société Holding dont les associés sont M. B et Jacques Wurtz, que la SARL JW Immo est une filiale de la société JetJ, et enfin que la SARL JetJ lui a refacturé ces frais d'architecte pour un montant de 36 000 euros. Cette facture est datée du 15 avril 2021 et elle indique " remboursement des frais architecte Hervé Tezier Dossier rue Marie Laurencin- Le Lavandou ". S'il résulte en outre de l'instruction, comme le fait valoir la commune sur ce point, que ces frais d'architecte ont été engagés pour répondre au besoin du dépôt de 4 demandes de permis de construire consécutives, il n'est pas contesté qu'il s'agit d'un unique et même projet, bien qu'il ait évolué quelque peu au fil des projets. Il y a donc lieu de faire droit à cette demande de réparation du préjudice, d'un montant de 36 000 euros.

19. La société requérante présente ensuite à l'instance une deuxième facture d'un montant de 1 800 euros pour une pré-étude thermique par la société Bastide Bondoux. Cette facture est adressée à la société JW Immo domiciliée à l'adresse 147 route de Marseille à Montélimar. Si la commune fait valoir que celle-ci est relative à un projet de construction de 21 logements alors que le projet en litige est relatif à la création d'un petit collectif de 20 logements, et que la proposition a été validée par la SARL JW Immo le 19 décembre 2017, soit près de deux ans avant le dépôt de la demande de permis de construire, il n'est pas contesté que cette étude a été utilisée dans le cadre du projet d'immeuble par la société requérante, dans le cadre du dossier de demande de permis de construire. Il y a donc lieu de prendre en charge le montant de cette facture pour l'inclure dans le montant du préjudice indemnisable.

20. La société requérante présente enfin une troisième et dernière facture, d'un montant de 1 440 euros pour une étude hydraulique réalisée par le cabinet Arragon en date du 3 septembre 2019. Cette facture est adressée à la SARL JW Immo située à l'adresse 147 route de Marseille sur la commune de Montélimar. A l'instar de la précédente facture, il n'est pas contesté que cette étude a été utilisée dans le cadre du dossier de demande de permis de construire qui a donné lieu au refus de permis de construire illégal. Dans ces conditions, il y a également lieu de prendre en charge cette facture dans le montant du préjudice indemnisable.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

21. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune du Lavandou une somme de 2 000 euros à verser à la société requérante sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, les conclusions de la commune du Lavandou, partie perdante dans la présente instance, formulées sur le même fondement doivent être rejetées.

DECIDE

Article 1er : La commune du Lavandou est condamnée à payer à la SARL JW Immo la somme de 39 240 (trente-neuf mille deux cent quarante) euros en réparation de son préjudice.

Article 2 : La commune du Lavandou versera à la SARL JW Immo une somme de

2 000 (deux mille) euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées par la commune du Lavandou sur ce même fondement sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SARL JW Immo et à la commune du Lavandou.

Délibéré après l'audience du 9 avril 2024, à laquelle siégeaient :

M. Privat, président,

M. Bailleux, premier conseiller,

Mme Le Gars, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024.

Le rapporteur,

Signé :

F. BAILLEUX

Le président,

Signé :

J.-M. PRIVAT La greffière,

Signé :

K. BAILET

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.