lundi 4 juillet 2022
| Juridiction | Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise |
| Section | Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise |
| N° Dossier | TA95-1800730 |
| Type | Décision |
| Recours | Plein contentieux |
| Publication | C |
| Formation | 8ème Chambre |
| Avocat requérant | PANNIER |
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 23 janvier 2018, le 25 juin 2019 et le 13 novembre 2020, la société civile immobilière (SCI) Soloc, demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des année 2015, 2016 et 2017 à raison d'un immeuble situé au 6, rue des Oziers à Saint-Ouen-l'Aumône (Val-d'Oise).
Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, qu'il y a lieu de procéder, en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, à un abattement de 20% sur la valeur locative retenue afin de tenir compte de la différence architecturale, des matériaux employés, de l'état d'entretien et de l'environnement proche entre le local à évaluer et le local-type retenu comme terme de comparaison.
Par un mémoire, enregistré le 25 juin 2018, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que le moyen invoqué n'est pas fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus, au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Féral, président ;
- les conclusions de Mme Chabrol, rapporteure publique ;
- et les observations orales de M. A, gérant de la société Soloc.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Soloc, qui produit à l'appui de sa requête la décision du 22 novembre 2017 par laquelle l'administration fiscale a rejeté ses réclamations portant sur ses cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des année 2015, 2016 et 2017, doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015, 2016 et 2017 à raison d'un immeuble à usage d'entrepôt situés au 6, rue Oziers à Saint Ouen l'Aumône (Val-d'Oise).
2. Aux termes de l'article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable aux années en litige, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ".
3. Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts dans sa rédaction alors en vigueur : "'La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance'".
4. Il résulte de ces dispositions que, lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient ensuite, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer.
5. D'une part, il résulte de l'instruction que la valeur locative de l'immeuble dont la société requérante est propriétaire doit être fixée dans les conditions prévues aux 2° et 3° de l'article 1498 du code général des impôts et ne peut être déterminée selon la méthode prévue au 1° du même article. Pour apprécier la valeur locative de cet immeuble à usage d'entrepôt dont est propriétaire la société Soloc, l'administration fiscale a retenu comme terme de comparaison l'immeuble à usage d'entrepôt inscrit comme local-type n° 73 du procès-verbal des locaux commerciaux et biens divers de la commune du syndicat communautaire d'aménagement de la ville nouvelle de Cergy Pontoise dont la société requérante ne conteste pas la validité et la pertinence.
6. D'autre part, il résulte de l'instruction et en particulier des photographies produites par la société requérante qu'il existe une différence quant à l'architecture et l'état d'entretien entre le local à évaluer et le terme de comparaison retenu. Le bâtiment à évaluer présente un état d'entretien médiocre, la partie supérieure de la construction constituée d'une armature métallique, de larges vitres et de plaques en plastique apparait vétuste et dégradée alors que le terme de comparaison retenu présente une façade en bardage métallique en très bon état d'entretien et un bâtiment en dur servant de bureau qui y est adossé également en bon état d'entretien. En outre, le revêtement des quais de déchargement devant le bâtiment de la société requérante apparait en mauvais état, ces quais servant également d'aire de stationnement pour les véhicules légers alors que l'aire de déchargement du terme de comparaison apparait en bon état et dispose d'un parking distinct et séparé pour véhicules légers. La société requérante fait également valoir, sans que cela ne soit contesté par l'administration, que les matériaux de construction utilisés pour son bâtiment sont moins performants, notamment en matière de résistance et d'étanchéité, que ceux utilisés pour le terme de comparaison qui est de construction plus récente. Dans ces conditions alors qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'un élément moins favorable pour le terme de comparaison pourrait être retenu, le bâtiment de la société requérante et le terme de comparaison étant tous deux situés dans la même zone de chalandise et disposant tous deux d'une surface prépondérante de stockage et d'une surface pondérée équivalente, compte tenu de la nature des constructions et de leur état d'entretien et de de vétusté, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de retenir un ajustement de 10% du tarif au mètre carré du local-type n° 73 du procès-verbal des locaux commerciaux et biens divers de la commune du syndicat communautaire d'aménagement de la ville nouvelle de Cergy Pontoise pour le local en litige.
7. Il résulte de ce qui précède que la société Soloc est seulement fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des année 2015, 2016 et 2017 résultant de l'application d'un abattement de 10% sur la valeur unitaire du local-type n° 73 du procès-verbal des locaux commerciaux et biens divers de la commune du syndicat communautaire d'aménagement de la ville nouvelle de Cergy Pontoise pour le local en litige.
D É C I D E :
Article 1er : La valeur locative servant à la détermination des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties des années 2015, 2016 et 2017 de l'immeuble de la SCI Soloc, situé 6, rue des Oziers à Saint Ouen l'Aumône, est déterminée par référence au tarif du local-type n° 73 du procès-verbal des locaux commerciaux et biens divers de la commune du syndicat communautaire d'aménagement de la ville nouvelle de Cergy Pontoise, diminué de 10 %.
Article 2 :Les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SCI Soloc a été assujettie au titre des années 2015, 2016 et 2017 sont réduite dans la mesure résultant de la diminution de la valeur locative résultant de l'article 1er.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société Soloc et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise.
Délibéré après l'audience du 1er juin 2022, à laquelle siégeaient :
M. Féral, président, Mme Lorin, première conseillère et M. Amazouz, premier conseiller,
assistés de Mme Khalfaoui , greffière.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2022.
Le président,
SIGNE
R. FéralL'assesseure la plus ancienne
dans l'ordre du tableau,
SIGNE
C. Lorin
La greffière,
SIGNE
M. B
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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01/06/2026
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