Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2103630

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 13 mars 2021 et 29 novembre 2023, la SCI VENDOME BUREAUX, représentée par Me Thiry, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019, à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire situé 30, rue Pasteur à Suresnes ;

2°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe d'enlèvement des ordures ménagères à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019, à raison de cet immeuble ;

3°) de mettre à la charge de l'État la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens.

Elle soutient que :

- pour déterminer la valeur locative non révisée de l'immeuble en litige, l'administration fiscale ne pouvait retenir le local-type n° 7 du procès-verbal ME de la commune de Levallois-Perret, dès lors que celui-ci a été évalué par comparaison avec le local-type n° 42 du procès-verbal C de cette même commune, lequel a été démoli en 2014 ;

- la valeur locative non révisée de l'immeuble en litige doit être déterminée par comparaison avec le local-type n° 44 du procès-verbal C de la commune de Nanterre, avec lequel il présente des caractéristiques comparables et qui est situé dans une commune analogue ;

- l'administration fiscale n'établit pas l'invalidité du local-type n° 44 du procès-verbal C de la commune de Nanterre ;

- dans l'hypothèse où le local-type n° 55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne-Billancourt serait retenu comme terme de comparaison, il y a lieu d'appliquer un coefficient d'ajustement à la baisse de 20%, sur le fondement de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ;

- la délibération n° 08 (15/2018) du Conseil de territoire de Paris Ouest La Défense du 27 mars 2018 est illégale, dès lors que le taux de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qu'elle détermine est disproportionné par rapport aux dépenses qu'elle a pour objet de couvrir.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 octobre 2021, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens invoqués par la SCI VENDOME BUREAUX ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Villette, conseiller, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Villette, magistrat désigné ;

- et les conclusions de M. Prost, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI VENDOME BUREAUX a été assujettie, au titre de l'année 2019, à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire situé 30, rue Pasteur à Suresnes. Par une réclamation du 31 décembre 2020, rejetée par l'administration fiscale le 13 janvier 2021, le contribuable a demandé le dégrèvement partiel de ces impositions. Par cette requête, la SCI VENDOME BUREAUX demande au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019 ainsi que la décharge de la cotisation de taxe d'enlèvement des ordures ménagères à laquelle elle a été assujettie au titre de cette même année.

Sur les conclusions aux fins de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2019 :

2. Il résulte du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l'article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".

4. Il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498.

En ce qui concerne la régularité de la valeur locative initialement arrêtée :

5. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition.

6. Il résulte de l'instruction que la valeur locative de l'immeuble en litige a été déterminée par comparaison avec le local-type n°7 du procès-verbal ME de la commune de Levallois-Perret. Ce local-type avait lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n° 42 du procès-verbal C de la même commune. Toutefois, il résulte de l'instruction que ce dernier local-type a été démoli au cours de l'année 2014 et ne pouvait plus, à compter du 1er janvier 2015, servir de terme de comparaison. Dès lors, le local-type n°7 du procès-verbal ME de la commune de Levallois-Perret, évalué par comparaison avec ce local-type, ne constituait plus, suite à la démolition du local-type n° 42 du procès-verbal C, un terme de comparaison régulier pour la mise en œuvre de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Par suite, l'administration fiscale ne pouvait régulièrement évaluer la valeur locative de l'immeuble en litige par application du a. du 2 de l'article 1498 du code général des impôts en retenant comme terme ultime de comparaison le local-type n° 7 du procès-verbal ME de la commune de Levallois-Perret.

7. Cependant, la circonstance que l'administration ait irrégulièrement fixé la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 des locaux de la SCI VENDOME BUREAUX par voie de comparaison n'implique pas la décharge des impositions litigieuses, dès lors qu'il appartient au juge de l'impôt de rechercher s'il existe d'autres termes de comparaison permettant d'évaluer la valeur locative du bien litigieux, en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Il est d'ailleurs loisible au contribuable ou à l'administration de proposer des termes de comparaison.

En ce qui concerne le terme de comparaison proposé par la société requérante :

8. La SCI VENDOME BUREAUX demande que la valeur locative de l'immeuble en litige soit évaluée par comparaison avec le local-type n° 44 du procès-verbal C original de la commune de Nanterre. Toutefois, il résulte de l'instruction que ce local-type n'était plus référencé, à compter du 8 juillet 2004, dans le procès-verbal C de la commune de Nanterre. Par suite, ce local-type ne peut servir de terme de comparaison.

En ce concerne le terme de comparaison proposé par l'administration fiscale :

9. L'administration fiscale propose de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne-Billancourt, qui est un immeuble de bureau d'une surface pondérée de 11 866 m2 situé 122, avenue du général Leclerc à Boulogne-Billancourt. D'une part, il résulte de l'instruction qu'aucun local-type situé sur le territoire de la commune de Suresnes n'est de nature à constituer un terme de comparaison pertinent afin de déterminer la valeur locative de l'immeuble en litige. L'administration fiscale est, dans ces conditions, fondée à proposer que, par application des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de cet immeuble soit appréciée par voie de comparaison avec un local-type analogue situé hors de la commune de Suresnes. D'autre part, il n'est pas soutenu que les communes de Suresnes et de Boulogne-Billancourt ne présenteraient pas du point de vue économique une situation analogue, ni que la valeur locative du local-type n° 55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne-Billancourt aurait été arrêtée dans les conditions prévues au b. du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Par suite, il y a lieu de retenir ce local-type comme terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble en litige.

10. Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Il résulte de ces dispositions que, lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient ensuite, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer.

11. Il résulte de l'instruction que le local-type n° 55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne-Billancourt bénéficie, à la différence de l'immeuble à évaluer, de la proximité d'une station de métro, située à près de cinquante mètres, et de grands axe de circulation. L'ajustement de - 20 %, proposé par le service, à la baisse, de la valeur locative de l'immeuble en litige paraît ainsi, eu égard à la différence de situation des immeubles concernés, justifié. En revanche, si l'administration fiscale propose l'application d'un ajustement de + 10 % pour tenir compte de la différence de superficie entre le local-type et l'immeuble ne litige, d'une surface pondérée respective de 11 866 m2 et 5 811 m2, il ne résulte pas de l'instruction que dans le secteur géographique d'implantation de l'immeuble en litige, il existerait une dégressivité des loyers en fonction de l'augmentation de la superficie des locaux. Il n'y a, dès lors, pas lieu d'appliquer cette majoration.

Sur les conclusions aux fins de décharge de la cotisation de taxe d'enlèvement des ordures au titre de l'année 2019 :

12. Aux termes l'article 1520 du code général des impôts : " I. - Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers et des déchets mentionnés à l'article L. 2224-14 du code général des collectivités territoriales ainsi qu'aux dépenses directement liées à la définition et aux évaluations du programme local de prévention des déchets ménagers et assimilés mentionné à l'article L. 541-15-1 du code de l'environnement, dans la mesure où celles-ci ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires n'ayant pas le caractère fiscal. / Les dépenses du service de collecte et de traitement des déchets mentionnées au premier alinéa du présent I comprennent : / 1° Les dépenses réelles de fonctionnement ; / 2° Les dépenses d'ordre de fonctionnement au titre des dotations aux amortissements des immobilisations lorsque, pour un investissement, la taxe n'a pas pourvu aux dépenses réelles d'investissement correspondantes, au titre de la même année ou d'une année antérieure ; / 3° Les dépenses réelles d'investissement lorsque, pour un investissement, la taxe n'a pas pourvu aux dépenses d'ordre de fonctionnement constituées des dotations aux amortissements des immobilisations correspondantes, au titre de la même année ou d'une année antérieure () ". Aux termes de l'article 1522 du même code : " I. - La taxe est établie d'après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l'article 1388 () ". Aux termes de l'article 1379-0 bis de ce code : " () VI. - 1. Sont substitués aux communes pour l'application des dispositions relatives à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères : () 1° ter Les établissements publics territoriaux prévus à l'article L. 5219-2 du code général des collectivités territoriales, dès lors qu'ils en exercent la compétence () ". Aux termes de l'article 1636 B undecies dudit code : " 1. Les communes et leurs établissements publics de coopération intercommunale ayant institué la taxe d'enlèvement des ordures ménagères conformément aux articles 1379-0 bis () votent le taux de cette taxe dans les conditions fixées à l'article 1639 A. / 2. Ils peuvent définir, dans les conditions prévues au 1 du II de l'article 1639 A bis, des zones de perception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sur lesquelles ils votent des taux différents en vue de proportionner le montant de la taxe à l'importance du service rendu apprécié en fonction des conditions de réalisation du service et de son coût () ".

13. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères susceptible d'être instituée sur le fondement de ces dispositions n'a pas le caractère d'un prélèvement opéré sur les contribuables en vue de pourvoir à l'ensemble des dépenses budgétaires, mais a exclusivement pour objet de couvrir les dépenses exposées par la commune ou l'établissement de coopération intercommunale compétent pour assurer l'enlèvement et le traitement des ordures ménagères et des déchets mentionnés à l'article L. 2224-14 du code général des collectivités territoriales ainsi que les dépenses directement liées à la définition et aux évaluations du programme local de prévention des déchets ménagers et assimilés, non couvertes par des recettes non fiscales affectées à ces opérations. Il s'ensuit que le produit de cette taxe et, par voie de conséquence, son taux, ne doivent pas être manifestement disproportionnés par rapport au montant de ces dépenses, tel qu'il peut être estimé à la date du vote de la délibération fixant le taux de la taxe, déduction faite, le cas échéant, du montant des recettes non fiscales de la section de fonctionnement, telles qu'elles sont définies par les articles L. 2331-2 et L. 2331-4 du code général des collectivités territoriales, relatives à ces opérations.

14. D'une part, la SCI VENDOME BUREAUX soutient que la délibération n° 08 (15/2018) du Conseil de territoire de l'établissement public territorial de Paris Ouest La Défense du 27 mars 2018, fixant le taux de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due en 2018, implicitement renouvelée au titre de l'année 2019, serait illégale dès lors qu'elle fixerait un taux de taxe disproportionné s'agissant de la zone dans laquelle se situe la commune de Suresnes, relativement aux dépenses et recettes relatives à cette commune. Toutefois, il résulte de l'instruction que la compétence de collecte et traitement des déchets ménagers de la commune de Suresnes a été transférée à l'établissement public territorial Paris Ouest La Défense le 1er janvier 2016. Dès lors, il y a lieu d'apprécier le taux de l'établissement public territorial Paris Ouest La Défense dans son ensemble afin d'apprécier le caractère disproportionné ou non du taux de la taxe par rapport au montant des dépenses exposées pour cette seule compétence.

15. D'autre part, il résulte de l'instruction, et notamment des états de répartition de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, annexés au budget primitif de l'année 2019 de l'établissement public territorial Paris Ouest La Défense, non contestés par la requérante, que les dépenses réelles de fonctionnement relatives à l'élimination des déchets ménagers et des déchets mentionnés à l'article L. 2224-14 du code général des collectivités territoriales s'élevaient à un montant de 60 490 457 euros, tandis que les recettes non fiscales s'élevaient à 2 987 975 euros. Dès lors, les montants de dépenses relatives aux déchets ménagers ou assimilés non couvertes par des recettes non fiscales s'établissaient à 56 76 565 euros. Il en résulte que le produit attendu de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, tel que déterminé à la date du vote du taux de la taxe, s'élevait à 57 502 390 euros, et n'excédait que de 1,30 % le montant des charges qu'elle avait pour objet de couvrir et n'était donc pas disproportionné par rapport à ce montant. Par suite, la SCI VENDOME BUREAUX n'est pas fondée à exciper de l'illégalité de la délibération du 27 mars 2018 du conseil de territoire de l'établissement public Paris Ouest La Défense, tacitement renouvelée au titre de l'année 2019, ayant fixé à 3,47 % le taux de la taxe pour la commune de Suresnes.

16. Il résulte de tout ce qui précède que la valeur locative unitaire révisée au 1er janvier 2017 de l'immeuble dont est propriétaire la SCI VENDOME BUREAUX, à retenir pour la détermination des taxes en litige, doit être portée à 35,37 euros par mètre carré, valeur résultant d'un ajustement à la baisse de 20% de la valeur locative foncière unitaire du local-type n° 55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne-Billancourt.

Sur les dépens :

17. La présente instance n'ayant donné lieu à aucun dépens au sens des dispositions de l'article R. 761-1 du code de justice administrative, les conclusions présentées à ce titre par la société requérante ne peuvent qu'être rejetées.

Sur les frais d'instance :

18. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'État la somme que demande la société requérante demande au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : Pour l'application des mécanismes de correction des variations des cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, la valeur locative non révisée de l'immeuble de la SCI VENDOME BUREAUX situé 30, rue Pasteur à Suresnes, est fixée par référence à la valeur locative du local-type n° 55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne-Billancourt, minorée d'un coefficient d'ajustement de - 20%.

Article 2 : La SCI VENDOME BUREAUX est déchargée des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison de l'immeuble en cause, en conséquence de la valeur locative non révisée fixée conformément à l'article 1er.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI VENDOME BUREAUX est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI VENDOME BUREAUX et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024.

Le magistrat désigné,

signé

G. VILLETTE La greffière,

signé

A. CHANSON

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.