Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2102361

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 31 août 2021, 16 octobre 2023 et

6 novembre 2023, la société civile immobilière (SCI) KFIR, représentée par Me Mundet, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu'elle doit bénéficier du dégrèvement pour vacance d'immeuble, prévu au I de l'article 1389 du code général des impôts ; son immeuble est affecté depuis 2008 d'importants désordres qui empêchent toute location et qui sont indépendants de sa volonté ; quant à leur origine, ces désordres sont imputables aux travaux entrepris par une société tierce sur des immeubles voisins, et non à un défaut d'entretien ; quant à leur persistance, ces désordres impliquent d'importants travaux qui ne pouvaient pas être engagés avant la fin des opérations d'expertise, lesquelles ont pris près de dix ans, et qui n'ont pu être entrepris qu'en 2022.

Par des mémoires en défense enregistrés les 21 février 2022 et 27 octobre 2023, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Un mémoire enregistré le 20 novembre 2023 pour le directeur départemental des finances publiques du Var, ainsi qu'un mémoire enregistré à la même date pour la SCI KFIR, n'ont pas été communiqués en application des dispositions de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Cros pour exercer les fonctions de magistrat prévues par les dispositions de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Le magistrat désigné a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Le rapport de M. Cros a été entendu au cours de l'audience publique du

4 décembre 2023 lors de laquelle les parties n'étaient ni présentes ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI KFIR est propriétaire d'une parcelle cadastrée section AB n° 561, sise

15 rue de Trans dans le centre ancien de la commune de Draguignan, supportant un immeuble à usage d'habitation en R+4 comprenant 17 logements normalement destinés à la location, à raison duquel elle a été assujettie à une cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2020 pour un montant de 2 451 euros. Par une réclamation du 13 octobre 2020 reçue le lendemain, elle a sollicité le bénéfice du dégrèvement pour vacance de locaux d'habitation, prévu par les dispositions du I de l'article 1389 du code général des impôts. Sa réclamation ayant été implicitement rejetée, la requérante demande au tribunal de prononcer la décharge de cette imposition.

2. Aux termes du I de l'article 1389 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige : " Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location (), à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance () jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance () a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance () soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location () séparée ".

3. Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l'immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire. Le caractère involontaire de la vacance de l'immeuble s'apprécie notamment eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches faites par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient ouvertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.

4. Il résulte de l'instruction, notamment du rapport d'expertise établi le 25 juillet 2018 par M. A, expert judiciaire désigné par le tribunal de grande instance de Draguignan, que des travaux de démolition et de reconstruction ont été entrepris en 2008 par la société anonyme immobilière d'économie mixte (SAIEM) de construction de Draguignan sur des bâtiments voisins de l'immeuble de la SCI KFIR, situés dans l'îlot Trans-Chaudronniers du centre-ville. La requérante soutient que ces travaux mitoyens seraient à l'origine de la vacance de son immeuble. Toutefois, il ressort des conclusions du rapport d'expertise judiciaire que les désordres structurels affectant l'immeuble de la SCI KFIR, qui consistent en des fissures sur les murs porteurs, des effondrements de la toiture et du plancher, des planchers en bois fortement dégradés voire partiellement effondrés et des traces de dégâts des eaux, trouvent leur origine dans des infiltrations d'eau dans le bâtiment par la toiture. Le même rapport précise que la " cause principale " des désordres liés à ces infiltrations d'eau est le " défaut d'entretien " et que les travaux entrepris par la SAIEM sur les immeubles voisins ont " aggravé la situation ". La SCI KFIR n'apporte aucun élément sérieux susceptible de remettre en cause ces conclusions du rapport d'expertise constatant le défaut d'entretien initial de l'immeuble litigieux. Si la requérante soutient " s'interroger " sur l'état dans lequel les appartements ont été laissés par leurs occupants, elle ne démontre nullement que ces derniers seraient à l'origine des désordres précités. Si elle produit encore une attestation établie le 28 novembre 2006 par une agence immobilière selon laquelle l'immeuble en cause était, à cette date, occupé pour partie et en bon état malgré de nécessaires travaux de rénovation, cette simple attestation peu circonstanciée n'est pas de nature à remettre en cause les conclusions précitées du rapport d'expertise judiciaire quant à l'existence et à la cause principale des désordres structurels affectant l'immeuble. Il en va de même des allégations de la requérante selon lesquelles ceux des appartements qui présentaient encore en 2008 un état général qualifié de moyen ou de bon par l'expert auraient pu continuer à être loués sans les travaux entrepris par la SAIEM sur les immeubles du voisinage. Enfin, les diagnostics réalisés le 14 février 2007 par le cabinet MCTB concernant l'état parasitaire du bâtiment et le risque d'exposition au plomb ne sont pas davantage de nature à infirmer les conclusions du rapport d'expertise judiciaire. Dans ces conditions, l'origine de la vacance de l'immeuble en litige doit être regardée comme principalement imputable au défaut d'entretien par sa propriétaire, et non aux travaux réalisés par la SAIEM qui ont seulement aggravé les désordres préexistants.

5. S'agissant au surplus de la persistance d'une telle vacance, il est constant que les opérations d'expertise judiciaire ont duré pendant dix ans, de 2008 jusqu'à l'établissement du rapport d'expertise le 25 juillet 2018. La SCI KFIR soutient qu'il lui était impossible de procéder à des travaux pendant le déroulement des opérations d'expertise afin de ne pas modifier la nature de l'ouvrage et de permettre à l'expert de réaliser sa mission. Toutefois, l'expert relève que des travaux de réfection provisoire de la toiture ont pu être mis en œuvre dès 2008 afin d'éliminer les fuites, mais que ces travaux qui ont consisté en de simples reprises localisées ont été nettement insuffisants. De plus, la requérante, qui se borne à invoquer la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 en 2020 et 2021, n'explique pas pourquoi les travaux nécessaires pour remédier aux désordres n'ont pas pu être réalisés entre la remise du rapport de l'expert le 25 juillet 2018 et le début de la crise sanitaire en mars 2020, alors que ce rapport décrit et évalue le montant de tels travaux. Si la SCI KFIR soutient par ailleurs que les travaux ne pouvaient pas être engagés sans l'intervention d'une décision judiciaire définitive dans le litige l'opposant à la SAIEM devant la juridiction civile, elle ne s'en explique pas. Si elle allègue enfin que " rien ne servirait à engager des frais si la structure du bâti bouge ", il ne ressort pas du rapport d'expertise judiciaire de 2018 que le bâtiment ne serait pas stabilisé. Dès lors, la persistance de la vacance de l'immeuble en litige ne peut pas être regardée comme étrangère aux choix opérés par la requérante.

6. Il s'ensuit que la condition tenant à ce que la vacance soit indépendante de la volonté du contribuable n'est pas remplie. Par suite, la SCI KFIR n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions précitées du I de l'article 1389 du code général des impôts.

7. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la SCI KFIR tendant à la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020 doivent être rejetées.

8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée à ce titre par la SCI KFIR.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI KFIR est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI KFIR et au directeur départemental des finances publiques du Var.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2023.

Le magistrat désigné,

Signé

F. CROS

La greffière,

Signé

E. PERROUDON

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.