mardi 25 juillet 2023
| Juridiction | Tribunal Administratif de Toulon |
| Section | Tribunal Administratif de Toulon |
| N° Dossier | TA83-2102558 |
| Type | Décision |
| Recours | Plein contentieux |
| Publication | C |
| Formation | 4ème chambre |
| Avocat requérant | CAZEAUX |
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 17 septembre 2021 et des mémoires, enregistrés les
21 décembre 2021, 18 mai 2022 et 1er mars 2023, M. A B, représenté par la SELAS M.C.A agissant par Me Cazeaux, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des prélèvements sociaux auxquels il a été assujetti au titre de la plus-value de cession immobilière qu'il a déclarée le
19 juillet 2017, et mise en recouvrement le 15 janvier 2020 pour un montant de 109 223 euros ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- les frais supportés par le vendeur doivent être admis en déduction dès lors que leur montant est justifié ; il y a lieu, en conséquence, de tenir compte en déduction des frais de notaire à hauteur de la somme de 40 800 euros laquelle correspond à la levée d'une fiducie-sûreté dont l'immeuble cédé était grevé ; il en va de même de la commission d'intermédiaires versée par le vendeur à l'agent immobilier pour un montant de 50 000 euros ;
- les dépenses de reconstruction et aménagements dont il justifie doivent venir en majoration du prix d'acquisition ; elles ont été justifiées par des factures dont la régularité n'est pas contestée ; la circonstance que certaines de ces dépenses aient été réglées par son épouse, aujourd'hui divorcée, est sans incidence à cet égard ;
- les pénalités pour manquement délibéré ne sont pas encourues, aucun élément intentionnel ne devant être retenu dans l'évaluation de l'assiette des impositions en litige ;
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 29 mars 2022 et 16 février 2023, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme C,
- et les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. A l'occasion du dépôt au service de publicité foncière de Toulon, le 19 juillet 2017, de l'acte de cession de la maison d'habitation qu'il possédait située 13 rue du Phare, sur l'île de Porquerolles, territoire de la commune d'Hyères-les-Palmiers et de la déclaration de plus-value consécutive à cette cession, M. B a fait l'objet d'une demande d'information restée sans suite de sa part, à l'issue de laquelle l'administration a remis en cause le calcul du montant de la plus-value taxable en réintégrant les sommes de 40 800 euros portées en " frais et taxes supportés par le vendeur " et de 449 725 euros portées en " dépenses de construction ". Le montant de la plus-value n'étant pas imposable à l'impôt sur le revenu eu égard à la durée de la détention du bien, le requérant conteste les seuls prélèvements sociaux auxquels il a été assujetti et, dans le dernier état de ses écritures, demande que soit également prise en compte en majoration du prix d'acquisition une somme de 50 000 euros correspondant aux honoraires de l'agent immobilier chargé de la transaction.
2. Aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I. Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques (), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis (), sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. ". Aux termes de l'article 150 V du même code : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. ". Aux termes de l'article 150 VA de ce code : " I. - Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. () III. - Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession ". Aux termes de l'article 41 duovicies H de l'annexe III audit code : " Pour l'application du III de l'article 150 VA du code général des impôts, les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Ils s'entendent exclusivement : / 1° Des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ; / 2° Des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ; / 3° Des indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ; / 4° Des honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ; / 5° Des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble ".
3. En premier lieu, il résulte de l'instruction et n'est pas contesté que la somme de 40 800 euros correspond non pas aux frais exposés en vue d'une levée d'hypothèque mais à des frais engagés en vue d'établir l'acte portant réintégration dans le patrimoine du requérant de son bien qui avait fait l'objet d'une fiducie sûreté immobilière auprès de la société Equitis Gestion. Ainsi, et alors même que, comme le soutient le requérant, ces frais auraient une nature comparable à une mainlevée d'hypothèque, les termes mêmes des dispositions précitées qui réservent, de manière exclusive, la possibilité de réduire le montant de la plus-value aux seuls frais de mainlevée d'une hypothèque, font obstacle à ce que les frais allégués puissent être admis en déduction du montant de la plus-value. Il s'ensuit que c'est à bon droit que le service a refusé de les prendre en considération.
4. Si, en second lieu, le requérant demande qu'il soit tenu compte des frais correspondant aux honoraires du cabinet immobilier chargé de la réalisation de la transaction, il résulte de l'instruction, notamment des termes mêmes de l'acte de cession, que ces frais ont été supportés par l'acquéreur et ne sont, par suite, pas au nombre de ceux qui, en application des dispositions précitées, peuvent venir en réduction du montant de la plus-value de cession dès lors en outre que le requérant n'établit pas s'en être acquitté lui-même nonobstant les stipulations de l'acte de vente.
5. En troisième lieu, aux termes de l'article 150 VB du code général des impôts : " I. - Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover. () / II. - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : () / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. () ". Aux termes du premier alinéa de l'article 555 du code civil : " Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. () ".
6. En l'espèce, le requérant conteste la réintégration dans le montant de la plus-value de ceux des frais correspondant aux dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration de l'immeuble qui ont été rejetés par le service motif pris de ce que, s'agissant d'un bien propre, il ne justifiait pas en avoir personnellement assumé le coût, ces travaux ayant été payés par son épouse avec laquelle il était marié sous le régime de la séparation des biens. Toutefois, dès lors qu'il est constant que les travaux correspondants ont bien été réalisés par le requérant sur son bien propre, leur coût devait être pris en considération. Alors même que les époux auraient été mariés sous un régime de séparation des biens, il n'appartenait pas au service de s'immiscer dans les relations entre les conjoints et la circonstance que l'épouse ait financé certains travaux relevait d'un choix d'ordre privé d'emploi de son revenu que l'administration n'était pas en droit de remettre en cause. Il suit de là que c'est à tort que le service a refusé de prendre en considération le montant réel des frais exposés et l'a ramené au forfait de 15 % prévu par le 4° de l'article 150 VB du code général des impôts précité. Il y a lieu, par suite, d'accorder au requérant un dégrèvement, en droits et pénalités, correspondant à la réintégration dans le prix d'acquisition du bien de la somme de 106 065 euros correspondant au montant des travaux d'agrandissement et d'amélioration de l'immeuble dont le règlement effectif a été justifié et admise, comme telle, par l'administration.
7. Le requérant conteste, en dernier lieu, les pénalités pour manquement délibéré qui ont assorti les prélèvements sociaux auxquels il a été assujetti. Il résulte des considérations qui précèdent que, contrairement à ce que soutient le service, M. B a procédé de bonne foi à la déclaration de la plus-value de cession taxable et n'a, ce faisant, pas entendu sciemment éluder l'impôt. Il s'ensuit que les éléments retenus par le service, à savoir la minoration volontaire du montant de la plus-value, ne sont pas établis. Il y a lieu, en conséquence, d'accorder au requérant la décharge des pénalités pour manquement délibéré qui lui ont été infligées.
Sur les frais liés au litige :
8. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l'Etat, une somme de 1 000 euros à verser au requérant au titre de ces dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : Il est accordé à M. B :
- la décharge des cotisations aux prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti correspondant à la différence entre le montant de la plus-value retenue par le service et celui qui résulte de la réintégration dans le prix d'acquisition du bien de la somme de 106 065 euros correspondant aux travaux de reconstruction, agrandissement et amélioration de l'immeuble, par substitution au forfait de 15 % initialement appliqué ;
- la décharge des pénalités pour manquement délibéré dont les prélèvements sociaux ont été assortis.
Article 2 : L'Etat versera à M. B une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de M. B est rejeté.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. A B et au directeur départemental des finances publiques du Var.
Délibéré après l'audience du 3 juillet 2023, à laquelle siégeaient :
Mme Bernabeu, présidente,
M. Sportelli, premier conseiller
Mme C, magistrate honoraire.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2023.
La rapporteure,
Signé
D. C
La présidente,
Signé
M. BERNABEU
La greffière,
Signé
E. PERROUDON
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,
Et par délégation,
La greffière.
N°2102558
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608110
Le Tribunal Administratif de Marseille, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-3 du code de justice administrative, a été saisi par Mme A..., ressortissante ivoirienne, afin d'obtenir la délivrance effective d'une carte de séjour pluriannuelle dont le renouvellement lui avait déjà été accordé par une décision favorable du 1er août 2025. Le juge a constaté que la condition d'urgence était remplie s'agissant d'une demande de renouvellement de titre de séjour et que la mesure sollicitée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Il a enjoint au préfet des Bouches-du-Rhône de convoquer l'intéressée sous quinze jours pour lui remettre le titre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. L'État a également été condamné à verser 1 500 euros au titre des frais de justice, sous réserve de l'admission définitive de Mme A... à l'aide juridictionnelle provisoire.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608580
Le Tribunal administratif de Marseille, statuant en référé, a rejeté la requête de M. B... concernant le traitement de sa demande de document de circulation pour étranger mineur pour sa fille. La requête a été jugée irrecevable car elle ne contenait pas de conclusions, c'est-à-dire qu'elle ne précisait pas ce que le requérant demandait au juge. Cette irrecevabilité a été constatée sur le fondement de l'article R. 411-1 du code de justice administrative. Le juge a donc appliqué l'article L. 522-3 du même code pour rejeter la requête sans instruction ni audience.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Caen — N° TA14-2601609
Le Tribunal administratif de Caen, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté la requête de Mme A... B... tendant à la suspension d'une décision de l'Agence nationale des titres sécurisés (ANTS) refusant l'immatriculation d'un véhicule et l'exonération du malus écologique. La demande a été jugée manifestement irrecevable car la requérante n'avait pas présenté de requête distincte aux fins d'annulation de la décision contestée, comme l'exige l'article R. 522-1 du même code. En conséquence, le juge a rejeté la requête sans instruction ni audience, en application de l'article L. 522-3.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Besançon — N° TA25-2601163
Le Tribunal Administratif de Besançon, statuant en référé, a rejeté la demande de suspension de la délibération du conseil municipal d’Etupes approuvant le budget primitif 2026. Le juge a estimé que la condition d’urgence n’était pas remplie, le requérant n’ayant pas démontré que l’exécution du budget entraînerait un blocage du fonctionnement des services publics communaux ou une situation financière irréversible. En conséquence, la requête de M. C... a été rejetée, sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de la délibération. La décision se fonde sur l’article L. 521-1 du code de justice administrative.
01/06/2026