Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-1912408

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 octobre 2019, le 21 septembre 2020 et le 14 décembre 2020, la société civile immobilière (SCI) Primonial Capimmo, représentée par M. A de la SAS EIF, puis par Me Schiano-Gentiletti, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a assujettie au titre des années 2016 et 2017, à raison des locaux commerciaux situés dans le centre commercial Art de Vivre, 1, rue du Bas Noyer à Eragny-sur-Oise (Val-d'Oise), qu'elle exploite sous l'enseigne Castorama ;

2°) de condamner l'Etat aux dépens de l'instance ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- c'est à tort que l'administration fiscale a évalué les locaux commerciaux en litige par comparaison avec le local-type n° 34 du procès-verbal C de la commune d'Eragny-sur-Oise, construit en 1990 et dont il n'apparaît pas qu'il aurait été régulièrement évalué par comparaison avec un local-type pertinent, en méconnaissance de l'article 1498 du code général des impôts et du paragraphe n° 210 de la doctrine administrative référencée BOI-IF-TFB-20-10-30-30 ;

- à titre principal, conformément à ce que prévoit la doctrine administrative référencée BOI-IF-TFP-10-10-30, il y a lieu de lui substituer le local-type n° 37 du même procès-verbal et d'appliquer à la valeur locative retenue un abattement de 20 % ;

- à titre subsidiaire, pourraient être retenus les locaux-types n°s 40 et 41 du procès-verbal C de la commune de Pierrelaye, le local-type n° 43 du procès-verbal C de la commune de Saint-Ouen-l'Aumône, le local-type n° 569 du procès-verbal C de la commune d'Argenteuil ou le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Villiers-le-Bel ;

- le local-type n° 1 du procès-verbal ME de la commune de Montfermeil, proposé par l'administration fiscale n'est pas pertinent.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 janvier 2020, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

- le local-type n° 34 du procès-verbal C de la commune d'Eragny-sur-Oise ne pouvant être valablement retenu, il y a lieu de lui substituer le local-type n° 1 du procès-verbal ME de la commune de Montfermeil ;

- les demandes de substitution et d'abattement de la SCI Primonial Capimmo sont insusceptibles de prospérer.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 ;

- la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme Oriol, vice-présidente, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus, au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Oriol, présidente ;

- et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Primonial Capimmo est propriétaire de locaux commerciaux exploités sous l'enseigne Castorama situés 1, rue du Bas Noyer à Eragny-sur-Oise (Val-d'Oise), dans le centre commercial Art de Vivre. Estimant que le local-type n° 34 du procès-verbal C de la commune d'Eragny-sur-Oise, qui a servi de comparable pour la détermination de la base imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties des locaux commerciaux en cause, est inadapté, la SCI Primonial Capimmo, après avoir vainement saisi l'administration fiscale, demande au tribunal la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017, à raison des locaux dont il s'agit.

Sur les conclusions à fin de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties contestées :

En ce qui concerne l'année 2016 :

2. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (). ". Selon l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'année 2016 en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (). ". Selon l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ".

3. Il résulte de ces dispositions que seuls les locaux-types régulièrement inscrits aux procès-verbaux des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l'année au titre de laquelle l'imposition est établie peuvent être utilisés comme termes de comparaison pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative prévue au a. du 2° de l'article 1498 du code général des impôts.

4. L'administration fiscale a admis au stade de la décision de rejet en date du 26 juillet 2019 de la réclamation préalable de la SCI Primonial Capimmo que le local-type n° 34 du procès-verbal C de la commune d'Eragny-sur-Oise, qui a servi de comparable pour la détermination de la base imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties des locaux commerciaux qu'exploite la SCI Primonial Capimmo sous l'enseigne Castorama ne peut être valablement retenu. Si elle a néanmoins la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée pour autant que son évaluation soit établie dans le respect de l'ordre des critères défini à l'article 1498 du code général des impôts, il appartient le cas échéant au juge de l'impôt de rechercher s'il existe d'autres termes de comparaison permettant d'évaluer la valeur locative du bien litigieux. Il lui est alors loisible de retenir un terme de comparaison proposé par le contribuable, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que ce terme n'ait pas été lui-même proposé par l'administration.

Quant aux locaux-types proposés par la SCI Primonial Capimmo :

5. En premier lieu, si la SCI Primonial Capimmo propose d'évaluer les locaux en litige par comparaison avec le local-type n° 37 du procès-verbal C de la commune d'Eragny-sur-Oise, l'administration fiscale soutient sans être contredite qu'elle n'est pas en mesure de déterminer au regard de quel local-type régulièrement choisi, ce local, construit en 1990, aurait été évalué. Dans ces conditions, et dès lors en tout état de cause qu'il est exploité sous forme d'une boutique de cadeaux de 154 m2 dont il ne résulte pas de l'instruction qu'elle présenterait des caractéristiques similaires à celles des locaux à évaluer au regard des critères posés par les dispositions précitées de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, ce local-type n° 37 ne saurait être valablement retenu. Il n'y a donc pas lieu d'examiner l'opportunité de l'abattement de 20 % sollicité par la SCI Primonial Capimmo.

6. En second lieu, la SCI Primonial Capimmo propose à titre subsidiaire les locaux-types n°s 40 et 41 du procès-verbal C de la commune de Pierrelaye (Val-d'Oise), le local-type n° 43 du procès-verbal C de la commune de Saint-Ouen-l'Aumône (Val-d'Oise), le local-type n° 569 du procès-verbal C de la commune d'Argenteuil (Val-d'Oise) et le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Villiers-le-Bel (Val-d'Oise). Toutefois, il ne résulte pas de l'instruction que ces locaux-types, exploités sous forme de boutiques, d'une supérette et d'un hypermarché, seraient exploités dans des conditions permettant de les regarder comme présentant des caractéristiques similaires aux locaux à évaluer, dédiés au bricolage, au jardinage et à l'aménagement de la maison et situés dans un centre commercial, qu'il s'agisse de leur affectation, de leur situation, de leur importance, de leur état d'entretien ou de leur aménagement. Dans ces conditions, la SCI Primonial Capimmo, qui se borne à évoquer leur superficie, leur activité et leur tarif au m2, n'est pas fondée à soutenir qu'il conviendrait de les retenir en lieu et place du local-type invalidé enregistré sous le n° 34 du procès-verbal C de la commune d'Eragny-sur-Oise.

Quant au local-type proposé par l'administration fiscale :

7. L'administration fiscale propose d'évaluer la valeur locative des locaux commerciaux exploités par la SCI Primonial Capimmo dans le centre commercial Art de Vivre par comparaison avec le local-type n° 1 du procès-verbal ME de la commune de Montfermeil (Seine-Saint-Denis). Il résulte de l'instruction que ce local-type correspond à un hypermarché situé 9001, centre commercial des 7 Îles, d'une surface réelle de 11 953 m² et d'une surface pondérée de 4 714 m², et dont la valeur locative unitaire a été évaluée à 31,86 euros en fonction du loyer annuel en vigueur au 1er janvier 1970. Ainsi, ce local de référence choisi par l'administration a été régulièrement évalué. Il n'apparaît pas que le loyer issu du bail de ce local-type recouvrirait d'autres opérations que la simple mise à disposition de locaux, ni même que la nature du loyer de ce local-type serait différente de celle des locaux exploités. Les communes d'Eragny-sur-Oise et de Montfermeil, bien qu'éloignées de plusieurs dizaines de kilomètres, sont toutes deux des villes moyennes de la région Ile-de-France, desservies par l'A 15 et la N 184 pour l'une, et par la D 117 et la N 370 pour l'autre. Les zones d'implantation et les clientèles potentielles des locaux à comparer peuvent donc être regardées comme analogues sur le plan économique. Dès lors, nonobstant son tarif plus élevé que celui issu de la moyenne des loyers pratiqués au sein du centre commercial Art de Vivre, l'administration est fondée à demander que la valeur locative des locaux en litige soit évaluée par référence au local-type n° 1 du procès-verbal ME de la commune de Montfermeil.

8. La valeur locative unitaire ainsi déterminée excède celle sur la base de laquelle les cotisations de taxes en litige ont été assises. Les conclusions tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues au titre de l'année 2016 par la SCI Primonial Capimmo, qui ne saurait utilement se prévaloir des doctrines administratives référencées BOI-IF-TFB-10-30-30 et BOI-IF-TFB-20-10-30-30 qui n'ajoutent rien à la loi fiscale, doivent donc être rejetées.

En ce qui concerne l'année 2017 :

9. D'une part, aux termes du II et du V de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, désormais codifié au I et au C du II de l'article 1498 du code général des impôts : " II. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie () est déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée. / Les propriétés () sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat () / La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. ".

10. D'autre part, l'article 34 de la loi n° 2020-1658 du 29 décembre 2010, notamment ses points XVI et XXII, a prévu un processus de révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels retenues pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cette réforme s'applique à compter du 1er janvier 2017 pour l'ensemble des locaux professionnels, commerciaux et biens divers définis à l'article 1498 du code général des impôts, pour ceux affectés à une activité professionnelle non commerciale au sens de l'article 92 du même code ou spécialement aménagés pour l'exercice d'une activité particulière mentionnée à l'article 1497 du code général des impôts. Aux termes de ce même article il est prévu, par comparaison avec la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, des mécanismes de diminution de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2017 pour atténuer l'augmentation qui en résulte par rapport à la taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2016.

11. En vertu de ces dispositions, le processus de révision de valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels notamment retenues pour l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui s'applique à compter du 1er janvier 2017, abandonne la méthode d'évaluation dite par comparaison avec des locaux-types au profit d'une méthode tarifaire consistant à appliquer à la surface pondérée du local un tarif représentatif du marché locatif. En l'espèce, la SCI Primonial Capimmo ne conteste pas que la taxe foncière sur les propriétés bâties en litige au titre de l'année 2017 a été déterminée selon cette méthode. Cependant, ainsi qu'il a été dit au point 8 ci-dessus, le local-type n° du procès-verbal ME de la commune de Montfermeil doit être retenu pour la détermination de la valeur locative de l'immeuble en litige au titre de l'année 2016, laquelle a une incidence sur l'année 2017 s'agissant de l'application des mécanismes de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale de la valeur locative des locaux professionnels prévue par les dispositions précitées de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. Dès lors, ainsi qu'il a été dit, que la valeur locative unitaire ainsi déterminée excède celle sur la base de laquelle les cotisations de taxes en litige ont été assises, tant au regard de la loi fiscale que de la doctrine administrative, les conclusions tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties en litige s'agissant de l'année 2017 de la SCI Primonial Capimmo doivent être rejetées.

Sur les dépens de l'instance :

12. La SCI Primonial Capimmo n'établit pas avoir engagé de dépens dans la présente instance. Sa demande tendant à ce qu'ils soient mis à la charge de l'Etat ne peut donc, en tout état de cause, qu'être rejetée.

Sur les frais de justice :

13. L'Etat n'étant pas la partie perdante à l'instance, il y a lieu de rejeter les conclusions de la SCI Primonial Capimmo présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Primonial Capimmo est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Primonial Capimmo et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2022.

La magistrate désignée,

signé

C. ORIOL

La greffière,

signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.