Tribunal Administratif de Poitiers — N° TA86-2300826

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 22 mars 2023, la société civile immobilière (SCI) des Coquilles et son gérant M. C A, représentés par la SELARL d'avocats Lexcap, demandent au juge des référés :

1°) de condamner la commune de Fouras (Charente-Maritime) à leur verser une provision de 956 138,87 euros en application de l'article R. 541-1 du code de justice administrative en réparation des préjudices résultant de la délivrance d'autorisations d'urbanisme illégales ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Fouras la somme de 5 000 euros à leur verser en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la commune de Fouras a commis une faute en classant la parcelle d'assiette du projet en zone Ucs du plan local d'urbanisme opposable, permettant l'édification de constructions nouvelles ;

- elle a également commis une faute en raison de l'illégalité du certificat d'urbanisme délivré le 16 juin 2020, qui ne fait pas référence à la loi Littoral, ne mentionne pas l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme et indique que la parcelle se situe en zone constructible UCs ;

- elle a enfin commis une faute en raison de l'illégalité du permis de construire accordé le 13 octobre 2020 ;

- les préjudices qu'ils ont subis sont liés de façon directe et certaine à la faute de la commune, dès lors que la délivrance d'un permis de construire valant permis de démolir a conduit la SCI et M. A à engager des travaux de démolition et de mise en état du terrain ; la SCI est désormais propriétaire d'un terrain nu inconstructible ;

- le préjudice est constitué, au premier chef, de la perte de la valeur vénale du terrain ;

- en outre, des frais ont été exposés inutilement, d'un montant de 5 397,17 euros pour le raccordement du terrain au réseau électrique, de 26 202 euros pour la démolition de la construction présente sur la parcelle, de 41 166 euros au titre des travaux de terrassement du terrain d'assiette, de 13 360,29 euros au titre de la construction d'un mur de clôture et de 2 970 euros pour la pose d'une clôture en grillage rigide, de 1 198,80 euros pour le passage des réseaux d'électricité et de télécommunication et de 19 603,36 pour les missions PGC et DET effectuées par l'architecte ;

- des frais notariés de 40 457,94 euros ont été également exposés pour l'acquisition du bien, ainsi que des frais de 20 000 euros au titre de la rémunération de l'agence immobilière, des honoraires d'architecte d'un montant de 28 728 euros, ainsi que des frais de 636 euros pour le relevé des réseaux, de 1 668 euros au titre de l'étude géotechnique et des frais d'huissier de 456,09 euros pour le constat de l'affichage du permis de construire ;

- il y a également lieu d'indemniser un préjudice financier d'un montant de 124 881,76 euros correspondant à 0,5 % par mois du capital immobilisé pendant 32 mois pour l'acquisition réalisée le 18 juillet 2020 au prix de 660 092, 94 euros et du capital immobilisé pendant 27 mois pour les frais liés au projet de construction, d'un montant de 142 717,71 euros ;

- les frais liés au paiement des taxes foncières de 2021 et de 2022 et d'une partie de l'année 2020 doivent être indemnisés pour un montant total de 1 274,16 euros ;

- ainsi que les frais de conseil, d'un montant de 3 018,30 euros exposés dans l'instance n° 2100619 initiée par le préfet de la Charente-Maritime devant le tribunal administratif de Poitiers ;

- enfin, M. A et la SCI des Coquilles ont subi un préjudice moral et des troubles dans les conditions d'existence pouvant être évalués à 25 000 euros.

La requête a été communiquée à la commune de Fouras qui, malgré une mise en demeure en date du 29 juin 2023, n'a pas produit d'observations.

Une ordonnance a fixé la clôture de l'instruction au 16 février 2024.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. B en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative pour statuer sur les demandes de référé.

Considérant ce qui suit :

1. Par un acte notarié du 18 juillet 2020, la société civile immobilière (SCI) des Coquilles, ayant pour gérant M. C A, a acquis, au prix de 565 000 euros, la propriété d'une maison d'habitation située sur un terrain clos et arboré de 1 188 m² au 42 allée du Tourillon sur le territoire de la commune de Fouras (Charente-Maritime). Un certificat d'urbanisme précédemment délivré par le maire de Fouras le 16 juin 2020 au notaire chargé de la vente précisait que la parcelle servant de terrain d'assiette à cette propriété, cadastrée section AB n° 131, était classée en zone UCs du plan local d'urbanisme. M. C A a également acquis, au prix de 35 000 euros, le droit d'usage du carrelet attenant à la propriété. Le 24 juillet 2020, la SCI a déposé une demande de permis de construire valant permis de démolir tendant à la démolition de la construction sise sur la parcelle, d'une surface de 162 m² et à l'édification d'une nouvelle maison à usage d'habitation avec piscine, garage et abri de jardin représentant une surface totale de 171 m². Le maire de Fouras a délivré, sous le numéro PC 017 168 20 R0029, ce permis de construire et de démolir par un arrêté du 13 octobre 2020. Toutefois, par un déféré en date du 8 mars 2021, le préfet de la Charente-Maritime a demandé au tribunal administratif de Poitiers d'annuler le permis de construire PC 017 168 20 R0029 délivré à la SCI. Par un jugement n° 2100619 en date du 8 décembre 2022, le tribunal a annulé l'arrêté du maire du 13 octobre 2020, en tant seulement qu'il avait accordé le permis de construire. Par une lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 janvier 2023, reçue le 9 janvier 2023, la SCI des Coquilles et M. C A ont demandé à la commune de Fouras le versement d'une indemnité de 899 942,12 euros en réparation de leurs préjudices. Le silence de la commune a fait naître une décision implicite de rejet. La société civile immobilière (SCI) des Coquilles et son gérant, M. C A, demandent la condamnation de la commune de Fouras à leur verser une provision de 956 138,87 euros en application de l'article R. 541-1 du code de justice administrative.

Sur les conclusions tendant au versement d'une provision :

2. Aux termes de l'article R. 541-1 du code de justice administrative : " Le juge des référés peut, même en l'absence d'une demande au fond, accorder une provision au créancier qui l'a saisi lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il peut, même d'office, subordonner le versement de la provision à la constitution d'une garantie. ".

En ce qui concerne l'existence d'une obligation non sérieusement contestable :

3. Pour demander la condamnation de la commune de Fouras au paiement d'une provision, la SCI des Coquilles et M. A font valoir que la commune a établi un certificat d'urbanisme mentionnant le classement de la parcelle en litige en zone UCs du plan local d'urbanisme, puis a délivré un permis de construire et de démolir autorisant leur projet sur cette même parcelle. Ils soutiennent que ces deux actes étant entachés d'illégalité, la commune a commis une faute en les délivrant et a ainsi engagé sa responsabilité à leur égard. Ils sollicitent la réparation des préjudices ayant résulté de cette faute.

4. En vertu d'un principe général, il incombe à l'autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal. Ce principe trouve à s'appliquer, en l'absence même de toute décision juridictionnelle qui en aurait prononcé l'annulation ou les aurait déclarées illégales, lorsque les dispositions d'un document d'urbanisme, ou certaines d'entre elles si elles en sont divisibles, sont entachées d'illégalité, sauf si cette illégalité résulte de vices de forme ou de procédure qui ne peuvent plus être invoqués par voie d'exception en vertu de l'article L. 600-1 du code de l'urbanisme. Ces dispositions doivent ainsi être écartées, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, par l'autorité chargée de délivrer des certificats d'urbanisme ou des autorisations d'utilisation ou d'occupation des sols, qui doit alors se fonder, pour statuer sur les demandes dont elle est saisie, sur les dispositions pertinentes du document immédiatement antérieur ou, dans le cas où celles-ci seraient elles-mêmes affectées d'une illégalité dont la nature ferait obstacle à ce qu'il en soit fait application, sur le document encore antérieur ou, à défaut, sur les règles générales fixées par les articles L. 111-1 et suivants et R. 111-1 et suivants du code de l'urbanisme.

5. En l'espèce, la SCI des Coquilles et M. A sont fondés à soutenir que la commune de Fouras a commis une faute engageant sa responsabilité en délivrant, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme, un certificat d'urbanisme mentionnant le classement de la parcelle en zone UCs du plan local d'urbanisme, puis un permis de construire, alors que le terrain d'assiette du projet se trouve dans la bande littorale des cent mètres à compter de la limite haute du rivage en dehors d'un espace urbanisé. L'obligation de réparation dont se prévalent les requérants est ainsi non sérieusement contestable dans son principe, pour les préjudices présentant un lien de causalité direct avec la faute commise.

En ce qui concerne le montant de la provision sollicitée en réparation des divers préjudices :

6. Les requérants rappellent que la parcelle cadastrée section AB n° 131 a été acquise au prix de 565 000 euros et que le carrelet qui y était attaché a été acheté 35 000 euros, soit un coût total d'acquisition de 600 000 euros. Ils font valoir que le terrain n'a plus qu'une valeur résiduelle de terre agricole, pouvant être évaluée à 455 euros, de sorte que la perte de valeur vénale de la parcelle en cause et du carrelet peut être évaluée à 599 545 euros. Toutefois, l'utilisation du carrelet n'est pas remise en cause par les autorisations d'urbanisme en litige et le terrain en litige ne présente pas les caractéristiques d'une terre agricole. En outre, la perte de valeur vénale actuelle de la propriété ne résulte pas de l'absence de constructibilité de la parcelle, mais trouve son origine directe dans la démolition de la maison d'habitation qui y était implantée. Si cette démolition était légale et si elle a été réalisée dans le but de construire une nouvelle maison d'habitation sur le fondement du permis de construire délivré à tort par le maire de Fouras, il résulte de l'instruction qu'elle a été effectuée dès le mois de novembre 2020 ainsi que cela ressort de la facture de la société Rouvreau Environnement, alors que le permis de construire venait juste de faire l'objet d'un affichage sur le terrain, qu'il pouvait être contesté en justice et n'était donc pas définitif. Cette imprudence, commise par une société immobilière qui ne pouvait ignorer les règles applicables en la matière, est de nature à exonérer la commune d'un tiers des conséquences dommageables de la faute commise par la commune de Fouras.

7. Au titre de la perte de valeur dont se prévalent les requérants et en prenant en compte une valeur d'achat de 565 000 euros et une valeur résiduelle de 5 500 euros, la provision demandée présente un caractère non sérieusement contestable à hauteur de la somme de 373 000 euros.

8. Eu égard au partage de responsabilité retenu au point 6 et compte tenu des pièces justificatives de paiement produites par les requérants, il y a lieu de leur allouer une provision de 27 200 euros au titre des frais d'actes notariés, de 13 333,33 euros au titre de la rémunération de l'agence immobilière, de 28 116,90 euros pour les honoraires versés au cabinet RMB Architectes au titre des études d'avant-projet sommaire et d'avant-projet définitif, du dossier de demande de permis de construire, du projet de conception général et d'une fraction de la direction de l'exécution des contrats de travaux. Il y a également lieu d'allouer une provision de 424 euros au titre des frais de relevé de réseaux et de rattachement altimétrique, de 1 112 euros au titre de l'étude géotechnique, de 304,06 euros au titre des frais d'huissier pour le constat de l'affichage du permis sur le terrain, de 12 774,66 euros au titre des frais de démolition au vu de la facture de la société Rouvreau Environnement après déduction du coût de l'enlèvement d'un pin parasol et de 27 444 euros au titre de la facture des travaux de terrassement réalisés par la société Charpentier Travaux Publics. Ainsi, le montant de la provision due au titre de ces divers préjudices s'établit à la somme de 110 708,95 euros.

9. En revanche, il apparait que certains des travaux ont été effectués sur le terrain d'assiette du projet après que la SCI eut reçu, le 19 mars 2021, copie du déféré enregistré au greffe du tribunal par le préfet de la Charente-Maritime. En poursuivant ces travaux, la SCI a commis une imprudence fautive de nature à exonérer totalement la commune de Fouras de son obligation de réparation. Par suite, eu égard aux dates des factures produites et en l'absence de précision sur la date exacte de réalisation de chacun de ces travaux, la demande de provision ne présente pas un caractère non sérieusement contestable en ce qui concerne la construction d'un mur maçonné de clôture de 24,55 mètres linéaires par l'entreprise Pianazza, la dépose d'une clôture existante ainsi que la pose de 25 mètres linéaires de clôture en panneaux soudés par l'entreprise Arts et Jardins Concept, le creusement de tranchées par la société Allez pour le passage de fourreaux destinés au raccordement au réseau d'électricité et au réseau de télécommunications et les travaux facturés par la société Enedis le 29 novembre 2021. En outre, il n'est pas établi qu'existe un lien direct entre l'illégalité du permis de construire délivré par le maire de Fouras et le paiement des taxes foncières. Par ailleurs, l'existence et le montant du préjudice financier spécifique invoqué par la SCI des Coquilles et par M. A au titre de l'immobilisation du capital n'est pas suffisamment démontrée pour présenter un caractère non sérieusement contestable et il n'y a pas lieu, dans le cadre de la présente instance, de rembourser aux requérants les frais de conseil, d'un montant de 3 018,30 euros, qu'ils ont exposés dans l'instance n° 2100619 initiée par le préfet de la Charente-Maritime devant le tribunal administratif de Poitiers.

10. Il résulte de l'instruction que M. A justifie avoir subi, du fait de l'illégalité du permis de construire qui lui a été délivré, des troubles dans ses conditions d'existence dont il sera fait une juste appréciation en lui allouant une provision de 5 000 euros.

11. Il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu de condamner la commune de Fouras à verser à la SCI des Coquilles une provision d'un montant total de 483 708,95 euros et à M. A une provision d'un montant de 5 000 euros.

Sur les frais de l'instance :

12. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Fouras une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E

Article 1er : La commune de Fouras est condamnée à verser à la SCI des Coquilles une provision d'un montant de 483 708,95 euros et à M. A une provision d'un montant de 5 000 euros.

Article 2 : La commune de Fouras versera la somme globale de 2 000 euros à la SCI des Coquilles et à M. A en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la Société civile immobilière des Coquilles, à M. C A et à la commune de Fouras.

Fait à Poitiers, le 7 juin 2024.

Le juge des référés,

Signé

A. B

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

Signé

G. FAVARD

N°2300826