Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 11 octobre 2022 et un mémoire enregistré le 19 janvier 2024, M. D... A..., représenté par Me Gaulmin, demande au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 26 avril 2022 par lequel le maire d’Hyères a délivré à M. E... C... un permis de construire modificatif en vue de la suppression de deux emplacements de parking, de la réunification en un seul logement et de la surélévation d’un immeuble d’habitation situé 64 avenue de la Pinède, parcelle cadastrée EV 0204, sur le territoire de la commune, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux présenté le 9 juin 2022 ;
2°) de mettre à la charge de la commune d’Hyères et de M. C..., une somme de 2 500 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- voisin mitoyen de la parcelle d’assiette, il dispose d’un intérêt pour agir dès lors que la construction projetée disposera d’ouvertures et d’une terrasse surplombant sa propriété et se situera à moins de 3 m d’elle ;
- le permis modificatif a été obtenu par fraude : la surélévation prévue par le permis initial étant techniquement irréaliste, le pétitionnaire a, en réalité, démoli la construction existante quasi intégralement, ce qui n’était pas l’objet du permis initial ; or le dossier de demande n’évoque nullement cette démolition qui n’a donc été autorisée ni par le permis initial, ni par le modificatif attaqué ni par une décision distincte ;
- le dossier transmis à la commune est gravement incomplet en l’absence de notice descriptive, des plans de masse, de certains plans de coupe 7 et de tous les plans de façade ;
- le projet méconnaît l’article UEc 7 du PLU ; en effet, si la façade nord de la villa existante était comprise dans la bande de 3 m des limites séparatives, la démolition de cette façade doit entraîner le respect de cette distance ;
- le projet méconnaît également l’article UE 12 du PLU ; initialement le projet prévoyait la création d’un logement supplémentaire et donc de 4 emplacements de stationnement dont les deux situés à l’arrière, côté route de Giens, étaient inaccessibles compte tenu du boisement du terrain et du fait que la propriété ne dispose d’aucun accès à l’arrière ; faute de pouvoir respecter ces dispositions le pétitionnaire prétend ne plus créer qu’un seul logement, ce dont on peut douter dès lors qu’aucune modification n’est apportée au projet initial ; en tout état de cause, les deux emplacements de stationnement restent bien inaccessibles ;
- le projet qui prévoit une surface de plancher à créer de 96,43 m² alors que l’existant possède une surface de 51,30 m² ne relève pas du permis modificatif mais d’un nouveau permis de construire pour une construction nouvelle.
Par un mémoire en défense enregistré le 13 juillet 2023, M. E... C..., représenté par Me Hoffmann, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de M. A... une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il fait valoir que la requête est irrecevable faute d’intérêt pour agir s’agissant d’un permis modificatif et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 17 juillet 2023, la commune d’Hyères, agissant par son maire en exercice et représentée par la SCP CGCB & Associés, par Me Barbeau, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de M. A... une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 7 mars 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 22 mars 2024, par application de l’article R.613-1 du code de justice administrative.
Vu :
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Bonmati ;
- les conclusions de Mme Faucher, rapporteure publique ;
- et les observations de Me Gaulmin, pour le requérant et de Me Hoffmann pour M. C..., pétitionnaire.
Une note en délibéré présentée pour le requérant a été enregistrée le 30 septembre 2025.
Considérant ce qui suit :
1. Par sa présente requête, M. A... demande l’annulation de l’arrêté du 26 avril 2022 par lequel le maire d’Hyères a délivré à M. E... C... un permis de construire modificatif en vue de la suppression de deux emplacements de parking, de la réunification en un seul logement et de la surélévation d’un immeuble d’habitation situé 64 avenue de la Pinède, parcelle cadastrée EV 0204, sur le territoire de la commune et de la décision de rejet de son recours gracieux présenté le 9 juin 2022.
2. Le requérant soutient en premier lieu que le recours à un permis modificatif serait entaché d’illégalité et que l’autorisation aurait été obtenue par fraude dès lors que le pétitionnaire ne pouvait ignorer que la surélévation initialement envisagée n’était pas réalisable sans démolition préalable, ce qui a été caché au service instructeur.
3. L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Toutefois, lorsque ce permis de construire a été obtenu par fraude, l’illégalité qui en résulte n’est pas de nature à être régularisée par la délivrance d’un permis de construire modificatif.
4. En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces du dossier que la démolition et la reconstruction de certains des murs périphériques du bâtiment d’origine sont dues à des contraintes techniques apparues lors de l’exécution des travaux de surélévation autorisés par le permis de construire initial, délivré le 3 décembre 2020 et devenu définitif. Toutefois, cette circonstance, dont il ressort du dossier que les services communaux chargés de l’urbanisme étaient informés et avait, du reste, justifié une demande de régularisation, n’est pas, par elle-même, alors, en outre, que le bien-fondé de l’allégation selon laquelle le pétitionnaire ne pouvait ignorer que son projet n’était pas réalisable n’est aucunement établi, susceptible de démontrer la fraude dont aurait été entaché le permis initial. En outre, contrairement à ce qui est soutenu, ces démolitions ont été explicitement mentionnées au dossier de demande de permis modificatif en vue de la régularisation de leur reconstruction à l’identique sans modification de l’emprise initiale comprenant les murs non démolis. Par ailleurs, il ressort de la confrontation des pièces des dossiers de demande des deux autorisations successives, permis de construire initial et permis modificatif, que le projet autorisé dès l’origine prévoyait la surélévation et l’extension d’une maison d’habitation et mentionnait les mêmes surfaces de plancher initiale et créée. Ainsi, le projet ne peut être regardé comme ayant subi des bouleversements tels qu’ils en auraient changé la nature même. Enfin, s’agissant d’un modificatif d’un permis de construire en cours de validité et d’exécution, la circonstance, à la supposer avérée, que certaines pièces figurant au dossier de demande initiale n’aient pas été produits dans le dossier de demande modificative, circonscrit aux éléments sur lesquels portaient les modifications, ne faisait pas obstacle à ce que le service instructeur ait pu se prononcer en toute connaissance de cause et n’est, par suite, pas de nature à entacher le permis modificatif d’illégalité.
5. Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que le requérant n’est fondé à soutenir ni que le permis modificatif aurait été obtenu par fraude, ni que le pétitionnaire aurait dû solliciter la délivrance d’un nouveau permis de construire, ni que le dossier transmis à la commune était gravement incomplet.
6. Le requérant soutient également que, dès lors que la façade Nord du bâtiment d’origine a été démolie, le permis modificatif attaqué aurait dû respecter les dispositions de l’article UEc 7 du PLU selon lequel : « Les constructions doivent être implantées en ordre discontinu avec un recul minimum de 3 m des limites séparatives. // Des implantations différentes peuvent être autorisées : - pour les constructions dont la hauteur n’excède pas 3,60 m à l’égout du toit situées dans la bande de recul des 3 m. B... ce cas, ces constructions peuvent s’implanter en limite séparative ou doivent respecter un recul minimal de 3 m ; (...) ; - lorsque le bâtiment nouveau est édifié en continuité d’un bâtiment existant. B... ce cas, la nouvelle construction doit avoir une hauteur et des caractéristiques sensiblement égales à la construction voisine ; - dans le cas de restauration ou d'aménagement de bâtiments existants, dans les limites des volumes existants ; - dans le cas d’une surélévation d’un bâtiment existant légalement autorisé à condition que celle-ci s’effectue en continuité du nu de la façade existante. ».
7. Il ressort toutefois du dossier que les travaux affectant la façade Nord de la construction d’origine ont été autorisés par le permis de construire initial délivré le 3 décembre 2020 et devenu définitif, et n’étaient pas spécifiquement concernés par le permis de construire modificatif en litige, lequel se bornait à confirmer l’autorisation de surélévation. En outre, contrairement à ce qui est soutenu, le mur de cette façade Nord n’a fait l’objet, en tout état de cause, que d’une démolition partielle rendue nécessaire par l’exécution des travaux de surélévation initialement autorisés. B... ces conditions, et alors que les dispositions précitées permettent qu’il soit dérogé à la règle générale de recul qu’elles énoncent, dans le cas, comme en l’espèce, de surélévation d’un bâtiment ayant une existence légale, effectuée en continuité du nu de la façade, le moyen ci-dessus énoncé doit être écarté.
8. Le requérant soutient enfin que le permis modificatif attaqué méconnaîtrait les dispositions de l’article UE 12 du PLU qui exigent la création de deux places de stationnement par logement. Il est cependant constant que cette autorisation a pour objet la réunification de l’ensemble de la construction en un seul logement au lieu des deux initialement envisagés, justifiant légalement la suppression de deux emplacements de stationnement. Si le requérant fait valoir que les deux emplacements supprimés étaient inaccessibles, cette circonstance est, en toute hypothèse, sans incidence sur la légalité de la décision attaquée qui a précisément vocation à les supprimer. S’il indique que les deux emplacements restants seraient eux-mêmes inaccessibles, outre que les pièces du dossier n’en établissent aucunement le bien-fondé, une telle allégation relève de la contestation du permis de construire initial devenu définitif, mais demeure sans incidence sur la légalité du permis modificatif dont elle ne constitue pas l’objet. S’il relève enfin qu’aucune modification n’étant apportée au projet initial, il y aurait lieu de douter de la réalité de la réunification de l’ensemble de la construction en un seul logement, il ne justifie par aucun élément probant le bien-fondé de cette allégation, au demeurant contredite par les pièces des dossiers de demande de permis de construire.
9. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur sa recevabilité, la présente requête doit être rejetée.
Sur les frais relatifs au litige :
10. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de M. A... une somme de 2 000 euros à payer à M. C... en application de ces dispositions et de rejeter les conclusions présentées sur le même fondement par la commune d’Hyères d’une part, dont il n’apparaît pas inéquitable qu’elle conserve la charge de ses propres frais d’instance, et par le requérant d’autre part, partie perdante à l’instance.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. A... est rejetée.
Article 2 : Il est mis à la charge de M. A... une somme de 2 000 euros à verser à M. C... en l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions de la commune d’Hyères tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. D... A..., à M. E... C... et à la commune d’Hyères.
Délibéré après l'audience du 19 septembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Sauton, président,
Mme Ridoux, conseillère,
Mme Bonmati, magistrate honoraire.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025.
La rapporteure,
Signé
D. Bonmati
Le président,
Signé
J.F. Sauton
Le greffier,
Signé
P. Bérenger
La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Et par délégation,
Le greffier.