Tribunal Administratif de Montreuil — Décision N° TA93-2109036

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 2 juillet 2021, 14 novembre 2023 et

4 décembre 2023, la SCI Aeroville, représentée par Me Schiano Gentiletti, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2020 dans les rôles de la commune de Tremblay-en-France ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

En ce qui concerne la valeur locative révisée des éléments de la propriété :

- le mail du centre commercial fait l'objet d'une double imposition dès lors qu'il est valorisé dans les loyers des magasins qu'il dessert ; il convient, à titre principal, de retenir une valeur locative du mail nulle, et de retenir la catégorie MAG3 pour les magasins de moins de 400 m² qu'il dessert, ou, à titre subsidiaire, de retenir une valeur locative propre pour le mail, par voie d'appréciation directe, et de retenir la catégorie MAG2 pour les magasins de moins de 400 m² qu'il dessert ;

- l'hypermarché Auchan relève de la catégorie MAG5 dès lors que sa surface totale est de 14 551 m² ;

- les parkings doivent être classés dans la catégorie DEP3 (parkings non couverts) et DEP4 (parkings couverts) ; la surface réelle des parkings couverts s'élève à 53 687 m² et celle des parkings couverts s'élève à 13 936 m² ; les voies de circulation devraient être affectées du coefficient de pondération de 0,5 ; le tarif 2021 de la catégorie DEP4 appliqué par l'administration aux parkings couverts du secteur d'évaluation n° 6 du département est surévalué ou erroné ;

En ce qui concerne la valeur non révisée de l'hypermarché Auchan :

- le procès-verbal permettant de justifier de la régularité du local-type n°1 du procès-verbal de la commune de Montfermeil n'est pas produit par l'administration ;

- l'administration ne justifie pas de l'analogie entre les communes de Tremblay-en-France et de Montfermeil ;

En ce qui concerne la taxe d'enlèvement des ordures ménagères

- le centre commercial est situé dans une zone qui n'est pas desservie par le service d'enlèvement des ordures ménagères ; à ce titre, il doit être exonéré de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 décembre 2022, 16 novembre 2023 et

6 décembre 2023, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête de la SCI Aeroville.

Il fait valoir que :

- la requête est tardive et par suite irrecevable ;

- le tribunal ayant déjà statué sur la contestation de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2018 par un jugement n° 1904552 du 15 septembre 2020, l'autorité de la chose jugée fait obstacle à ce soit de nouveau contestée cette même imposition ;

- l'hypermarché Auchan a été classé à tort dans la catégorie MAG4 et relève de la catégorie MAG5 pour l'évaluation de la valeur locative révisée ; toutefois, la valeur locative non révisée du supermarché a été irrégulièrement déterminée par comparaison avec un local-type à Paris, et il y a lieu de retenir comme terme de comparaison le local-type n°1 ME de la commune de Montfermeil ; les dégrèvements reconnus justifiés en raison du classement de l'hypermarché Auchan en MAG5 au lieu de MAG4 sont compensés par les insuffisances d'imposition résultant de l'application du local-type n° 1 ME de la commune de Montfermeil comme terme de comparaison pour la valeur locative non révisée du local ;

- la catégorie prépondérante, au regard de leurs surfaces, des magasins desservis par le mail du centre commercial étant la catégorie MAG3, c'est à bon qu'il a été imposé dans ladite catégorie ;

- s'agissant des parkings relevant des catégories DEP3 et DEP4, les surfaces déclarées sont insuffisantes comme le reconnait la société requérante ; il n'y a pas lieu d'affecter les voies de circulation d'un coefficient de 0,5 dès lors qu'elles n'ont pas une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local ; le tarif de 611 euros/m2 assigné à la catégorie DEP 4 dans le secteur n° 6 du département de la Seine-Saint-Denis pour l'année 2021 ne peut être remis en cause dans le cadre de la présente instance en vertu des dispositions de l'article 1518 F du code général des impôts ; les dégrèvements auxquels pourraient donner lieu le classement des parkings en zone DEP3 et DEP4 et l'affectation d'un coefficients de pondération de 0,5 seraient en tout été de cause compensés par les insuffisances d'imposition résultant de la sous-évaluation de la surface des parkings.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

- le code de justice administrative.

L'affaire a été renvoyée en formation collégiale, en application des dispositions de l'article R. 222-19 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Dupuy-Bardot, première conseillère,

- les conclusions de Mme Nguër, rapporteure publique.

Les parties n'étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Aeroville est propriétaire du centre commercial Aéroville situé pour partie sur la commune de Tremblay-en-France et pour partie sur celle de Roissy-en-France. Par la présente requête, elle demande au tribunal de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de années 2017 à 2020 dans les rôles de la commune de Tremblay-en-France.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne la valeur locative révisée des différents éléments de la propriété :

2. En vertu du II de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, applicable aux impositions établies à compter de 2017 et codifié, depuis le 1er janvier 2018, à l'article 1498 du code général des impôts : " I - ()Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter.

Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. / () 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. / () C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / () ".

3. Aux termes de l'article 1er du décret du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative, codifié, depuis le 1er janvier 2018, à l'article 310 Q de l'annexe 2 au code général des impôts, les locaux professionnels sont classés " selon les sous-groupes et catégories suivants : / () / Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : / () Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial. / Catégorie 4 : magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m2). / Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m2). / () Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / () Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert. / Catégorie 4 : parcs de stationnement couverts. / () ".

S'agissant du mail :

4. Pour l'application des dispositions citées aux points 2 et 3, il convient, au sein d'un centre commercial, d'imposer le mail, qui est une propriété bâtie, dans la catégorie prépondérante, au regard de leurs surfaces, des magasins qu'il dessert. La circonstance que la valeur locative du mail puisse être économiquement prise en compte dans le loyer de ces magasins ne saurait révéler, à elle seule, que partie de propriété bâtie serait soumise à une double imposition.

5. En l'espèce, si la société requérante fait valoir que les boutiques du centre commercial relèvent majoritairement de la catégorie MAG 2 " commerces sans accès direct sur rue ", cette catégorie ne recouvre pas les commerces de moins de 400 m² appartenant à un ensemble commercial pour lesquels un sous-groupe MAG3 est spécifiquement créé. Il résulte de l'instruction que le mail du centre commercial en litige dessert des locaux de la catégorie MAG3 dont le total des surfaces de partie principale s'établit à 21 096 m², des locaux de la catégorie MAG4 pour lesquels ce total s'établit à 13 825 m² et des locaux de la catégorie MAG5 pour lesquels ce total s'établit à 9 997 m². Par suite, c'est à bon droit que le service a classé le mail dans la catégorie MAG 3, catégorie prépondérante, au regard de leurs surfaces, des magasins qu'il dessert.

S'agissant de l'hypermarché AUCHAN :

6. La société requérante soutient que l'hypermarché AUCHAN doit être classé dans la catégorie MAG5 dès lors que sa superficie, une fois inclue la partie sise sur le territoire de la commune de Roissy-en-France, s'élève à 7 081 m2, ce que ne conteste pas l'administration fiscale. Il y a donc lieu de retenir cette base d'imposition.

S'agissant des parkings :

7. En premier lieu, l'administration ne conteste pas que les parkings non couverts et les parkings couverts auraient dû être classés respectivement dans les catégories DEP 3 et DEP 4 au titre des années 2017 et 2018 comme ils l'ont été pour les années 2019 et 2020. Il y a donc lieu de retenir cette base d'imposition.

8. En deuxième lieu, la société requérante soutient que les voies de circulation devraient être affectées du coefficient de pondération de 0,5 prévu à l'article 1er du décret

n° 2011-1313 du 17 octobre 2011 en vigueur pour la taxe foncière sur les propriétés bâties réclamée au titre de l'année 2017, et désormais repris à l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts. Toutefois, les emplacements de stationnement et les voies pour y accéder constituent une unité indissociable, dès lors que les voies sont indispensables aux usagers pour accéder aux emplacements de stationnement. Par suite, la dissociation entre la valeur d'utilisation et la valeur commerciale n'étant pas démontrée. Par suite, la pondération sollicitée pour les voies de circulation du parking doit être écartée.

9. Enfin, la société requérante conteste le tarif de la valeur locative de la catégorie DEP4 dans le secteur n° 6 du département de la Seine-Saint-Denis mis à jour par une décision publiée le 7 décembre 2020, librement accessible tant au juge qu'aux parties, qui prévoit un tarif de 611 euros par m². Toutefois, les décisions fixant les tarifs applicables pour la détermination de la valeur locative d'un local professionnel ou la fixation d'un coefficient de localisation ne peuvent pas être contestées par la voie de l'exception à l'occasion d'un litige relatif à la valeur locative d'une propriété bâtie en vertu des dispositions de l'article 1518 F du code général des impôts.

En ce qui concerne la taxe d'enlèvement des ordures ménagères :

10. D'une part, aux termes de l'article 1521 du code général des impôts, relatif à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : " I. La taxe porte sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou qui en sont temporairement exonérées () III. () 4. Sauf délibération contraire des communes ou des organes délibérants de leurs groupements, les locaux situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement des ordures sont exonérés de la taxe. "

11. D'autre part, aux termes du 2° du F bis du XV de l'article 59 de la loi n° 2015-991 du 7 août 2015 : " Pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, lorsque le périmètre d'un établissement public territorial correspondait, au 31 décembre 2015, à celui de plusieurs établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, le régime applicable sur le territoire des établissements publics de coopération intercommunale dissous ou sur le territoire des communes incluses dans le périmètre de l'établissement public territorial est maintenu pour une durée qui ne peut excéder cinq années suivant la création de ce dernier ".

12. Il résulte de l'instruction que, par une délibération n° 54 en date du 12 octobre 2015, le conseil communautaire de la communauté d'agglomération Terres de France, dans le périmètre de laquelle était alors inclus le territoire de la commune de Tremblay-en-France, a décidé de supprimer l'exonération à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des locaux situés dans les parties du territoire intercommunal où n'est pas assuré le service d'enlèvement des ordures ménagères.

13. Il résulte également de l'instruction qu'au 1er janvier 2016, la communauté d'agglomération Terres de France a été dissoute et la commune de Tremblay-en-France rattachée à l'établissement public territorial Paris Terres d'Envol. En vertu des dispositions citées plus haut, et en l'absence de délibération ultérieure contraire, le régime qui était applicable pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sur le territoire de la communauté d'agglomération Terres de France, en ce compris la suppression de l'exonération à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des immeubles situés dans les parties du territoire des communes où n'est pas assuré le service d'enlèvement des ordures ménagères, l'est demeuré à compter du 1er janvier 2016 et jusqu'aux années d'imposition en litige.

14. Il s'ensuit que la requérante n'est pas fondée à soutenir qu'elle était en droit de revendiquer l'exonération de taxe d'enlèvement des ordures ménagères prévue par les dispositions du dernier alinéa de l'article 1521 du code général des impôts.

En ce qui concerne la demande de compensation :

15. Aux termes de l'article L. 203 du livre des procédures fiscales : " Lorsqu'un contribuable demande la décharge ou la réduction d'une imposition quelconque, l'administration peut, à tout moment de la procédure et malgré l'expiration des délais de prescription, effectuer ou demander la compensation dans la limite de l'imposition contestée, entre les dégrèvements reconnus justifiés et les insuffisances ou omissions de toute nature constatées dans l'assiette ou le calcul de l'imposition au cours de l'instruction de la demande. " Aux termes de l'article R. 203-1 de ce même livre : " Lorsque la réclamation porte sur les évaluations foncières des propriétés bâties, la compensation prévue à l'article L. 203 peut s'exercer entre les impositions relatives aux divers éléments d'une propriété ou d'un établissement unique imposés sous l'article du rôle indiqué dans la réclamation, même s'ils sont inscrits séparément à la matrice cadastrale. ".

S'agissant des surfaces des parkings :

16. L'administration fait valoir sans être contredite que la surface des parkings a été sous-évaluée, et il résulte de l'instruction que celle-ci doit être évaluée à 53 687 m² pour les parkings couverts et à 13 936 m² pour les parkings non couverts, classés respectivement dans les catégories DEP4 et DEP3 ainsi qu'il a été dit au point 7.

S'agissant de la valeur locative non révisée de l'hypermarché AUCHAN :

17. L'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée. En l'espèce, le service demande de déterminer la valeur locative des locaux occupés par l'hypermarché de l'enseigne AUCHAN par référence au local-type n° 1 du procès-verbal " modèle ME " initial des opérations de révision de la commune de Montfermeil, qu'il verse à l'instance. Il résulte de l'instruction que le local-type n° 1 du procès-verbal " modèle ME " initial des opérations de révision de la commune de Montfermeil correspond à un hypermarché d'une surface réelle de 11 953 m² et d'une surface pondérée de 4 714 m², dont la valeur locative unitaire a été déterminée en fonction d'un bail au 1er janvier 1970 à 31,86 euros / m². Les communes de Tremblay-en-France et de Montfermeil présentent des situations économiques analogues, et ne sont distantes que de trois kilomètres. Le local-type de Montfermeil peut donc à bon droit être retenu comme terme de comparaison.

18. Il résulte de l'instruction que les dégrèvements reconnus justifiés au bénéfice de la SCI Aéroville en raison du classement de l'hypermarché AUCHAN en MAG5 et du classement des parkings en DEP3 et DEP4 pour les années 2017 et 2018 sont compensés par les insuffisances d'imposition résultant de l'application du local-type n° 1 ME de la commune de Montfermeil comme terme de comparaison pour la valeur locative non révisée de l'hypermarché Auchan et de la sous-évaluation de la surface des parkings. Il suit de là, sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que la SCI Aéroville n'est pas fondée à demander la décharge des impositions litigieuses.

Sur les frais d'instance :

19. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante, la somme demandée par la société Aeroville au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Aeroville est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Aeroville et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis.

Délibéré après l'audience du 18 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Charret, président,

Mme Tahiri, première conseillère,

Mme Dupuy-Bardot, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2024.

La rapporteure,

N. Dupuy-Bardot

Le président,

J. Charret

La greffière,

L. Valcy

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et au ministre chargé du budget et des comptes publics, chacun en ce qui les concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.