Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 6 avril 2022, Mme B... A..., représentée par Me Gougot, demande au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 8 février 2022 par lequel le maire de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer a retiré le permis de construire délivré le 6 mars 2019 ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle n’a pas commis de fraude ; une simple erreur n’est pas suffisante pour établir la fraude ;
- la parcelle dont elle est propriétaire n’est pas enclavée dès lors qu’elle dispose d’une servitude de passage ; si elle a intenté une action devant les juridictions judiciaires, c’est dans le seul but de résoudre les difficultés rencontrées pour le raccordement au réseau d’eau potable et d’électricité, la servitude consentie à l’origine étant muette sur ces points ;
- la mairie avait connaissance des difficultés liées au raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité avant la demande de délivrance du permis de construire litigieux.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 mai 2023, la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer, représentée par Me Marchesini, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de Mme A... une somme de 2000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune de Saint-Mandrier-sur-Mer fait valoir que :
- Elle est fondée à retirer un acte obtenu par fraude, sans conditions de délais ;
- Le permis délivré à la requérante méconnaît les dispositions de l’article DP UAU 8 du règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées ; une demande de permis de construire pour un terrain enclavé ne peut qu’être rejetée ; la parcelle de la requérante est enclavée ;
- Les manœuvres de la requérante étaient de nature à tromper le service instructeur et d’échapper à l’application des dispositions de l’article DP UAU 8 du règlement du PLU et sont constitutives d’une fraude.
Par ordonnance du 2 juillet 2024 la clôture d'instruction a été fixée au 30 juillet 2024 à 12 heures.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique du 30 septembre 2025 :
- le rapport de Mme Chaumont, première conseillère,
- les conclusions de M. Bailleux, rapporteur public,
- et les observations de Me Lessi, représentant Mme A..., et de Me Gonzalez-Lopez, représentant la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer.
Considérant ce qui suit :
1. Mme B... A... est propriétaire d’un terrain situé 2 avenue Marc Baron sur le territoire de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer, cadastré section AK 45, d’une superficie de 1 915 m². Par un arrêté du 6 mars 2019, le maire de Saint-Mandrier-sur-Mer lui a délivré un permis de construire pour la construction d’un bâtiment de 4 logements avec parkings, création d’un local poubelles, d’un garage, d’une piscine avec local et clôture de propriété sur la parcelle AK 45 dont elle est propriétaire. Puis, par un arrêté du 8 février 2022, le maire de Saint-Mandrier-sur-Mer a retiré, pour fraude, le permis de construire délivré le 6 mars 2019 et refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité. Par la présente requête, Mme A... demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 8 février 2022.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En ce qui concerne le motif de retrait figurant dans l’arrêté litigieux :
2. D’une part, aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire. / (…) ». En outre, un acte administratif obtenu par fraude ne créant pas de droits, il peut être abrogé ou retiré par l’autorité compétente pour le prendre, alors même que le délai qui lui est normalement imparti à cette fin serait expiré.
3. D’autre part, un permis de construire ne peut faire l’objet d’un retrait, une fois devenu définitif, qu’au vu d’éléments, dont l’administration a connaissance postérieurement à la délivrance du permis, établissant l’existence d’une fraude à la date où il a été délivré. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.
4. Aux termes de l’article DP UAU 8 du règlement du PLU relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, accès et obligation imposées en matière d’infrastructures : « 8.1 Définition de la desserte : Infrastructure carrossable et les aménagements latéraux (trottoirs, accotements, pistes cyclables) qui y sont liés, située hors de l’unité foncière et desservant un ou plusieurs terrains. / Conditions de desserte : / L’autorisation d’urbanisme est refusée si le terrain d’assiette du projet n’est pas desservi par une voie publique ou privée répondant à l’importance ou la destination de(s) la construction envisagée (…) ».
5. La commune de Saint-Mandrier-sur-Mer fait valoir que Mme A... s’est livrée à des manœuvres frauduleuses pour obtenir le permis de construire du 6 mars 2019 en induisant en erreur le service instructeur sur les conditions de desserte de la construction projetée dès lors qu’elle a saisi le tribunal judiciaire de Toulon d’une action en désenclavement afin de voir désigner un expert judiciaire ayant pour mission, notamment, de se prononcer sur l’étendue du droit de passage pour les véhicules et les piétons.
6. D’une part, il ressort des pièces du dossier, notamment de l’ordonnance du tribunal judiciaire de Toulon du 19 novembre 2021, que Mme A... a saisi le juge des référés aux fins de constater l’état d’enclavement relatif de la parcelle AK 45, de déterminer l’étendue et les modalités du droit de passage pour les canalisations en eau potable gérée par la compagnie Véolia, du réseau d’électricité gérée par la société ENEDIS et de toutes lignes souterraines ainsi que le tréfonds, de constater les modalités et l’étendue du droit de passage pour toutes les canalisations dont Mme A... dispose au titre de la convention de passage du 30 juin 1978 et de constater les modalités et l’étendue du droit de passage pour les passage des véhicules et des piétons notamment en vertu de la convention du 30 juin 1978. Il ressort également de cette ordonnance que la convention du 30 juin 1978 est muette sur les servitudes de tréfonds et que le juge des référés a ordonné à l’expert désigné, notamment, de rechercher les dessertes actuelles de la parcelle en eau potable, eaux usées et électricité et de donner un avis sur la caractérisation d’une enclave relative du fonds de Mme A... pour la desserte en eau potable, évacuation des eaux usées et électricité. Il ne ressort pas de cette ordonnance que le juge judiciaire ait constaté que la parcelle serait enclavée et ne disposerait pas d’une servitude de passage pour les véhicules et les piétons.
7. D’autre part, il ressort des pièces du dossier, notamment du jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de Toulon du 8 septembre 2016, par lequel Mme A... est devenue propriétaire de la parcelle située 2 avenue Marc Baron sur le territoire communal, initialement cadastrée n° 246 puis A n° 1996, que le terrain supporte deux maisons à usage d’habitation. Il n’est pas contesté que cette parcelle a fait l’objet d’une nouvelle numérotation cadastrale sous la référence AK n° 45 et correspond à celle pour laquelle Mme A... a sollicité la délivrance d’un permis de construire. Ainsi, il est constant que cette parcelle n’était pas enclavée en ce qui concerne son accès par une voie publique ou privée. Dans ces conditions, il n’est pas démontré que le permis de construire du 6 mars 2019 aurait été obtenu par fraude.
8. Il résulte de ce qui a été dit précédemment au point 7 que Mme A... n’a pas procédé à des manœuvres de nature à induire en erreur le service instructeur. Par suite, le maire ne pouvait, sans erreur d’appréciation, fonder le retrait du permis précédemment délivré à Mme A... sur le motif, erroné, que le terrain d’assiette du projet était enclavé et méconnaissait les dispositions de l’article DP UAU 8 du règlement du PLU. Par suite, Mme A... est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 8 février 2022 par lequel le maire de Saint-Mandrier-sur-Mer a retiré le permis de construire accordé le 6 mars 2019.
Sur les frais liés au litige :
9. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ».
10. Ces dispositions font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de Mme A..., qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer le versement à Mme A... d’une somme de 1 500 euros au titre de ces dispositions.
DECIDE
Article 1er : L’arrêté susvisé du maire de la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer du 8 février 2022 est annulé.
Article 2 : La commune de Saint-Mandrier-sur-Mer versera à Mme A... la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme B... A... et à la commune de Saint-Mandrier-sur-Mer.
Délibéré après l'audience du 30 septembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Privat, président,
Mme Chaumont, première conseillère,
Mme Le Gars, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2025.
La rapporteure,
Signé :
A-C. CHAUMONT
Le président,
Signé :
J-M. PRIVAT
La greffière,
Signé :
K. BAILET
La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Et par délégation,
La greffière.