Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2102162

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 2 août 2021, la SA Mercialys, représentée par le cabinet EIF agissant par Mme A, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 pour son hypermarché situé 120 rond point de la Foux sur la commune de Gassin, augmentés des intérêts moratoires en application de l'article 208 du livre des procédures fiscales ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative

Elle soutient que :

- le local type n° 360 du procès-verbal C ES de la commune de Toulon retenu par l'administration fiscale n'est pas pertinent ;

- le local type n°151 du PV C de la commune de Hyères qu'elle propose, dispose au contraire de toutes les caractéristiques pour servir de comparaison à son hypermarché avec un environnement économique comparable ;

- si ce local type ne pouvait néanmoins être retenu, elle sollicite à titre subsidiaire la substitution du local type n° 32 du PV ME de la commune de Châteauneuf les Martigues au local type retenu par l'administration.

Par un mémoire en défense, enregistré 8 février 2022, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête et des conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par une lettre du 14 mai 2024, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office tiré de l'irrecevabilité des conclusions tendant au versement des intérêts moratoires prévus à l'article L. 208 du livre des procédures fiscales, en l'absence de litige né et actuel avec le comptable public.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Hamon, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Hamon, magistrat désigné,

- les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique,

- les parties n'étaient ni présentes ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. La SA Mercialys est propriétaire de locaux situés sis 120 rond point de la Foux sur la commune de Gassin qui ont été assujettis à des cotisations de taxe foncières au titre des années 2019 et 2020. Par la présente requête, la société requérante demande au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 pour son hypermarché situé 120 rond point de la Foux sur la commune de Gassin, augmentés des intérêts moratoires en application de l'article 208 du livre des procédures fiscales.

Sur les conclusions à fin de décharge :

2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; () ". En application du I de l'article 324 Z de l'annexe III du même code : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".

3. Pour apprécier si le local type proposé comme terme de comparaison par l'administration hors de la commune d'implantation peut être légalement utilisé pour évaluer la valeur locative de l'immeuble du contribuable selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, le juge doit apprécier, s'agissant de locaux commerciaux, d'une part, si les zones d'implantation et les clientèles potentielles de chacun des locaux à comparer peuvent être regardées comme analogues sur le plan économique, d'autre part, si le local-type retenu comme terme de comparaison a lui-même été évalué conformément aux règles de l'article 1498 du code général des impôts. Il résulte également de ces dispositions qu'un local de référence ne peut être choisi à l'extérieur de la commune que si la commune d'implantation du terme de référence choisie est analogue d'un point de vue économique, avec la commune d'implantation du local à évaluer. L'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ne permet de corriger que les différences dans la consistance ou l'implantation des bâtiments eux-mêmes et non pas les différences de nature économique qui séparent les communes choisies.

4. En premier lieu, l'administration fiscale propose, pour établir la valeur locative cadastrale de l'immeuble appartenant à la SA France Printemps le local-type n° 360 situé au 9 boulevard de Strasbourg dans le centre-ville de Toulon, loué à des conditions normales de prix en 1970 et exploité sous l'enseigne des Galeries Lafayette, d'une surface pondérée de 3 034 m² avec une valeur locative au m² de 15 euros/m2. Toutefois, il ne ressort pas que les communes de Toulon et de Gassin présentent une similitude d'un point de vue économique avec notamment une densité de population non contestée par l'administration fiscale de 4 112,9 habitants pour la première et 104,5 pour la deuxième et une part de ménages y résidant à l'année de 92,6 % pour la commune de Toulon et de 34 % pour la commune de Gassin. En outre, il ne résulte pas de l'instruction que les locaux à comparer seraient situés dans une zone d'attraction commerciale semblable et que leurs clientèles potentielles seraient comparables, le champ d'activité des Galeries Lafayette étant plus restreint et commercialisant notamment des articles de luxe. Dans ces conditions, le local type n° 360 du procès-verbal des évaluations des locaux commerciaux ordinaires de la commune de Toulon ne peut valablement être retenu pour l'évaluation du Géant Casino situé sur la commune de Gassin, conformément aux prescriptions de l'article 1498 du code général des impôts.

5. En deuxième lieu, la société requérante considère que son hypermarché Casino peut être évalué par comparaison avec un local-type situé sur la commune de Hyères. Elle propose ainsi le local type n° 151 du procès-verbal C de la commune de Hyères au tarif de 12,20 euros / m2. Cependant, ce local correspond à un supermarché Casino qui présente une surface principale de 1 641 m2 bien inférieure à celle du Géant Casino de la commune de Gassin qui s'élève à 5 997 m2. Eu égard à sa situation géographique, le local-type proposé ne recèle pas l'attractivité ni le potentiel de clientèle de la zone dans laquelle s'inscrit le Géant Casino de Gassin qui se situe notamment à proximité immédiate des ports de Grimaud et de Cogolin. Dans ces conditions, le local-type proposé par la SA Mercialys ne saurait, en l'espèce, être regardé comme étant plus pertinent.

6. En troisième et dernier lieu, à titre subsidiaire, la société requérante propose de retenir le local-type n° 32 correspondant à un hypermarché Carrefour du PV-C de la commune de Chateauneuf Les Martigues, située dans le département des Bouches-du-Rhône pour un tarif de 12,20 euros. Toutefois, il résulte de l'instruction que les caractéristiques de ces locaux ne peuvent être regardées comme pertinentes aux fins de comparaison avec le site commercial du Géant Casino. En effet, l'hypermarché Carrefour situé à proximité de l'aéroport Marseille Marignane et d'une zone d'activités comprenant notamment des concessionnaires automobiles et une centrale à béton ne se situe pas à proximité d'une zone d'attractivité semblable à celle dans laquelle s'inscrit le Géant Casino sur la commune de Gassin. Ainsi, les locaux types proposés par la société requérante ne peuvent être regardés comme situés dans une zone d'attraction commerciale et de clientèle potentielle comparable à celle dans laquelle se situe le Géant Casino. Ainsi, la proposition de la société requérante de retenir, à titre subsidiaire, le tarif appliqué à ce local type ne peut qu'être écartée.

7. Il résulte de ce qui précède que le tribunal ne trouve pas au dossier les éléments lui permettant de statuer sur les conclusions de la SA Mercialys. Il y a lieu, par voie de conséquence, d'ordonner un supplément d'instruction aux fins pour l'administration de proposer un autre terme de comparaison au sein de la commune de la commune de Gassin ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable. Les autres moyens et conclusions des parties sont, dans l'attente du jugement au fond à intervenir, expressément réservés.

DECIDE :

Article 1er : Il est ordonné un supplément d'instruction aux fins pour l'administration, dans un délai de trois mois, de proposer un autre terme de comparaison au sein de la commune de Gassin ou, si nécessaire, en dehors de la commune, dans un environnement économique, humain et commercial comparable.

Article 2 : Les moyens et conclusions des parties sur lesquels il n'a pas été statué par le présent jugement avant dire droit sont, dans l'attente du jugement au fond à intervenir, expressément réservés.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SA Mercialys et au directeur départemental des finances publiques du Var.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024.

Le magistrat désigné,

Signé

L. HAMON

La greffière,

Signé

G. GUTH

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Et par délégation, la greffière.