mardi 23 juillet 2024
| Juridiction | Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise |
| Section | Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise |
| N° Dossier | TA95-2006614 |
| Type | Décision |
| Recours | Plein contentieux |
| Formation | 2ème Chambre (JU) |
| Avocat requérant | CABINET BERGER THIRY & ASSOCIES |
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 12 juillet 2020, la société civile immobilière (SCI) PB 12, représentée par Me Thiry, demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties relatives à un immeuble situé Tour Opus 12, 1 place de la Pyramide à Puteaux (92), auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros à lui verser au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
3°) de condamner l'Etat aux dépens.
Elle soutient que :
- le local-type retenu par l'administration, inscrit sous le numéro 3 au procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Courbevoie, ne peut être valablement retenu pour l'évaluation de sa valeur locative foncière, ce local-type étant lui-même évalué irrégulièrement en ce qu'ont été retenues des surfaces non imposables ; il a par ailleurs été barré du procès-verbal rectificatif 6670-ME " Maisons Exceptionnelles " du 18 avril 1974 de la commune de Puteaux et a fait l'objet d'une restructuration lourde entre 2010 et 2012 et ne peut donc plus servir de terme de comparaison ;
- le service remet à tort en cause l'application de la pondération des surfaces du local à évaluer, pourtant appliquée dès l'origine et qu'il a préalablement mise en œuvre, et méconnaît ainsi les instructions référencées BOI-IF-TFB-20-10-30-30-20121210 n° 190, 170, 250, 270 et 360.
Par un mémoire en défense, enregistré le 21 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par la SCI PB 12 ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné Mme Richard en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus aux cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Richard, magistrate désignée,
- et les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI PB 12 est propriétaire d'un bien immobilier à usage de bureaux, situé Tour Opus 12, 1 place de la Pyramide à Puteaux (92). Au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les années 2017 et 2018, cet immeuble a été évalué, pour le calcul de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 (VL 70) utilisée pour corriger les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, selon la méthode par comparaison prévue par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts, en référence au local-type n° 15 inscrit sur le procès-verbal " maisons extraordinaires " (ME) de la commune de Puteaux. Par deux réclamations préalables en date du 26 décembre 2018, la SCI PB 12 a demandé l'invalidité du local-type ME 15 de Puteaux au profit du local de référence ME 3 situé à Courbevoie. Par une décision du 12 mai 2020, l'administration fiscale a fait droit à cette demande de substitution du local-type n° 3 ME de la commune de Courbevoie au local-type invalidé n°15 de la commune de Puteaux mais a rejeté la demande de dégrèvement des cotisations de taxes foncières au titre des années 2017 et 2018. Par la présente requête, la SCI PB 12 demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018.
Sur les conclusions aux fins de réduction :
En ce qui concerne l'application de la loi fiscale :
Quant au choix du local-type :
2. En premier lieu, aux termes de l'article 1498, dans sa rédaction alors en vigueur, du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 AA, alors en vigueur, de l'annexe III à ce code, cette valeur " est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ".
3. Il résulte de ces dispositions que, pour déterminer une valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. A cet égard, il peut être procédé par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Par ailleurs, un local de référence ne peut être choisi à l'extérieur de la commune que si la commune d'implantation du terme de référence choisie est, à la date d'établissement des impositions, analogue d'un point de vue économique, avec la commune d'implantation du local à évaluer, l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ne permettant de corriger que les différences dans la consistance ou l'implantation des bâtiments eux-mêmes et non pas les différences de nature économique qui séparent les communes choisies. Enfin, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de ce même article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970.
4. Pour faire échec au choix du local-type retenu par l'administration fiscale à la demande de la SCI PB 12 dans sa réclamation préalable, cette dernière soutient que le local-type inscrit sous le n° 6 du procès-verbal " ME " de la commune de Puteaux a été retiré par une mention manuscrite figurant sur un procès-verbal rectificatif, avant d'être invalidé en 2006 par la commission communale des impôts directs. Toutefois, cette circonstance est sans incidence sur la validité du local-type proposé par l'administration fiscale, régulièrement inscrit depuis 1972 sous le n° 3 du procès-verbal " ME " de la commune de Courbevoie.
5. En deuxième lieu, si la SCI PB 12 soutient que la Tour Europe abritant le local-type retenu par l'administration fiscale a fait l'objet de travaux de restructuration, il ne résulte pas de l'instruction que les travaux en cause, présentés par leurs promoteurs comme étant des travaux de rénovation lourde, se seraient traduits par une démolition ou par une restructuration complète impliquant un changement de destination de cet immeuble ou de ses conditions d'utilisation. Dans ces conditions, les travaux qui se sont déroulés entre 2010 et 2012 dont se prévaut la SCI PB 12 ne peuvent être regardés comme invalidant le choix au recours de la Tour Europe comme local-type.
6. En dernier lieu, aux termes de l'article 324 M, dans sa rédaction alors en vigueur, de l'annexe III au code général des impôts : " La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S () ".
7. La SCI PB 12 soutient que la valeur locative du local-type retenu par l'administration a été déterminée de manière erronée, en intégrant à tort des surfaces par nature non imposables, telles que les circulations verticales, trémies d'escaliers et d'ascenseurs, et autres gaines techniques, sans tenir compte de surcroît de l'épaisseur des murs constituant la structure.
8. Il résulte de l'instruction, notamment de la fiche d'évaluation du local-type n° 3 du procès-verbal " ME " de la commune de Courbevoie et de la déclaration modèle R déposée par le propriétaire, que pour l'évaluation du local-type de référence, l'administration fiscale a tenu compte d'une quote-part de la superficie de la gaine technique centrale, correspondant à 161 m² par niveau, et lui a appliqué un coefficient de pondération de 0,3, favorable à la SCI PB 12. Par ailleurs, à supposer que les surfaces retenues aient intégré l'épaisseur des murs constituant la structure, au demeurant modulables, le calcul de la valeur locative au m2 pondéré qui en est résulté est plus favorable à la SCI PB 12 que si elles n'avaient pas été prises en compte.
Quant à l'évaluation de la surface des locaux et les pondérations appliquées :
9. Aux termes de l'article 324 Z, dans sa rédaction alors en vigueur, de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune () au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".
10. Il résulte de ces dispositions que l'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments, afin de tenir compte des différences de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local. Le cas échéant, cette pondération peut permettre de tenir compte des différentes conditions d'aménagement pour l'exercice d'une des activités pratiquées dans le local par rapport aux autres.
11. Il résulte de l'instruction que, pour évaluer l'immeuble en litige, l'administration fiscale a appliqué les mêmes coefficients de pondération que ceux retenus pour le local-type, c'est-à-dire le coefficient de 1 à tous les bureaux et celui de 0,3 aux autres surfaces. Contrairement à ce que soutient la SCI PB 12, il ne résulte donc pas de l'instruction qu'elle aurait arbitrairement modulé certains des coefficients en cause en sa défaveur. Par ailleurs, la société requérante n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause l'application des coefficients de pondération au local à évaluer. Par suite, la SCI PB 12 n'est pas fondée à soutenir qu'eu égard aux coefficients de pondération retenus par l'administration, celle-ci n'aurait pas respecté le principe de proportionnalité des valeurs locatives.
En ce qui concerne l'interprétation administrative de la loi fiscale :
12. La SCI PB 12 ne saurait utilement invoquer, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, les paragraphes n° 190, 170, 250, 270 et 360 de l'instruction publiée le 10 décembre 2012 sous la référence BOI-IF-TFB-20-10-30-30, qui n'ajoutent rien à la loi.
13. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de réduction de la requête de la SCI PB 12 doivent être rejetées, ainsi que par voie de conséquence, ses conclusions relatives aux frais liés à l'instance et aux dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI PB 12 est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI PB 12 et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2024.
La magistrate désignée,
signé
A. RICHARD
La greffière,
signé
A. TAINSA
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608110
Le Tribunal Administratif de Marseille, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-3 du code de justice administrative, a été saisi par Mme A..., ressortissante ivoirienne, afin d'obtenir la délivrance effective d'une carte de séjour pluriannuelle dont le renouvellement lui avait déjà été accordé par une décision favorable du 1er août 2025. Le juge a constaté que la condition d'urgence était remplie s'agissant d'une demande de renouvellement de titre de séjour et que la mesure sollicitée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Il a enjoint au préfet des Bouches-du-Rhône de convoquer l'intéressée sous quinze jours pour lui remettre le titre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. L'État a également été condamné à verser 1 500 euros au titre des frais de justice, sous réserve de l'admission définitive de Mme A... à l'aide juridictionnelle provisoire.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608580
Le Tribunal administratif de Marseille, statuant en référé, a rejeté la requête de M. B... concernant le traitement de sa demande de document de circulation pour étranger mineur pour sa fille. La requête a été jugée irrecevable car elle ne contenait pas de conclusions, c'est-à-dire qu'elle ne précisait pas ce que le requérant demandait au juge. Cette irrecevabilité a été constatée sur le fondement de l'article R. 411-1 du code de justice administrative. Le juge a donc appliqué l'article L. 522-3 du même code pour rejeter la requête sans instruction ni audience.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Caen — N° TA14-2601609
Le Tribunal administratif de Caen, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté la requête de Mme A... B... tendant à la suspension d'une décision de l'Agence nationale des titres sécurisés (ANTS) refusant l'immatriculation d'un véhicule et l'exonération du malus écologique. La demande a été jugée manifestement irrecevable car la requérante n'avait pas présenté de requête distincte aux fins d'annulation de la décision contestée, comme l'exige l'article R. 522-1 du même code. En conséquence, le juge a rejeté la requête sans instruction ni audience, en application de l'article L. 522-3.
01/06/2026
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01/06/2026