Tribunal Administratif de Poitiers — Décision N° TA86-2302384

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 30 août 2023, la société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU) Zed immobilier demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2022 à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire situé 2, rue du couvent des Clarisses à Confolens (Charente) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- à titre principal, elle ne doit pas être assujettie à l'imposition litigieuse ; à la date du fait générateur de l'imposition, soit le 1er janvier 2022, l'ensemble immobilier composant l'ancien hôpital était en cours de réhabilitation lourde ; dès lors, des travaux affectant le gros-œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation justifie son seul assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés non bâties jusqu'à la date d'achèvement desdits travaux ; avant même ces travaux, les locaux étaient dans un état de délabrement avancé, et les équipements de réseaux d'eau, d'électricité et de chauffage nécessitent une rénovation intégrale ;

- à titre subsidiaire, elle conteste le classement en catégorie " CLI " du bâtiment en question ; l'hôpital a déclassé le bâtiment avant la vente étant intervenue en 2018 ; elle n'a jamais exploité les locaux en tant que locaux hospitaliers ; elle aurait dû être assujettie à la taxe foncière sur les propriétés non bâties mais en tant que locaux à usage d'habitation ; une déclaration de changement d'affectation a été déposée le 14 décembre 2020.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 mars 2024, la directrice départementale des finances publiques de la Vienne conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SASU Zed immobilier ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Le rapport de M. A a été entendu au cours de l'audience publique :

Considérant ce qui suit :

1. La société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU) Zed immobilier est propriétaire d'un ensemble immobilier situé 2, rue du couvent des Clarisses à Confolens (Charente). Elle a été imposée, pour l'année 2022, à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de l'immeuble n°1 pour un montant total de 22 548 euros. Elle a adressé à l'administration fiscale une réclamation le 30 septembre 2022, sollicitant le bénéfice de l'exonération de cette taxe pour l'année précitée, qui a été rejetée le 18 août 2023. La SASU Zed immobilier demande la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2022.

Sur l'étendue du litige :

2. Par une décision du 31 janvier 2024, postérieure à l'introduction de la requête, la directrice départementale des finances publiques de la Vienne a prononcé le dégrèvement de l'imposition en litige pour un montant total, en droits, de 9 873 euros. Les conclusions de la requête sont, dans cette mesure, devenues sans objet.

Sur le surplus des conclusions :

3. En premier lieu, aux termes de l'article 1415 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition ". Et aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Un immeuble devenu impropre à toute utilisation dans son ensemble, car délabré et en ruine en raison des importantes dégradations qu'il avait subies ne constitue pas une propriété bâtie soumise à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts mais doit être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties en application de l'article 1393 du même code.

4. Il résulte de ces dispositions qu'un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entrainant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.

5. D'une part, si la SAS Zed immobilier fait état de la vétusté générale du bâtiment, de la dégradation des équipements techniques et de réseaux, des systèmes de sécurité incendie et de la vétusté des escaliers, il ne résulte pas de l'instruction, et notamment des termes mêmes du rapport du bureau de contrôle Veritas versé aux débats, que l'immeuble acquis par la société requérante était, au moment de son acquisition, dans un état de délabrement tel qu'il était impropre à toute utilisation. D'autre part, si la société requérante fait valoir que les travaux qu'elles a mis en œuvre peuvent être regardés comme portant atteinte au gros-œuvre, dès lors que les fondations doivent faire l'objet d'une réhabilitation partielle, cette seule circonstance n'est pas de nature à faire regarder l'immeuble comme ayant été rendu impropre à toute utilisation, alors même que le permis de construire n° PC01610619N0012 et son modificatif ne mentionnent une démolition. Dans ces conditions, c'est à bon droit que le service a assujetti l'immeuble en question à la taxe foncière sur les propriétés non bâties au titre de l'année 2022.

6. En deuxième lieu, si la société requérante soutient, à titre subsidiaire, que l'immeuble en question n'aurait pas dû être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties, sur le fondement des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts et de l'article 310Q de l'annexe II au même code, dans le sous-groupe VIII intitulé " cliniques et établissements du secteur sanitaire et social " en catégorie 1 désignant les cliniques et établissements hospitalier, il ne résulte pas de l'instruction que l'immeuble en litige a été rendu disponible, pendant la durée des travaux qui ont débuté le 4 novembre 2021 selon les termes de la déclaration d'ouverture de chantier, pour un usage d'habitation. Dès lors, la SAS Zed immobilier n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le service a assujetti cet immeuble dans la catégorie " CLI ".

7. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de réduction de la SAS Zed immobilier doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, celles présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de juridiction administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Il n'y a plus lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la SAS Zed immobilier à hauteur de 9 873 euros, au titre de l'année 2022.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la SAS Zed immobilier est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiées unipersonnelles Zed immobilier et à la directrice départementale des finances publiques de la Vienne.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juin 2024 2024.

Le magistrat désigné,

Signé

R. ALe greffier,

Signé

D. GERVIER

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

Signé

D. GERVIER