Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 3 juin 2023, le 14 septembre 2023 et le 8 juillet 2024, Mesdames Anne-Sophie D..., Claudia Collet et Jacqueline Lalande représentées par Me Taron, demandent au tribunal :
1°) d’annuler la décision du 3 avril 2023 par laquelle le maire de la commune de Saint-Denis-d'Oléron a délivré un permis de construire n° PC 1732322X0037 à Mme C... A... ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis-d'Oléron une somme de 4 200 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- la requête est recevable ;
- le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard des dispositions des articles R. 431-5 et R. 431-8 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît les dispositions de l’article R. 421-28 du code de l'urbanisme en l’absence de permis de démolir ;
- l’arrêté du 3 avril 2023 méconnaît les dispositions de l’article Ua 7 du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;
- il méconnaît les dispositions de l’article Ua 4 du plan local d’urbanisme relatif aux eaux pluviales ;
- il méconnaît les dispositions de l’article Ua 12 du plan local d’urbanisme relatif au stationnement ;
- il méconnaît les dispositions de l’article L. 632-2 du code du patrimoine.
Par des mémoires enregistrés le 2 août 2023, le 26 avril 2024, le 17 juin 2024 et le 24 juin 2024, Mme C... A..., représentée par la SELARL Blanc Tardivel Bocognano, conclut :
- au rejet de la requête ;
- à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer en application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;
- à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de Mesdames Anne-Sophie D..., Claudia Collet et Jacqueline Lalande au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir des requérantes ;
- les moyens invoqués dans la requête ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 29 avril 2024, la commune de Saint-Denis-d'Oléron, représentée par la SCP Drouineau, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de Mesdames Anne-Sophie D..., Claudia Collet et Jacqueline Lalande au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable faute d’intérêt à agir des requérantes ;
- les moyens invoqués dans la requête ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 16 juillet 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 28 août 2024.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Balsan-Jossa,
- les conclusions de Mme Guilbaud, rapporteure publique,
- et les observations de Me Taron, représentant les consorts D..., de Me Blanc, représentant Mme A... et de Me Finkelstein, représentant la commune de Saint-Denis-d'Oléron.
Considérant ce qui suit :
Le 29 décembre 2022, Mme C... A... a déposé une demande de permis de construire en vue de la démolition d’un garage et la construction en lieu et place d’une maison d’habitation créant une surface de plancher de 48,26 m2 sur un terrain situé 3 rue de la Jonction à Saint Denis d’Oléron (17), cadastré section AH parcelle n°348. Par arrêté du 3 avril 2023, le maire de la commune de Saint Denis d’Oléron a accordé le permis de construire sollicité assorti de prescriptions. Mesdames Anne-Sophie D..., Claudia Collet et Jacqueline Lalande (ci-après les consorts D...) sont propriétaires en indivision d’une maison d’habitation sur les parcelles cadastrées section AH n°349 et 354, voisines du terrain de Mme A.... Par la présente requête, les consorts D... demandent au tribunal l’annulation de la décision du 3 avril 2023.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-5 du code de l'urbanisme : « La demande de permis de construire précise : / (…) / d) La nature des travaux ». Aux termes de l’article R. 431-8 du même code : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ».
La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
En l’espèce, d’une part, il ressort des pièces du dossier que la pétitionnaire a indiqué dans son formulaire Cerfa qu’elle envisageait la « démolition d’un garage existant puis la reconstruction d’une petite maison sur 2 niveaux + grenier » et, dans la pièce n°26 intitulée « justification de la demande de permis de démolir », qu’il était nécessaire de démolir le garage existant afin de construire l’habitation objet de la demande. Il ressort également des termes de l’arrêté attaqué que Mme A... a sollicité un permis de construire comprenant la démolition totale de son garage ainsi que la construction d’une habitation créant une surface de plancher de 48,26 m². Ainsi, la circonstance que la notice jointe au dossier de demande ne faisait état que d’une surélévation ne saurait être regardée comme ayant pu induire les services instructeurs en erreur quant à la nature de ce projet.
D’autre part, la notice jointe au dossier de demande de permis de construire décrit les conditions d’implantation du projet, ses formes et sa hauteur ainsi que les matériaux envisagés. Des plans de façade et de toiture ainsi que des photos, sur lesquelles apparait notamment la maison des requérantes, décrivent la situation existante avant travaux et la situation après travaux et permettent de s’assurer de l’insertion du projet dans son environnement. Dans ces conditions, le maire de la commune de Saint Denis d’Oléron disposait de suffisamment d’éléments pour apprécier la conformité du projet par rapport à la réglementation applicable.
Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de l’absence de précisions sur la nature des travaux et de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire au regard des dispositions des articles R. 431-5 et R. 431-8 du code de l’urbanisme doivent être écartés.
En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 421-28 du code de l'urbanisme : « Doivent en outre être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction : / (…) / e) Identifiée comme devant être protégée en étant située à l'intérieur d'un périmètre délimité par un plan local d'urbanisme (…) ». Aux termes de l’article L. 451-1 du même code : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition. ». Il résulte de ces dispositions, d’une part, que lorsqu’un permis de construire autorise un projet qui implique la démolition totale ou partielle d’un bâtiment soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire doit, soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction. D’autre part, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d’une instruction commune, ils constituent des actes distincts ayant des effets propres. Eu égard à l’objet et à la portée du permis de démolir, la décision statuant sur la demande de permis de construire ne peut valoir autorisation de démolir que si le dossier de demande mentionne explicitement que le pétitionnaire entend solliciter cette autorisation. Est par elle-même sans incidence la circonstance que les plans joints à la demande de permis de construire montrent que la réalisation de la construction implique la démolition de bâtiments existants.
En l’espèce, le dossier de demande de permis de construire et l’arrêté du 3 avril 2023 mentionnent explicitement la démolition totale du garage. Par suite, le permis de construire vaut permis de démolir et le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 421-28 du code de l'urbanisme du fait de l’absence d’un permis de démolir manque en fait et doit être écarté.
En troisième lieu, aux termes de l’article Ua7 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Saint-Denis-d'Oléron intitulé « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives » : « Dans une bande de 15 mètres comptée à partir de l’alignement : 7.1 - Les constructions peuvent être implantées : soit en limite séparative, soit en retrait des limites séparatives, d’une distance au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment le plus haut, avec un minimum de 3 mètres (D=H/2, min. 3 m) ». Il résulte de la définition de l’alignement donnée à l’annexe 8 du PLU que « l’alignement est la limite (constituée par un plan vertical) entre ce qui est fonds privé et ce qui est (ou sera) domaine public. Cet alignement sert de référence pour déterminer, aux articles 6 et 7, l’implantation des construction ».
Il ressort des pièces du dossier que le projet sera à l’alignement de la rue Félon, à partir de laquelle doit être comptée la bande des 15 mètres, qu’il sera implanté sur les limites séparatives des parcelles latérales des parcelles voisines n°347, 356 et 355 et qu’il sera implanté en retrait de la limite séparative des parcelles AH 349 et 354 des requérantes. Il ressort également des pièces du dossier que la hauteur de la construction est de 5 mètres à l’égout de toit, de sorte qu’un retrait de 3 mètres doit être respecté entre cette construction et la limite séparative de fond de parcelle. Or, il apparaît sur le plan de masse joint au dossier que la construction sera distante de 3, 34 mètres de la limite séparative de la parcelle AH 354 et d’un peu plus de 3,34 mètres en tous points de la limite séparative de fond de parcelle. Dans ces conditions, et alors que le plan de bornage produit par les requérantes, sur lequel ne figure pas la construction projetée, et que le plan établi par un artisan carreleur qui n’indique aucune échelle et précise « mesurage effectué pour moi-même », ne sont pas suffisamment précis pour être exploités, il ressort des pièces du dossier que la distance minimale de retrait exigée par les dispositions précitées est bien respectée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article Ua7 du PLU doit être écarté.
En quatrième lieu, aux termes de l’article Ua4 « Eaux pluviales » du règlement du plan local d’urbanisme : « 4.5 - Tout nouvel aménagement, construction ou installation, devra prévoir la récupération et le traitement des eaux pluviales, pour assurer la qualité des rejets, et devra garantir leur écoulement dans le réseau collecteur ou sur la propriété. Les travaux seront à la charge exclusive du pétitionnaire. ».
En l’espèce, si le dossier de demande de permis de construire ne comporte aucune indication quant aux modalités de gestion des eaux pluviales qui seront retenues, l’arrêté attaqué délivrant à Mme A... le permis de construire sollicité dispose à son article 2 que les eaux pluviales seront gérées à la parcelle. Par suite, et dès lors que la conformité d’une autorisation de construire aux règles du PLU doit être appréciée en prenant en compte les éventuelles prescriptions dont elle est assortie, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article Ua4 du plan local d’urbanisme manque en fait et doit être écarté.
En cinquième lieu, aux termes de l’article Ua12 du règlement du plan local d’urbanisme « stationnement » : « 12.1 - Les places réservées au stationnement des véhicules doivent correspondre aux besoins des constructions admises dans la zone et être réalisées en dehors des voies publiques. Cette exigence sera au moins égale à la norme minimale fixée ci-dessous : pour les constructions à usage de commerce, de bureaux, de services ou d’activité artisanale, d’une superficie supérieure ou égale à 200 m² B..., il est exigé une place de stationnement par tranche de 50 m² B.... Dans les autres cas, aucune norme minimale n’est définie. ».
En l’espèce, le projet consiste en la création d’une maison d’habitation de sorte qu’aucune norme minimale n’est définie pour la création de places de stationnement. Par suite, et alors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet autorisé, de taille très modeste, créerait un besoin à cet égard, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que les règles de l’article Ua12 du plan local d’urbanisme relatives à la création de places de stationnement n’ont pas été respectées.
En dernier lieu, aux termes de l’article L. 632-1 du code du patrimoine : « Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis. » Aux termes de l’article L. 632-2 du même code : « I. – L'autorisation prévue à l'article L. 632-1 est, sous réserve de l'article L. 632-2-1, subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. ».
Il ressort des pièces du dossier que l’architecte des bâtiments de France a été consulté parce que le terrain d’assiette du projet se trouve dans le périmètre des abords d’un bâtiment historique et qu’il a rendu un avis favorable qui n’est assorti d’aucune prescription. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet méconnaîtrait les dispositions de l’article L. 632-2 du code du patrimoine doit être écarté, alors au demeurant qu’il résulte des photos jointes au dossier de permis que le style de la construction prévue sera cohérent avec celui des constructions environnantes.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fins d’annulation de la décision du 3 avril 2023 par laquelle le maire de la commune de Saint-Denis-d'Oléron a délivré un permis de construire à Mme A... doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soient mises à la charge de la commune de Saint-Denis-d'Oléron, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les consorts D... demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge des consorts D... une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par la commune de Saint-Denis-d'Oléron et non compris dans les dépens. Il y a lieu également de mettre à la charge des consorts D... une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par Mme A... et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er :
La requête de Mesdames Anne-Sophie D..., Claudia Collet et Jacqueline Lalande est rejetée.
Article 2 : Mesdames Anne-Sophie D..., Claudia Collet et Jacqueline Lalande verseront ensemble à la commune de Saint-Denis-d'Oléron la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Mesdames Anne-Sophie D..., Claudia Collet et Jacqueline Lalande verseront ensemble à Mme C... A... la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mesdames Anne-Sophie D..., Claudia Collet et Jacqueline Lalande, à Mme C... A... et à la commune de Saint-Denis-d'Oléron.
Délibéré après l'audience du 18 septembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Le Bris, présidente,
Mme Boutet, première conseillère,
Mme Balsan-Jossa, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.
La rapporteure,
Signé
S. BALSAN-JOSSA
La présidente,
Signé
I. LE BRIS
La greffière,
Signé
D. MADRANGE
La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,
La greffière,
Signé
D. MADRANGE