Tribunal Administratif de Toulon — Décision N° TA83-2400792

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire récapitulatif enregistrés les 8 mars et 8 avril 2024 la SARL Groupe A et A Novelis, représentée par " son représentant légal en exercice " et par Me Rosenfeld, demande au juge des référés :

1°) d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de la décision n°2024-3 du 9 janvier 2024 par laquelle la directrice générale de l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur (ci-après EPF PACA) a décidé d'exercer le droit de priorité au prix d'aliénation, conformément aux dispositions de l'article L. 240-3 du code de l'urbanisme, et d'acquérir les parcelles cadastrées section BC n°40, 41 et 557 et droits indivis applicables aux parcelles cadastrées section BC n°38 et 47 au prix de 1 877 480 euros en vue de réaliser une opération en mixité sociale et fonctionnelle comportant 30 logements sociaux et un parc public ;

2°) d'enjoindre à l'EPF PACA, à titre principal, de ne pas procéder à l'acquisition de ce bien et de ne pas en prendre possession jusqu'à l'intervention du jugement au fond et, subsidiairement, dans l'hypothèse où cette acquisition aurait déjà eu lieu, de ne pas céder le bien objet du droit de priorité à un tiers et de le conserver en l'état jusqu'à cette intervention ;

3°) de mettre à la charge de l'EPF PACA la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

Elle est acquéreur évincé (la SNCF étant propriétaire).

Sur l'urgence : elle est avérée car :

- comme en droit de préemption elle bénéficie d'une présomption d'urgence en sa qualité d'acquéreur évincé : la SNCF n'a pas renoncé à l'aliénation du bien ; il n'existe aucun intérêt de réalisation rapide du projet ; elle est déjà titulaire d'un permis de construire comportant 15 LLS, soit un nombre identique à celui de l'EPF, de sorte que le projet de celui-ci ne peut pas intervenir plus rapidement que le sien ;

- la décision porte une atteinte grave et immédiate à ses intérêts : son comptable atteste que la non-réalisation du projet la laisserait défaillante financièrement ; elle a remporté l'appel d'offres de la SNCF et la promesse synallagmatique de vente a été signée le 26 décembre 2018 ;

- le projet de l'EPF ne comporte pas 30 logements sociaux mais seulement 15 LLS car les BRS accession n'en sont pas ; en effet bien qu'assimilés à des " logements sociaux " par l'article L. 302-5 IV du code de la construction et de l'habitation ils ne peuvent pas être qualifiés de logements locatifs sociaux car ils ont pour objet une accession à la propriété ;

- elle dispose déjà d'agréments préfectoraux préalables à la réalisation des 15 LLS alors que l'EPF doit obtenir un permis de construire et lesdits agréments.

Sur le doute sérieux quant à la légalité de l'acte : il est constitué car :

- la décision est entachée d'incompétence de l'auteur de l'acte (en l'absence d'une délégation légale) du fait de l'illégalité de la délégation de compétence du 4 janvier 2024 par laquelle le conseil municipal de Sanary sur Mer a entendu déléguer à l'EPF PACA l'exercice du droit de priorité concernant le bien concerné à l'aune des articles L. 240-1 et L. 213-3 du code de l'urbanisme ; ledit conseil municipal n'était pas compétent - le 4 janvier 2024 - pour ce faire, d'une part, car la commune avait perdu sa compétence en matière de droit de priorité à l'aune des articles L. 240-1 et L. 210-1 du code de l'urbanisme car ayant été placée en carence par un arrêté préfectoral du 24 décembre 2020 c'est le préfet du Var qui était titulaire de la compétence pour exercer ou déléguer le droit de priorité sur cette commune et, d'autre part, car antérieurement à cette délégation du 4 janvier 2024 le conseil municipal, par une délégation de gestion courante du 8 février 2023 - non abrogée par celle du 4 janvier 2024 - avait délégué au maire la compétence pour exercer le droit de priorité pour les biens dont le prix d'acquisition n'excède pas 1 900 000 euros HT ; la compétence en matière de droit de préemption emporte celle en matière de droit de priorité ;

- la décision est entachée d'incompétence à l'aune de l'article R. 240-1 du code de l'urbanisme : le conseil d'administration d'un EPF ne peut déléguer à son directeur général l'exercice du droit de priorité dont il est délégataire que pour des biens cédés conformément aux articles L. 3211-7 et L. 3211-13-1 du CGPPP, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;

- la décision viole les articles L. 240-1 et 2 du code de l'urbanisme car le titulaire du droit de priorité ne peut en faire usage concernant les biens aliénés par la SNCF en vue de réaliser des opérations d'intérêt national participant à la réalisation de logements locatifs sociaux conforme aux objectifs de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation auxquels la commune est soumise pour la réalisation de LLS ; cette vente contribue à l'atteinte de ces objectifs par la commune car dès le stade de la promesse la cession envisagée avait pour objet la réalisation de logements locatifs sociaux et la requérante s'est vue délivrer un permis de construire 30 logements dont 50% de logements locatifs sociaux ; cette cession présente ainsi un caractère d'intérêt national au sens de l'article 1er de la loi n°2006-872 ; partant en application de l'article L. 240-2 du code de l'urbanisme l'EPF ne pouvait faire usage du droit de priorité concernant ce bien ;

- la décision viole l'article L. 240-3 du code de l'urbanisme : le courrier d'Esset, mandataire de la SNCF, informant la commune de l'intention d'aliéner, a été réceptionné en mairie le 10 novembre 2023 ; il appartient à l'EPF de justifier que la décision attaquée a été transmise au préfet et notifiée à la SCNF au plus tard le 10 janvier 2024 ;

- la décision viole l'article L. 240-1 du code de l'urbanisme : l'opération ne répond pas à un intérêt général : la mise en oeuvre du projet a nécessité la mise en compatibilité du plan local d'urbanisme et il aura fallu 6 ans à la requérante pour aboutir à la délivrance du permis de construire ; la décision, dont la réelle intention prête à interrogation, ne peut que retarder la construction accordée (et agréée par l'Etat) de logements locatifs sociaux dans une commune carencée ;

- la décision est entachée de détournement de pouvoir et de procédure : la commune a choisi de déléguer à l'EPF PACA son droit de priorité sur le bien aliéné en vue de faire obstacle à la réalisation de logements locatifs sociaux ; la décision n'indique pas que les 30 " logements sociaux " soient qualifiables de logements " locatifs " sociaux ; en réalité le droit de priorité est exercé en vue de réaliser un programme comportant 50% de LLS et 50% de BRS (article L. 255-1 du code de la construction et de l'habitation) accession ; or ces derniers ne sont pas des logements locatifs sociaux ; ainsi le projet comporte le même nombre de ces logements que le projet évincé ;

- le projet de l'EPF et de la commune est embryonnaire et ne répond ainsi à aucun intérêt général en violation de l'article L. 240-1 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 avril 2024, l'établissement public foncier PACA, représentée par Me Ceccarelli-Le Guen, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la SARL Groupe A et A Novelis à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

- l'urgence n'est pas avérée ;

- il n'y a pas de doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 avril 2024, la commune de Sanary sur Mer, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la SARL Groupe A et A Novelis à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- l'urgence n'est pas avérée ;

- il n'y a pas de doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

Vu :

- la décision attaquée ;

- les autres pièces du dossier ;

- la requête au fond.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Privat, vice-président, pour statuer sur les demandes de référés.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 8 avril 2024 :

- le rapport de M. Privat, juge des référés, qui invoque le moyen d'ordre public tiré de l'absence de qualité à agir du " représentant légal en exercice " ;

- les observations de Me Cagnol pour la SARL Groupe A et A Novelis qui invoque en outre un moyen nouveau tiré de l'incompétence de l'EPF compte tenu des clauses de révision des prix ainsi que la recevabilité de la requête présentée par le " représentant légal en exercice " ;

- les observations de Me Pupponi pour l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur qui conclut en outre à l'écart de ce moyen nouveau ;

- les observations de Mme A pour la commune de Sanary sur Mer.

Les parties ayant été informées que l'instruction sera close à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".

En ce qui concerne la recevabilité et le moyen d'ordre public :

2. La requête a été présentée pour la requérante par " son représentant légal en exercice ". Le juge des référés a invoqué à l'audience l'irrecevabilité d'ordre public d'une telle formulation, sans que l'avocat de la requérante ne la modifie à la barre. Le tribunal ne sachant pas la qualité de la personne représentant cette SARL la requête doit être rejetée comme irrecevable, même en présence d'un avocat, la question de l'habitation à ester n'étant pas en cause ici puisqu'il s'agit de la seconde étape du contrôle de la qualité à agir, non applicable pour les référés urgents.

Au surplus en ce qui concerne le fond :

3. L'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets pour l'acquéreur évincé la condition d'urgence doit en principe être regardée comme remplie lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. A supposer même qu'une même présomption existe aussi pour le droit de priorité elle n'est pas irréfragable et il peut en aller autrement dans le cas où le titulaire du droit de priorité justifie de circonstances particulières tenant notamment à l'intérêt s'attachant à la réalisation du projet, à sa nature et à sa rapidité.

4. En l'espèce la requérante soutient, sur l'urgence, que comme en droit de préemption elle bénéficie d'une présomption d'urgence en sa qualité d'acquéreur évincé : la SNCF n'a pas renoncé à l'aliénation du bien ; il n'existe aucun intérêt de réalisation rapide du projet ; elle est déjà titulaire d'un permis de construire comportant 15 LLS, soit un nombre identique à celui de l'EPF, de sorte que le projet de celui-ci ne peut pas intervenir plus rapidement que le sien ; que la décision porte une atteinte grave et immédiate à ses intérêts : son comptable atteste que la non-réalisation du projet la laisserait défaillante financièrement ; elle a remporté l'appel d'offres de la SNCF et la promesse synallagmatique de vente a été signée le 26 décembre 2018 ; que le projet de l'EPF ne comporte pas 30 logements sociaux mais seulement 15 LLS car les BRS accession n'en sont pas ; en effet bien qu'assimilés à des " logements sociaux " par l'article L. 302-5 IV du code de la construction et de l'habitation ils ne peuvent pas être qualifiés de logements locatifs sociaux car ils ont pour objet une accession à la propriété ; qu'elle dispose déjà d'agréments préfectoraux préalables à la réalisation des 15 LLS alors que l'EPF doit obtenir un permis de construire et lesdits agréments. L'EPF PACA fait quant à lui valoir que la condition d'urgence fait défaut. Qu'il justifie d'un intérêt à la réalisation rapide du projet car la commune de Sanary sur Mer est très fortement carencée (à hauteur de 5%) en logements sociaux et a fait l'objet d'une majoration de 200% des sanctions financières en application de l'article 55 de la loi SRU, que son objectif triennal 2023-2025 consiste en la réalisation de 480 logements sociaux après la conclusion du contrat de mixité sociale, que cette acquisition vise ainsi à satisfaire un besoin d'intérêt général dont la réalisation doit être rapidement mise en œuvre, que le projet emporte la réalisation de 30 logements sociaux, que la pression foncière sur le territoire exclut toute une partie de la population en difficulté. Il ressort des pièces du dossier que les BRS accession sont également des logements sociaux et la circonstance que l'acquéreur évincé aurait un projet similaire à celui de l'EPF est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée. L'ensemble des circonstances ci-dessus développées mises en balance n'est pas de nature à faire regarder la condition d'urgence posée par l'article L. 521-1 du code de justice administrative comme remplie car le titulaire du droit de priorité justifie de circonstances particulières tenant à l'intérêt général s'attachant à la réalisation rapide d'un projet de 30 logements sociaux dans une commune gravement carencée. Dès lors, les conclusions aux fins de suspension d'exécution de la décision attaquée ne peuvent qu'être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, celles aux fins d'injonction.

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

5. Les dispositions susvisées font obstacle à ce que l'EPF PACA, qui n'est pas dans la présente instance la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, soit condamné à payer à la requérante quelque somme que ce soit, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de condamner cette dernière à payer la somme de 5 000 euros audit EPF au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative. La demande présentée à ce titre par la commune de Sanary sur Mer, non partie à l'instance, ne peut qu'être rejetée.

ORDONNE

Article 1er : La requête est rejetée.

Article 2 : La SARL Groupe A et A Novelis versera la somme de 5 000 euros à l'EPF PACA au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées à ce titre par la commune de Sanary sur Mer sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la SARL Groupe A et A Novelis, à l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur, à la SNCF et à la commune de Sanary sur Mer.

Fait à Toulon, le 09 avril 2024.

Le vice-président désigné

Signé

J-M. PRIVAT

La République mande et ordonne au préfet du Var, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière.