Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2006892

Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés sous le numéro 2006892, le 22 juillet 2020, les 26 mars et 4 octobre 2021 et le 4 juillet 2023, la société d'avocats CMS Francis Lefebvre, représentée par Me Grousset, demande au tribunal :

1°) la réduction des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 à raison d'un immeuble à usage de bureaux qu'elle occupe en raison de son activité 2 rue Ancelle à Neuilly sur Seine (92200) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'immeuble de référence choisi pour calculer la valeur locative de son bien présente des caractéristiques différentes de son bien et une surface plus petite ne lui permettant pas de constituer un choix pertinent, à tout le moins sa valeur doit se voir appliquer un ajustement de 40% tenant compte de ces différences ;

- un invariant doit être créé pour le parking au même titre qu'il a été créé pour la cantine.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 janvier et 20 août 2021, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

II. Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés sous le numéro 2113906, le 3 novembre 2021, le 10 mai 2022 et le 4 juillet 2023, la société d'avocats CMS Francis Lefebvre, représentée par Me Grousset, demande au tribunal :

1°) la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison d'un immeuble à usage de bureaux qu'elle occupe en raison de son activité 2 rue Ancelle à Neuilly sur Seine (92200) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'immeuble de référence choisi pour calculer la valeur locative de son bien présente des caractéristiques différentes de son bien et une surface plus petite ne lui permettant pas de constituer un choix pertinent, à tout le moins sa valeur doit se voir appliquer un ajustement de 40% tenant compte de ces différences ;

- un invariant doit être créé pour le parking au même titre qu'il a été créé pour la cantine.

La requête et les mémoires complémentaires ont été communiqués au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise qui n'a pas produit d'observations.

III. Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés sous le numéro 2215149, le 7 novembre 2022 et le 28 juin 2023, la société d'avocats CMS Francis Lefebvre, représentée par Me Grousset, demande au tribunal :

1°) la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison d'un immeuble à usage de bureaux qu'elle occupe en raison de son activité 2 rue Ancelle à Neuilly sur Seine (92200) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'immeuble de référence choisi pour calculer la valeur locative de son bien présente des caractéristiques différentes de son bien et une surface plus petite ne lui permettant pas de constituer un choix pertinent, à tout le moins sa valeur doit se voir appliquer un ajustement de 40% tenant compte de ces différences ;

- un invariant doit être créé pour le parking au même titre qu'il a été créé pour la cantine.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 mars et 17 août 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

IV. Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés sous le numéro 2215150, le 7 novembre 2022 et les 28 juin et 1er septembre 2023, la société d'avocats CMS Francis Lefebvre, représentée par Me Grousset, demande au tribunal :

1°) la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2021 à raison d'un immeuble à usage de bureaux qu'elle occupe en raison de son activité 2 rue Ancelle à Neuilly sur Seine (92200) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'immeuble de référence choisi pour calculer la valeur locative de son bien présente des caractéristiques différentes de son bien et une surface plus petite ne lui permettant pas de constituer un choix pertinent, à tout le moins sa valeur doit se voir appliquer un ajustement de 40% tenant compte de ces différences ;

- un invariant doit être créé pour le parking au même titre qu'il a été créé pour la cantine.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 mars et 17 août 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête. Un mémoire produit le 1er décembre 2023, après la clôture d'instruction fixée le 13 septembre 2023 par ordonnance du 29 août 2023 n'a pas été communiqué.

Il fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

V. Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés sous le numéro 2302418, les 22 février et 28 juin 2023 la société d'avocats CMS Francis Lefebvre, représentée par Me Grousset, demande au tribunal :

1°) la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2022 à raison d'un immeuble à usage de bureaux qu'elle occupe en raison de son activité 2 rue Ancelle à Neuilly sur Seine (92200) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'immeuble de référence choisi pour calculer la valeur locative de son bien présente des caractéristiques différentes de son bien et une surface plus petite ne lui permettant pas de constituer un choix pertinent, à tout le moins sa valeur doit se voir appliquer un ajustement de 40% tenant compte de ces différences ;

- un invariant doit être créé pour le parking au même titre qu'il a été créé pour la cantine.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 avril 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Cuisinier-Heissler, première conseillère,

- les conclusions de M. Bories, rapporteur public,

- et les observations de Me Chatel substituant Me Grousset, représentant la société d'avocats CMS Francis Lefebvre.

Considérant ce qui suit :

1. La société d'avocats CMS Francis Lefebvre demande la réduction des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2022, à raison d'un immeuble à usage de bureaux qu'elle occupe en raison de son activité situé 2 rue Ancelle à Neuilly-sur-Seine (92200). Ses réclamations du 14 décembre 2018, des 19 novembre et 29 décembre 2020 et des 13 janvier et 22 décembre 2022 portant respectivement sur les impositions des années 2017 et 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, ont été rejetées par une décision du 29 mai 2020 pour les années 2017 et 2018, du 6 octobre 2021 pour l'année 2019, par deux décisions du 11 octobre 2022 pour les années 2020 et 2021 et par une décision du 8 février 2023 pour l'année 2022.

2. Les requêtes susvisées n°2006892, 2113906, 2215149, 2215150 et 2302418 concernent le même contribuable et le même impôt, présentent les mêmes conclusions et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur le cadre du litige :

3. Aux termes de l'article 1447 du code général des impôts : " I. - La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d'un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ".

4. Il résulte du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l'article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

5. Pour fixer la valeur locative des locaux dont il s'agit, et assujettir la requérante à la contribution foncière des entreprises, l'administration fiscale a, appliquant l'article 1498 du code général des impôts dans sa version issue de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, et sur la base des déclarations 6660 REV déposées par le propriétaire, décomposé le bien en deux catégories d'évaluation BUR 2, pour les bureaux et le parking, et MAG 2 pour le restaurant de l'entreprise uniquement. Elle a ensuite, à partir de surfaces brutes non contestées de 16 603 m² pour les bureaux, 6 204,6 m² pour les parkings et 856,6 m² pour le restaurant, fixé la surface pondérée de ces deux invariants par application des coefficients de pondération prévues à l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, intégrant les parkings dans l'invariant BUR 2 et leur appliquant un coefficient de pondération de 0,5. Elle a, après cela, appliqué à ces locaux, situés en secteur d'évaluation n°6 de la commune de Neuilly-sur-Seine, un coefficient de localisation de 1,15 et le tarif pour chacune des années en litige, à ces deux catégories d'évaluation dans ce secteur. Par aillerus, l'administration fiscale a, pour déterminer la valeur foncière, appliqué les coefficients de neutralisation applicables dans des proportions non contestées. Enfin, pour appliquer les mécanismes de planchonnement et de lissage prévus par les dispositions citées au point 4 ci-dessus à la valeur locative neutralisée, l'administration fiscale a choisi comme local type de référence de la valeur locative 1970 le local n°107 du procès-verbal C de la commune de Neuilly-sur-Seine, ce qui lui a permis, après avoir appliqué ces mécanismes correctifs de déterminer les cotisations de contribution foncière des entreprises dues au titre des années 2017 à 2022.

6. Dans ses requêtes, la société d'avocats CMS Francis Lefebvre conteste le choix du local de référence pour appliquer les mécanismes correctifs de planchonnement et de lissage, et sollicite que ses parkings ne soient pas évalués dans la catégorie BUR 2 mais DEP 4.

Sur le choix du local de référence pour appliquer les mécanismes correctifs de planchonnement et de lissage :

7. En premier lieu, aux termes de l'article 1498 du même code dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après: / () 2o a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () ". La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du même code, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. " Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III du même code dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".

8. Pour appliquer ces mécanismes correctifs, l'administration fiscale a utilisé la méthode par comparaison, en application des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, et retenu comme terme de comparaison le local-type n 107 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Neuilly sur Seine d'une surface réelle de 407 m² et d'une surface pondérée de 335 m², à laquelle s'ajoutent neuf emplacements de parking, situé 13 bd Michelis dans le quartier des sablons qui prévoit un tarif de 83,08 euros/m². La requérante conteste le choix du local de référence aux motifs qu'il correspond à un seul plateau d'un immeuble de huit étages ayant vocation à accueillir plusieurs occupants, et dont la surface est très inférieure à celle de l'établissement à évaluer qui comporte dix niveaux hors-sol et trois niveaux sous-sol et un seul occupant. Toutefois, il résulte de l'instruction que le local-type proposé par l'administration se trouve dans un immeuble similaire à celui à évaluer par sa conception, appartenant à un immeuble de huit étages et un parking en sous-sol, les immeubles de bureau de nature ordinaire tel que celui à évaluer ne pouvant être comparés à des immeubles de grande hauteur, telles que les tours de la défense, et son emplacement, le secteur dits des " sablons " étant comparable à celui de la rue Ancelle. En outre, pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ces conditions, sans qu'il soit besoin d'examiner la pertinence du terme de comparaison proposé par la société d'avocats CMS Francis Lefebvre, et en dépit de la différence de surface entre le local-type n 107 et celui de la requérante, c'est à bon droit que l'administration a retenu ce local-type inscrit au procès-verbal de la commune de Neuilly sur Seine.

9. Cependant, en deuxième lieu, dans le cas où il existe une différence de superficie entre l'établissement à évaluer et le local-type, la valeur locative doit être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code. Dans les circonstances de l'espèce, si le local-type n°107 peut être retenu comme terme de comparaison, il y a lieu d'appliquer un abattement de 20% de sa valeur locative conformément aux dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts pour tenir compte de l'importance de la différence de superficie qu'il présente avec les locaux à évaluer.

10. En dernier lieu, la société requérante se prévaut, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des instructions administratives référencées BOI-IF-TFB-20-10-30-30 et BOI-IF-TFB-20-10-30-20 du 10 décembre 2012. Toutefois, ces instructions, relatives à la taxe foncière sur les propriétés bâties, ne comporte aucune interprétation formelle de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application dans le présent jugement.

11. Il résulte de ce qui précède que, pour appliquer les mécanismes de planchonnement et de lissage, de la valeur locative neutralisée des locaux de la société requérante, si le local type n° 107 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Neuilly sur Seine peut être retenu comme terme de comparaison, il y a lieu d'appliquer un abattement de 20 % de sa valeur locative. Ainsi, la société d'avocats CMS Francis Lefebvre est fondée à solliciter la réduction des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2022 correspondant à la différence entre le montant des droits auxquels elle a été assujettie, et le montant des droits calculé en application des motifs ci-dessus exposés tenant à l'abattement de 20% sur la valeur locative du local-type n° 107 de référence.

Sur l'évaluation des parkings :

12. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 324 A de l'annexe III au code général des impôts : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : / 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : / a. En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels l'ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ; () ". Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts, relatif aux locaux professionnels : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / Sous-groupe II : bureaux et locaux divers assimilables : () Catégorie 2 : locaux à usage de bureaux d'agencement récent () Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : () Catégorie 4 : parcs de stationnement couverts. () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. () / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. "

13. Il résulte de ces dispositions que, hors le cas des immeubles de grande hauteur, les parties d'un ensemble immobilier constituent des " fractions de propriété normalement destinées à une utilisation distincte " au sens de l'article 1494 précité du code général des impôts lorsqu'elles sont susceptibles de faire l'objet chacune d'une utilisation distincte par un même occupant. Les aires de stationnement et les parkings d'un immeuble de bureaux doivent être regardés comme des fractions de propriété destinées à une utilisation distincte des bureaux. A cet égard, est sans incidence la circonstance qu'ils fassent ou non l'objet d'une exploitation commerciale autonome. Dans ces conditions, la valeur locative des parkings de l'ensemble immobilier appartenant à la requérante ne peut être évaluée, comme ils l'ont été au titre des années litigieuses, en tant que dépendances des locaux de bureau, même avec un coefficient de pondération. Il s'ensuit qu'il y a lieu d'évaluer distinctement les parkings des bureaux et du restaurant d'entreprises, classés respectivement en catégorie BUR 2 et MAG 2, pour les soumettre à une imposition en fonction de la catégorie dont ils relèvent individuellement. Compte tenu de leur utilisation, il y a lieu de classer les parkings en litige dans la catégorie 4 " parcs de stationnement " du sous-groupe III " lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement ". En revanche, il ne résulte pas de l'instruction qu'une partie de ce parking couvert recevrait une valeur d'utilisation réduite par rapport à son affectation principale qui justifierait l'application d'une pondération réduite dans les conditions prévues à l'article 324 Z précité du code général des impôts. Partant, il y a lieu d'appliquer le coefficient 1.

14. Il résulte de ce qui précède que la valeur locative des parkings en litige doit être évaluée en application de la grille tarifaire départementale propre à la catégorie DEP 4 dans le secteur considéré pour les années 2017 à 2022. Ainsi, la société d'avocats CMS Francis Lefebvre est fondée à solliciter la réduction des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2022 correspondant à la différence entre le montant des droits auxquels elle a été assujettie, et le montant des droits calculé en application des motifs ci-dessus exposés tenant à la détermination de la valeur locative des parking couverts par application de la grille tarifaire départementale propre à la catégorie DEP 4 dans le secteur considéré avec une pondération de 1.

Sur les frais liés à l'instance

15. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la société d'avocats CMS Francis Lefebvre et non compris dans les dépens.

D E C I D E

Article 1 : Les bases d'imposition à la cotisation foncière des entreprises à laquelle la société d'avocats CMS Francis Lefebvre a été assujettie au titre des années 2017 à 2022 à raison de l'immeuble situé 2 rue Ancelle à Neuilly sur Seine (92200) seront déterminées en application des points 11 et 14 du présent jugement. La société d'avocats CMS Francis Lefebvre est déchargée d'une somme, si elle existe, égale à la différence entre les droits de cotisation foncière des entreprises en litige et ceux résultant de l'application du présent article.

Article 2 : L'Etat versera à la société d'avocats CMS Francis Lefebvre une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des requêtes n°206892, 2113906, 2215149, 2215150 et 2302418 de la société d'avocats CMS Francis Lefebvre est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société d'avocats CMS Francis Lefebvre et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.

Délibéré après l'audience du 13 décembre 2023, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M. Amazouz, premier conseiller,

Mme Cuisinier-Heissler, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024.

La rapporteure,

signé

S. Cuisinier-HeisslerLe président,

signé

T. BertonciniLa greffière,

signé

N. Magen

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°2006892- 2113906-2215149-2215150-2302418