Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2200784

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 18 janvier 2022, les 21 et 28 octobre 2022 et le 3 mai 2023, M. et Mme G et E C, représentés par Me Andrieux, demandent au tribunal :

1°) à titre principal, d'annuler l'arrêté n° 16-588 du 28 octobre 2021 par lequel le préfet du Val-d'Oise leur a infligé une amende de 4 000 euros en raison de la mise en location sans autorisation préalable de leur logement situé 41, rue Jean Jaurès à Goussainville (Val-d'Oise) ;

2°) à titre subsidiaire, de réduire la sanction infligée à un montant symbolique ;

3°) de mettre à la charge de l'État le versement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l'arrêté attaqué a été édicté au terme d'une procédure irrégulière, en méconnaissance du principe du contradictoire ;

- cet arrêté est insuffisamment motivé ;

- il est illégal dès lors que fondé sur une décision de refus d'autorisation elle-même illégale ;

- il est entaché d'une erreur de droit ;

- il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation ;

- il est disproportionné.

Par des mémoires en défense enregistrés les 20 juillet 2022, 9 mars 2023 et 17 mai 2023, ce dernier n'ayant pas été communiqué, le préfet du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens présentés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code construction et de l'habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Weiswald, rapporteur ;

- les conclusions de Mme Chabrol, rapporteure publique ;

- les observations de Mme A, représentant le préfet du Val-d'Oise.

Considérant ce qui suit :

1. M. et Mme C sont propriétaires d'une parcelle située 41, rue Jean Jaurès à Goussainville (Val-d'Oise) qui comporte leur résidence principale ainsi qu'une petite dépendance mise en location depuis février 2017. Par un courrier du 19 mars 2021, le préfet du Val-d'Oise, saisi par la communauté d'agglomération Roissy-Pays-de-France, les a informés de son intention de leur infliger une amende de 5 000 euros maximum en raison de l'absence de demande d'autorisation de mise en location et les a invités, dans un délai d'un mois, à présenter leurs observations préalablement à l'édiction de cette sanction et/ou de régulariser leur situation par le dépôt d'une demande d'autorisation. Les intéressés ont déposé une demande d'autorisation préalable de mise en location auprès des services de la mairie de Goussainville qui a été rejetée par un arrêté du 10 juin 2021 du président de la communauté d'agglomération Roissy-Pays-de-France. Par un arrêté du 28 octobre 2021, le préfet du Val-d'Oise a infligé à M. et Mme C une amende de 4 000 euros en application de l'article L. 635-7 du code de la construction et de l'habitation. Par la présente requête, ils demandent l'annulation de cet arrêté et, à défaut, à ce que l'amende qui leur a été infligée soit réduite à un montant symbolique.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 635-7 du code de la construction et de l'habitation : " Lorsqu'une personne met en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d'autorisation prévue au présent chapitre auprès de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, de la commune, le représentant de l'Etat dans le département peut, après avoir informé l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d'une amende au plus égale à 5 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 € () ". Aux termes de l'article R. 635-4 du même code : " I.-Le délai pendant lequel l'intéressé a la possibilité de présenter ses observations, mentionné aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 635-7, est fixé à un mois. / II.-Pour l'application du premier alinéa de l'article L. 635-7, lorsque le préfet est informé qu'une personne a mis en location un logement sans avoir préalablement déposé une demande d'autorisation, l'intéressé peut procéder à la régularisation de sa situation dans le délai qui lui est imparti pour présenter ses observations. A cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la demande d'autorisation ". L'article L. 635-5 de ce code précise qu'à l'issue de ce délai " le préfet peut émettre un titre de perception recouvré comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine ".

3. Il résulte de l'instruction qu'à la suite d'un courrier du 3 novembre 2020 de la communauté d'agglomération Roissy-Pays-de-France rappelant aux époux C leur obligation de solliciter une demande d'autorisation préalable à la mise en location de leur bien, le préfet du Val-d'Oise, saisi par l'établissement public de coopération intercommunale, a informé les intéressés de son intention de leur infliger une amende de 5 000 euros maximum sur le fondement de l'article L. 635-7 du code de la construction et de l'habitation et les a invités à présenter leurs observations préalablement à l'édiction de cette sanction dans un délai d'un mois ou de régulariser leur situation dans ce délai par le dépôt d'une demande d'autorisation préalable. Les requérants, qui n'ont pas formulé d'observations à la suite de ce courrier, se sont bornés à déposer une demande d'autorisation préalable le 20 mai 2021, soit plus d'un mois après l'expiration du délai qui leur était imparti pour procéder à la régularisation de leur situation, et n'ont pas informé le préfet du Val-d'Oise, postérieurement au rejet de leur demande d'autorisation et préalablement à l'édiction de l'arrêté litigieux, des travaux envisagés ou entrepris pour remédier aux anomalies constatées lors de la visite réalisée par les services de la communauté d'agglomération le 29 mai 2021 ainsi que par le rapport de diagnostic techniques du 27 avril 2021 établi à leur demande. Dans ces conditions, M. et Mme C ne sont pas fondés à soutenir qu'ils n'auraient pas été mis à même de présenter leurs observations après le dépôt de leur demande d'autorisation préalable, en méconnaissance du principe du contradictoire. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ce principe doit être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 211-2 du code des relations entre le public et l'administration : " Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. / A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : / () 2° Infligent une sanction () ". Aux termes de l'article L. 211-5 du même code : " La motivation exigée par le présent chapitre doit être écrite et comporter l'énoncé des considérations de droit et de fait qui constituent le fondement de la décision ".

5. En l'espèce, l'arrêté en litige, qui vise notamment l'article L. 635-7 du code de la construction et de l'habitation ainsi que la délibération n° 18113 du 28 juin 2018, par laquelle la communauté d'Agglomération Roissy-Pays-de France a adopté le dispositif d'autorisation préalable de mise en location sur les communes de Gonesse, Goussainville et Villiers-le-Bel, mentionne qu'à la suite du courrier les invitant à présenter leurs observations quant à l'amende envisagée, M. et Mme C ont déposé une demande d'autorisation préalable de mise en location pour leur bien qui a été rejetée le 10 juin 2021 par le président de la communauté d'agglomération Roissy-Pays-de-France en raison de diverses anomalies présentant un risque pour la santé et la sécurité des occupants. Cet arrêté indique également que le logement en litige étant resté en location depuis lors il y a lieu d'infliger aux intéressés une amende. Ainsi, cet arrêté comporte les considérations de droit et de fait qui en constituent le fondement et est, par suite, suffisamment motivé au regard des exigences des articles L. 211-2 et L. 211-5 du code des relations entre le public et l'administration.

6. En troisième lieu, l'illégalité d'un acte administratif, qu'il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée par voie d'exception à l'appui de conclusions dirigées contre une décision administrative ultérieure que si cette dernière décision a été prise pour l'application du premier acte ou s'il en constitue la base légale. S'agissant d'un acte réglementaire, une telle exception peut être formée à toute époque, même après l'expiration du délai du recours contentieux contre cet acte. S'agissant d'un acte non réglementaire, l'exception n'est, en revanche, recevable que si l'acte n'est pas devenu définitif à la date à laquelle elle est invoquée, sauf dans le cas où l'acte et la décision ultérieure constituant les éléments d'une même opération complexe, l'illégalité dont l'acte serait entaché peut être invoquée en dépit du caractère définitif de cet acte.

7. La décision par laquelle le préfet inflige, en application du premier alinéa de l'article L. 635-7 précité du code de la construction et de l'habitation, une amende à une personne ayant mis en location un logement sans avoir préalablement déposé une demande d'autorisation auprès de l'autorité compétente n'est pas prise pour l'application de la décision par laquelle le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le maire de la commune statue sur une demande d'autorisation préalable de mise en location. En outre, cette dernière décision ne constitue pas davantage la base légale de la première. Par suite, le moyen invoquant, par voie d'exception, l'illégalité du refus d'autorisation de mise en location, notamment en raison du non-respect des prescriptions du règlement sanitaire départemental, ne peut être utilement invoqué à l'appui d'un recours dirigé contre la décision par laquelle le préfet, inflige une amende à une personne ayant mis en location un logement sans avoir préalablement déposé une demande d'autorisation auprès de l'autorité compétente.

8. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation : " I.-L'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en vigueur et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. () / II.-La délibération mentionnée au I peut fixer, pour chacune des zones géographiques qu'elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable. Elle précise la date d'entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération mentionnée au I, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la demande d'autorisation () ". Aux termes de l'article L. 635-4 du même code : " () L'autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location ". Aux termes de l'article R. 635-1 de ce code : " Pour l'application des dispositions des articles L. 635-1 à L. 635-11, une mise en location, une relocation ou une nouvelle mise en location sont définies comme étant la conclusion d'un contrat de location soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à l'exclusion de sa reconduction ou de son renouvellement ou de la conclusion d'un avenant à ce contrat ".

9. Il résulte de l'instruction que, par une délibération n° 18113 du 28 juin 2018, la communauté d'agglomération Roissy-Pays-de France a adopté le dispositif d'autorisation préalable de mise en location, prévu par l'article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation, sur la commune de Goussainville qui est entré en vigueur au 1er janvier 2019 conformément aux dispositions du II de l'article L. 635-1 précité. Pour estimer que le logement dont M. et Mme C sont propriétaires à Goussainville était soumis à une autorisation préalable de mise en location, le préfet du Val-d'Oise s'est fondé sur le contrat de bail conclu entre ces derniers et M. B F et Mme H F le 1er juillet 2019. Si les requérants soutiennent que leur bien est loué sans discontinuité depuis le 22 février 2017 et que le contrat de bail signé le 1er juillet 2019 ne constitue qu'un avenant au contrat initial, il résulte toutefois de l'instruction que ce dernier contrat ne mentionne pas qu'il s'agit d'un avenant, ne fait pas référence au contrat initial et ne se borne pas à modifier le bail initial actant un changement de locataire, mais constitue un nouveau contrat. Par ailleurs, cette nouvelle convention signée le 1er juillet 2019, soit avant le terme du précédent bail qui expirait le 29 février 2020, ne peut être regardée en conséquence comme une reconduction ou un renouvellement de ce dernier. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le régime d'autorisation préalable de mise en location aurait été instauré postérieurement au bail signé le 22 février 2017 et ne pouvait trouver à s'appliquer. Par suite, le moyen tiré de l'erreur de droit dont serait entaché de ce chef l'arrêté litigieux doit être écarté.

10. En cinquième lieu, ainsi qu'il a été dit au point 6, il ressort des termes de l'arrêté attaqué que, pour infliger à M. et Mme C la sanction litigieuse, le préfet du Val-d'Oise s'est fondé sur les dispositions du premier alinéa de l'article L. 635-7 du code de la construction et de l'habitation qui lui permettent d'infliger une amende au plus égale à 5 000 euros à la personne mettant en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d'autorisation prévue à l'article L. 635-3 du même code. Si les requérants font valoir qu'ils ont entrepris de régulariser leur situation en présentant une demande d'autorisation préalable de mise en location le 21 mai 2021, il résulte de l'instruction que cette demande, déposée plus d'un mois après l'expiration du délai qui leur était imparti pour procéder à cette régularisation, a été rejetée par un arrêté du 10 juin 2021 du président de la communauté d'agglomération Roissy-Pays-de-France. Par suite, le préfet du Val-d'Oise a pu, sans commettre d'erreur manifeste d'appréciation, édicter l'arrêté en litige afin de sanctionner la mise en location par M. et Mme C de leur bien sans autorisation préalable.

11. En sixième et dernier lieu, M. et Mme C soutiennent que la sanction qui leur a été infligée est disproportionnée compte tenu de leurs moyens modestes et de la circonstance qu'ils ont tenté de régulariser leur situation. Toutefois, les requérants, dont la demande d'autorisation préalable de mise en location a, ainsi qu'il a été dit aux points précédents, été présentée postérieurement au délai de régularisation qui leur avait été imparti et a été rejetée le 10 juin 2021, ne démontrent pas, par les pièces qu'ils produisent, que l'arrêté en litige les placerait dans une position financière précaire. Par suite, il ne résulte pas de l'instruction qu'en infligeant une sanction de de 4 000 euros, alors qu'en application de l'article L. 635-7 du code de la construction et de l'habitation, il aurait pu prononcer une sanction administrative de fermeture pouvant aller jusqu'à 5 000 euros, le préfet du Val-d'Oise a entaché de disproportion l'arrêté en litige. Pour les mêmes motifs, en tout état de cause, les requérants ne sont pas fondés à demander que le montant de la sanction soit réduit à un montant symbolique.

12. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme C ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 28 octobre 2021 du préfet du Val-d'Oise ni, à titre subsidiaire, à ce que la sanction infligée soit réduite à un montant symbolique. Par voie de conséquence leurs conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. et Mme C est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme C et au préfet du Val-d'Oise.

Délibéré après l'audience du 22 mai 2023, à laquelle siégeaient :

M. Féral, président, M. D et M. Weiswald, premiers conseillers.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2023.

Le rapporteur,

signé

J.-B. Weiswald

Le président,

signé

R. FéralLa greffière,

signé

N. Magen

La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.