Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-1909909

Vu la procédure suivante :

Par une requête, des mémoires et des pièces complémentaires enregistrés le 1er août 2019, le 4 octobre 2021, le 15 juin 2022, le 3 avril 2023, le 29 août 2023 et le 6 octobre 2023, la société civile immobilière (SCI) Les clos de Cormeilles, représentée par Me Cazin, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de condamner la société Véolia Eau d'Île-de-France (Véolia) à lui verser la somme de 2 007 979,27 euros hors taxe (HT) au titre des travaux de réparation des désordres affectant l'ensemble immobilier dont la SCI est propriétaire au 110 avenue Gabriel Péri à Cormeilles-en-Parisis (95) résultant de la rupture d'une canalisation d'eau potable, montant à actualiser par application de l'indice trimestriel du coût de la construction des immeubles d'habitation, à compter du 15 octobre 2022, auquel doit s'ajouter un montant de 508 126 euros et une indemnité de 3 451 euros par mois entre le 15 octobre 2022 et la date de versement de l'indemnité demandée au titre du préjudice de jouissance subi du fait des désordres et 100 000 euros au titre du préjudice moral, le montant total devant être assorti des intérêts au taux légal à partir du 14 mai 2019 et de leur capitalisation. ;

2°) de condamner la société Véolia aux entiers dépens et ainsi de mettre à sa charge la somme de 72 470,46 euros ;

3°) de mettre à la charge de société Véolia une somme de 15 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la rupture d'une canalisation d'eau potable, propriété de la société Véolia, a entrainé un lessivage de sols conduisant à une déstabilisation des fondations de trois des quatre immeubles lui appartenant et a causé l'apparition de fissures importantes ;

- ces dommages sont de nature à engager la responsabilité sans faute de la société Véolia ;

- elle a subi ou subira de manière certaine de ce fait :

. un préjudice matériel d'un montant de 2 007 979,27 euros HT au titre des travaux de remise en état de l'ensemble immobilier, montant à actualiser en référence à l'indice du coût de la construction des immeubles d'habitation trimestriel, à compter du 15 octobre 2022 ;

. des préjudices de jouissance d'un montant de 258 582 euros jusqu'au 15 octobre 2022 et de 3 451 euros par mois entre le 15 octobre 2022 et la date de versement de l'indemnité au titre des pertes de loyers en raison des dommages ; d'un montant de 7 466 euros par mois à partir de la date de versement de l'indemnité et jusqu'à la fin des travaux soit une durée estimée à 24 mois ; et d'un montant de 70 360 euros au titre de frais de déménagement de locataires déplacés pendant les travaux ;

. un préjudice moral d'un montant de 100 000 euros.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 4 novembre 2020 et le 8 juin 2023, et des pièces complémentaires enregistrées le 1er septembre 2023, la société Véolia Eau d'Île-de-France, représentée par Me Eskinazi, conclut à titre principal au rejet de la requête et à titre subsidiaire à ce que les sommes réclamées au titre de la réparation des préjudices et des dépens soient ramenées à de plus justes proportions, et à ce que soit mis à la charge de la SCI Les clos de Cormeilles la somme de 10 000 sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu'aucun lien direct est certain entre l'ouvrage public et le dommage n'est démontré.

Par ordonnance du 17 avril 2023, la clôture d'instruction a été reportée du 2 mai 2023 au 14 juin 2023.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Moinecourt, rapporteure ;

- les conclusions de Mme David-Brochen, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Cazin, représentant la SCI Les clos de Cormeilles, et de Me Di Patrizio, substituant Me Eskinazi, représentant la société Véolia Eau d'Île-de-France .

Une note en délibéré présentée par la SCI Les clos de Cormeilles a été enregistrée le 15 novembre 2023.

Une note en délibéré présentée par la société Véolia Eau d'Île-de-France a été enregistrée le 20 novembre 2023.

Considérant ce qui suit :

1. La SARL Quoi de neuf, propriétaire d'un ensemble immobilier sis 110 rue Gabriel Péri à Cormeilles-en-Parisis (95), a constaté l'apparition de fissures importantes sur ses immeubles mettant en péril leur stabilité et a déclaré ce sinistre à son assureur le 13 juin 2016. La société civile immobilière (SCI) Les clos de Cormeilles, requérante, a acquis la propriété de cet ensemble immobilier par un acte authentique du 16 juin 2019. Une première expertise privée a attribué l'origine des dommages à une fuite émanant d'une canalisation d'eau potable détenue par la société Véolia, réparée en septembre 2016, qui aurait causé un lessivage des sols entraînant une déstabilisation des fondations des immeubles expliquant les désordres observés. La SCI Les clos de Cormeilles a saisi le tribunal de grande instance de Pontoise qui a ordonné une expertise par une ordonnance du 7 juin 2019 afin de déterminer l'étendue et l'origine des dommages. Le rapport d'expertise de M. B a été remis le 15 décembre 2022. Par un courrier du 14 mai 2019 réceptionné le 15 mai 2019 et resté sans réponse, la SCI Les clos de Cormeilles a demandé à la société Véolia de l'indemniser des préjudices financiers et du préjudice moral subis du fait de ces dommages, dont elle estime qu'ils ont été causés par la fuite de la canalisation de Véolia. La SCI Les clos de Cormeilles demande au tribunal, par la présente requête, de condamner la société Véolia à l'indemniser du montant de ses préjudices assorti des intérêts à partir du 14 mai 2019 et de leur capitalisation.

Sur la responsabilité :

2. Le maître de l'ouvrage est responsable, même en l'absence de faute, des dommages que les ouvrages publics dont il a la garde peuvent causer aux tiers tant en raison de leur existence que de leur fonctionnement. Il ne peut dégager sa responsabilité que s'il établit que ces dommages résultent de la faute de la victime ou d'un cas de force majeure.

3. Il résulte de l'instruction, et notamment du rapport d'expertise ordonné par la juridiction judiciaire et remis par M. B le 15 décembre 2022, que l'apparition de fissures ouvertes d'une largeur supérieur à un centimètre sur trois des quatre immeubles composant l'ensemble immobilier propriété de la SCI Les clos de Cormeilles et menaçant leur stabilité, a été causée par une fuite sur un branchement d'une canalisation d'eau potable appartenant à la société Véolia, sise à la même adresse que la requérante au 110 de la rue Gabriel Péri à Cormeilles-en-Parisis. L'expert précise que cette fuite, détectée en avril 2016 par les riverains et réparée en urgence par la société Véolia le 2 septembre 2016, ainsi qu'en atteste un constat d'intervention versé aux débats, était, en dépit des dénégations de la société, à fort débit, et aurait ainsi causé un lessivage des sols dont il a résulté une déstabilisation de l'assise des immeubles, elle-même à l'origine des désordres observés.

4. La société Véolia soutient que cette déstabilisation aurait une origine étrangère à cette fuite, telle que les travaux de réhabilitation des immeubles préalables à leur acquisition par la SCI Les clos de Cormeilles, des travaux de voirie réalisés sur la rue Gabriel Péri ayant occasionné des vibrations, ou encore une fuite affectant le réseau d'assainissement. Il résulte toutefois de l'instruction, et notamment du rapport d'expertise, qu'en premier lieu, les travaux de réhabilitation antérieurs à l'acquisition des immeubles par la requérante n'ont pas occasionné de variation de charges sur les structures existantes et ne peuvent par suite pas être à l'origine de la déstabilisation constatée, qu'en deuxième lieu les travaux de voirie réalisés sur la rue Gabriel Péri étaient trop éloignés des immeubles litigieux pour causer les désordres observés, et n'ont d'ailleurs causé aucun dommage sur les immeubles riverains pourtant plus proches, et qu'enfin, aucune fuite n'a été constatée sur le réseau d'assainissement. La SCI Les clos de Cormeilles établit dès lors un lien de causalité direct et certain entre la fuite ayant affecté la canalisation appartenant à la société Véolia et les désordres constatés sur sa propriété. Il résulte en outre de l'instruction que la fuite d'eau potable à l'origine du dommage est intervenue sur un branchement d'eau potable situé en amont d'un compteur, distribuant une propriété voisine des immeubles appartenant à la requérante, cette dernière ayant par conséquent la qualité de tiers par rapport à cet ouvrage. Par suite, dès lors que la société Véolia ne se prévaut pas d'une faute de la victime ni d'un cas de force majeure, la SCI Les clos de Cormeilles est fondée à rechercher la responsabilité sans faute de cette société pour les désordres affectant trois de ses immeubles.

Sur les préjudices :

5. L'indemnité susceptible d'être allouée à la victime d'un dommage de travaux publics a pour vocation de replacer cette dernière, autant que faire se peut, dans la situation qui aurait été la sienne, si le dommage ne s'était pas produit. A ce titre, si elle est en droit d'obtenir l'indemnisation de l'intégralité des préjudices, qui sont en lien direct et certain avec les travaux incriminés, il lui appartient d'établir par tous moyens la réalité de ces derniers, tant dans leur principe que dans leur montant.

En ce qui concerne les travaux de réparation :

6. Il résulte de l'instruction, et notamment du rapport d'expertise, que les travaux de réparation de l'ensemble immobilier propriété de la SCI Les clos de Cormeilles consistent en une réhabilitation des trois immeubles affectés par ces désordres et leur confortement. Le montant total des travaux de réparation est estimé par l'expert à 2 007 979,27 euros HT dont 1 660 374,72 euros HT au titre des travaux, sur la base d'un devis produit par l'entreprise Kawar, et 347 604,55 euros HT au titre des frais de maîtrise d'œuvre, de contrôle technique, de coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé et d'assurance dommages-ouvrage. Si la société Véolia soutient que les devis versés à l'expertise n'ont pas fait l'objet d'un débat contradictoire, il résulte cependant du rapport de l'expert que celle-ci, qui a été mise en mesure de proposer des chiffrages alternatifs au cours des opérations d'expertise, n'y a pas procédé en temps voulu. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société Véolia à verser à la SCI Les clos de Cormeilles la somme de 2 007 979,27 euros HT au titre des opérations de réparation des dommages causés à sa propriété.

En ce qui concerne les pertes de loyers et les frais de déménagement :

7. L'ensemble immobilier propriété de la SCI Les clos de Cormeilles comporte quatre immeubles divisés en dix lots qui sont mis en location et dix places de stationnement réparties entre ces lots. La SCI Les clos de Cormeilles soutient qu'en raison des désordres qui font l'objet du présent litige, sept places de stationnement ainsi que les lots n°1 à 4 de cet ensemble immobilier sont inoccupés et qu'elle a dû accorder des réductions de loyer aux occupants des lots n°5 à 8, les lots n°9 à 10 n'étant pas affectés par les désordres. Elle demande à être indemnisée de ces pertes de loyer jusqu'à la date de début des travaux de réparation. Par ailleurs, elle soutient que les dix logements devront être évacués pendant l'exécution des travaux de réparation dont elle estime la durée à 24 mois et demande à être indemnisée des pertes de loyer qu'elle subira au cours de cette période ainsi que des frais de déménagement de ses locataires.

S'agissant de la période courant jusqu'à la date de dépôt du rapport d'expertise :

8. D'une part, il résulte de l'instruction, et notamment des historiques des pertes de loyers produits par l'agence immobilière SEBA à laquelle est déléguée la gestion locative de l'ensemble immobilier, que sur les dix logements que comporte l'ensemble immobilier propriété de la SCI Les clos de Cormeilles, les lots n°1 à 4 les plus concernés par les désordres sont inoccupés depuis respectivement mi-août 2016, septembre 2016, mi-avril 2017 et mi-juillet 2017, tandis que les lots n°5 à 8 sont loués, à l'exception de périodes de vacance de quelques mois. Si la SCI Les clos de Cormeilles demande à être indemnisée de l'ensemble des pertes de loyer subies sur les lots n°1 à 8, elle n'établit nullement par les pièces qu'elle produit, à savoir cet historique de loyers, des contrats de location et des relevés de compte de gestion établis par la société Citya SEBA Immobilier, le lien entre les désordres et ces pertes de loyers, ne produisant aucune plainte de locataire ou de preuve d'un congé mentionnant les désordres. S'agissant des lots n°1 à 4, les dates de départ des locataires s'étalent sur près d'un an, de deux à quatorze mois après la date d'apparition des désordres, sans que cette variation ne soit expliquée par aucun élément versé au dossier. S'agissant des lots n°5 à 8, il n'est nullement établi que les brèves périodes de vacance des logements étaient en lien avec les désordres litigieux et ne relevaient pas du cycle locatif habituel. Dans ces conditions, la SCI Les clos de Cormeilles ne démontre pas le lien entre les pertes de loyers qu'elle a subie sur la période considérée et le dommage. Sa demande d'indemnisation des pertes de loyers sur cette période ne peut par conséquent qu'être rejetée.

9. D'autre part, si la SCI Les clos de Cormeilles demande à être indemnisée des loyers perdus s'agissant des places de stationnement, en sus de ceux des logements, il résulte de l'instruction que la location des places de stationnement est incluse dans celle de chacun des lots relevés au point précédent, ces places étant mentionnées sur les contrats de location versés à l'instance. En outre, la requérante soutient que sept des dix places de stationnement ne peuvent être louées en raison des désordres, tout en produisant une attestation de son agence immobilière témoignant que les dix places sont indisponibles à la location, et omet de préciser que la valeur locative de ces places est incluse dans les loyers pratiqués. Dans ces conditions, la requérante n'établit ni la réalité du préjudice résultant de l'indisponibilité alléguée des places de stationnement de son ensemble immobilier ni le lien entre cet éventuel préjudice et le dommage, pour les mêmes motifs que ceux évoqués au point 8. Sa demande d'indemnisation à ce titre ne peut par conséquent qu'être rejetée.

S'agissant de la période postérieure à la date de dépôt du rapport d'expertise :

10. Lorsqu'un dommage causé à un immeuble engage la responsabilité d'une collectivité publique, le propriétaire peut prétendre à une indemnité couvrant, d'une part, les troubles qu'il a pu subir, du fait notamment de pertes de loyers, jusqu'à la date à laquelle, la cause des dommages ayant pris fin et leur étendue étant connue, il a été en mesure d'y remédier et, d'autre part, une indemnité correspondant au coût des travaux de réfection. Ce coût doit être évalué à cette date, sans pouvoir excéder la valeur vénale, à la même date, de l'immeuble exempt des dommages imputables à la collectivité.

11. En l'espèce, la date à laquelle, la cause des dommages ayant pris fin et leur étendue étant connue, la SCI Les clos de Cormeilles était en mesure d'y remédier est, au plus tard, celle à laquelle l'expert désigné par le tribunal a déposé son rapport, lequel définissait avec une précision suffisante la nature et l'étendue des travaux nécessaires, soit le 15 décembre 2022, et dont la requérante a eu connaissance dès le dépôt de ce rapport. Ainsi, et dès lors qu'en outre, la SCI Les clos de Cormeilles n'établit, ni même n'allègue, avoir été dans l'incapacité de procéder à ces travaux dès cette date, il n'y a pas lieu de lui accorder une indemnité au titre des pertes de loyers qu'elle a pu subir ou des frais de déménagement qu'elle devrait engager après le

15 décembre 2022, à supposer même qu'elle ait établi le lien entre ce chef de préjudice et le dommage. Dans ces conditions, la demande de la SCI Les clos de Cormeilles tendant à l'indemnisation de ses pertes de loyer postérieurement au 15 décembre 2022 et des frais de déménagement de ses locataires doit être rejetée.

En ce qui concerne l'application de l'indice trimestriel du coût de la construction des immeubles d'habitation :

12. Ainsi qu'il a été dit au point 11 du présent jugement, dès lors que l'étendue des dommages était connue et que la SCI Les clos de Cormeilles était en mesure d'y remédier dès la date de dépôt du rapport d'expertise le 15 décembre 2022, il n'y a pas lieu de réévaluer l'estimation des désordres sur la base demandée de l'évolution de l'indice de la construction.

En ce qui concerne le préjudice moral :

13. Si La SCI Les clos de Cormeilles demande à être indemnisée du préjudice moral qu'elle a subi en conséquence des désordres affectant sa propriété, elle n'apporte aucune précision permettant d'établir la réalité de son préjudice. Dans ces conditions, sa demande d'indemnisation à ce titre sera rejetée.

En ce qui concerne les autres préjudices :

14. La SCI Les clos de Cormeilles doit être regardée comme demandant à être indemnisée d'une somme de 72 470,46 euros au titre du préjudice financier en lien avec les opérations d'expertise et des dépens.

15. D'une part, la SCI Les clos de Cormeilles justifie, par la production des factures de l'expert M. A et de l'entreprise Cleuet, ainsi que de notes d'honoraires du cabinet d'huissiers la SELARL HELDT, du cabinet Chin-Nin et du cabinet d'avocat Larger-Lannelongue (en particulier les factures n°20211393, n°2021299 et n°20211470 pour le seul montant de 507,50 euros HT), accompagnées de décomptes de temps, avoir engagé des dépenses pour se faire assister dans la procédure de demande d'expertise devant le tribunal de grande instance de Pontoise et dans la conduite des opérations d'expertise en lien avec le litige, pour un montant total de 22 430,67 euros HT qu'il y a lieu de mettre à la charge de la société Véolia. Les demandes d'indemnisation supplémentaires au titre des frais d'avocat dont le lien avec les opérations d'expertise ou la procédure en référé-expertise n'est pas établi, soit parce que le décompte de temps associé ne permet pas d'établir ce lien, soit parce que ce décompte est absent, ne peuvent qu'être rejetées.

16. La SCI Les clos de Cormeilles justifie en outre d'un préjudice s'élevant à la somme de 1 327,20 euros TTC, soit 1 106 euros HT, par la production de l'ordonnance de consignation complémentaire du tribunal judiciaire de Pontoise du 6 avril 2021 relativement à l'expertise de M. B. Les frais d'expertise devant le tribunal judiciaire constituant un préjudice indemnisable en lien avec le dommage, il y a lieu de faire droit à cette demande.

17. Dans ces conditions, la société Véolia doit seulement être condamnée à verser à la SCI Les clos de Cormeilles la somme de 23 536,67 euros HT euros au titre des autres préjudices qu'elle a subi en raison des dommages.

18. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la société Véolia doit être condamnée à verser à la SCI Les clos de Cormeilles une somme totale de 2'031'515,94 euros HT.

Sur les dépens :

19. La présente instance n'a pas entraîné de frais susceptibles d'être inclus dans les dépens. En effet, les frais d'une expertise ordonnée par le juge judiciaire ne relèvent pas des dépens de l'instance devant le juge administratif. En l'espèce, la SCI Les clos de Cormeilles n'établit pas avoir engagé de dépens dans la présente instance, les frais mis à sa charge par le tribunal judiciaire de Pontoise faisant l'objet d'une indemnisation au titre de ses préjudices telle que précisée au point 16 du présent jugement. Dans ces conditions, la demande de SCI Les clos de Cormeilles tendant à ce que les dépens soient mis à la charge de la société Véolia doit être rejetée.

Sur les frais liés au litige

20. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".

21. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Les clos de Cormeilles, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, une somme au titre des frais exposés par la société Véolia. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Véolia une somme de 2 000 euros à verser à la SCI Les clos de Cormeilles sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1 : La société Véolia versera à la SCI Les clos de Cormeilles la somme de 2'031'515,94 euros HT.

Article 2 : La société Véolia versera à la SCI Les clos de Cormeilles une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 :

Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Les clos de Cormeilles et à la société Véolia Eau d'Île-de-France.

Délibéré après l'audience du 14 novembre 2023, à laquelle siégeaient :

Mme Coblence, présidente,

Mme Fléjou, première conseillère, et Mme Moinecourt, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2023.

La rapporteure,

signé

L. Moinecourt

La présidente,

signé

E. CoblenceLa greffière,

signé

D. Charleston

La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.