mardi 19 décembre 2023
| Juridiction | Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise |
| Section | Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise |
| N° Dossier | TA95-2201339 |
| Type | Décision |
| Recours | Plein contentieux |
| Publication | C |
| Formation | 8ème Chambre |
| Avocat requérant | GODET & ASSOCIES |
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 24 janvier 2022, la société d'exploitation de l'Arena, représentée par Me Godet et Me Valette, demande au tribunal :
1°) de réduire les cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 à raison de l'ensemble immobilier situé 99 Jardins de l'Arche à Nanterre ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la valeur vénale du terrain sur lequel a été bâti son local " A C " doit être appréciée en tenant compte des droits à construction attachés à chaque parcelle, qui a vocation à accueillir des constructions de nature différente, à savoir une salle multimodale, des bureaux et des places de stationnement ;
- ainsi, l'administration fiscale ne pouvait, pour apprécier la valeur vénale du terrain, retenir un prix d'acquisition unique au mètre carré, issu de l'acte de vente définitif conclu avec l'Etablissement public d'aménagement de la Défense Seine Arche, mais prendre en compte des prix différenciés au mètre carré en fonction des droits à construction attachés à chaque parcelle du terrain en cause ;
- en conséquence, la valeur d'acquisition du terrain affectée à sa salle d'évènements devait être établie à 4 790 583 euros et non à 17 541 359 euros par application d'une valeur au mètre carré indifférenciée.
Par un mémoire en défense, enregistré le 4 mai 2022, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que :
- la valeur du bien immobilier en cause ayant été rectifiée, la société requérante a bénéficié le 24 novembre 2021 d'un dégrèvement à hauteur de 44 799 euros au titre de l'année 2018 et à hauteur de 35 860 euros au titre de l'année 2019 ;
- les moyens soulevés par la société d'exploitation de l'Arena ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience :
- le rapport de Mme Saïh, rapporteure ;
- les conclusions de M. Boriès, rapporteur public ;
- les parties n'étant ni présentes, ni représentées.
Considérant ce qui suit :
1. La société d'exploitation de l'Arena a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de l'établissement dit " A C " dont elle est propriétaire, sis 99 Jardins de l'Arche à Nanterre. Par une réclamation du 18 novembre 2019, elle a demandé à l'administration fiscale le bénéfice de l'abattement de moitié de la valeur locative de l'immeuble déterminée par voie d'appréciation directe prévue à l'article 1498, III du code général des impôts, ainsi que la réduction de la valeur vénale retenue par l'administration pour le terrain supportant la construction, concernant la salle d'évènements dite U Arena identifiée sous l'invariant 1035208, la salle de spectacle sise à la même adresse étant quant à elle identifiée sous l'invariant 1036393 a été évaluée selon la méthode tarifaire et ne fait pas l'objet du présent litige. La société d'exploitation de l'Arena a présenté une nouvelle réclamation par courrier du 31 juillet 2020 en contestant la méthode de valorisation du terrain sur lequel a été construite la salle d'évènements " A C ", qui ne tient compte que du prix unique d'acquisition du terrain auprès de l'Etablissement public d'aménagement de la Défense Seine Arche (EPADESA), sans prise en considération de ses différentes affectations. Par une décision du 24 novembre 2021, le service a dégrevé un montant de 44 799 euros de taxe foncière au titre de l'année 2018 et un montant de 35 860 euros au titre de l'année 2019. Par la présente requête, la société d'exploitation de l'Arena demande la réduction de ces cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2018 et 2019, par la révision de la valeur vénale dudit terrain pris en compte pour déterminer, par voie d'appréciation directe, la valeur locative de sa salle d'évènements " A C ".
2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au présent litige : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. /Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. /II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. /Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. /B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. /Pour l'application du présent 1, le territoire de la métropole de Lyon est, avec le territoire du département du Rhône, assimilé au territoire d'un département. /2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. /A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. /A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. /Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. /C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. /III. - A. - La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. /A défaut, la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction de la propriété à la date de référence. /La valeur locative mentionnée au premier alinéa du présent A est réduite de moitié pour tenir compte de l'impact de l'affectation de la propriété ou fraction de propriété, partielle ou totale, à un service public ou d'utilité générale. /B. - La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l'année de leur création. ".
3. Aucune des parties ne remet en cause le principe même de la détermination, par voie d'appréciation directe, de la valeur locative du local " A C ". Toutefois, la société d'exploitation de l'Arena soutient que son bien aurait dû être évalué directement au regard de la valeur d'acquisition du terrain sur lequel son établissement a été construit, telle qu'elle résulte de la promesse de vente du 4 mai 2012 appliquant un prix au mètre carré différencié selon les constructions devant être édifiées sur le terrain et de l'acte final de vente conclu le 2 décembre 2013 entre la société alors dénommée " Racing Arena " et l'EPADESA.
4. Il résulte de l'instruction qu'une promesse de vente a été conclue le 4 mai 2012 en vue de la vente de parcelles de terrain cadastrées AJ 388, AJ 419 et AJ 745 d'une surface totale de 31 397 m2, situées alors dans la zone d'aménagement concertée Seine-Arche, dans le secteur des Jardins de l'Arche à Nanterre, destiné à accueillir le projet Arena 92, qui prévoit la construction de l'Arena, salle modulable et polyvalente s'intégrant dans un complexe sportif et de loisirs, comprenant un parc de stationnement en sous-sol de 483 places de stationnement. Un permis de construire a alors été délivré, le 4 novembre 2011, en vue de la construction d'une arène multimodale d'une surface hors œuvre nette de 55 543 m2, des bureaux d'une surface hors œuvre nette de 32 891 m2 et des commerces pour une surface hors œuvre nette de 2 345 m2. Ce projet a, par la suite, fait l'objet d'un permis de construire modificatif, délivré le 13 août 2013, portant la surface de plancher de l'Arena à 48 986 m2, celle des bureaux à 32 024 m2 et celle des commerces à 2 768 m2. Par ailleurs, cette promesse de vente détermine le prix de vente à 40 000 000 euros en fixant à 115 euros le mètre carré de surface hors œuvre nette affectée à l'Arena, à 1 000 euros le mètre carré de surface hors œuvre nette affectée aux bureaux et locaux accessoires, et à 310 euros le mètre carré de surface hors œuvre nette affectée aux commerces.
5. En l'espèce, la société d'exploitation de l'Arena soutient que cette promesse de vente peut être regardée comme pertinente pour procéder à l'évaluation directe de sa salle d'évènements " A C ", en ce qu'elle fixe un prix au mètre carré de surface hors œuvre nette affectée à son établissement, en l'occurrence 115 euros, impliquant ainsi un prix d'acquisition dudit terrain d'une surface hors œuvre nette de 55 543 m2 de 6 387 445 euros. Ainsi, la société requérante fait valoir que dès lors que le prix de vente définitif a été révisé à 30 000 000 euros dans l'acte de vente authentique du 2 décembre 2013, soit une réduction de 25 % par rapport au prix fixé dans la promesse de vente précitée, le prix d'acquisition du terrain sur lequel a été construite la salle d'évènements " A C " devait être réduite en conséquence par application d'une réduction de 25 % de la valeur métrique alors retenue pour déterminer la valeur des surfaces hors œuvre nette affectées à cet établissement, ce qui aboutit à une valeur d'acquisition du terrain en cause de 4 790 583 euros.
6. Cependant, il résulte de l'instruction que les mentions portées sur la promesse de vente quant aux modalités de valorisation du terrain destiné à accueillir le projet " Arena " n'ont pas été reprises dans l'acte de vente définitif du 2 décembre 2013 en vue de la détermination du prix de vente final. Il résulte, en effet, de cet acte que le prix de vente a été fixé à trente millions d'euros, sans que ce prix global soit déterminé par application d'un prix au mètre carré différencié selon les affectations des parcelles du terrain en cause.
7. Dans ces conditions, la société d'exploitation de l'Arena n'est pas fondée à soutenir que la valeur locative de son bien " A C " devait être évaluée au regard de sa valeur d'acquisition, telle qu'elle résulte de la lecture combinée de la promesse de vente du 4 mai 2012 et de l'acte de vente définitif du 2 décembre 2013.
8. Il résulte de ce qui précède que la requête de la société d'exploitation de l'Arena ne peut qu'être rejetée en toutes ses conclusions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société d'exploitation de l'Arena est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société d'exploitation de l'Arena et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.
Délibéré après l'audience du 29 novembre 2023, à laquelle siégeaient :
M. Bertoncini, président,
Mme Saïh, première conseillère,
Mme Cuisinier-Heissler, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2023.
La rapporteure,
signé
Z. Saïh
Le président,
Signé
T. Bertoncini La greffière,
signé
M. B
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608110
Le Tribunal Administratif de Marseille, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-3 du code de justice administrative, a été saisi par Mme A..., ressortissante ivoirienne, afin d'obtenir la délivrance effective d'une carte de séjour pluriannuelle dont le renouvellement lui avait déjà été accordé par une décision favorable du 1er août 2025. Le juge a constaté que la condition d'urgence était remplie s'agissant d'une demande de renouvellement de titre de séjour et que la mesure sollicitée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Il a enjoint au préfet des Bouches-du-Rhône de convoquer l'intéressée sous quinze jours pour lui remettre le titre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. L'État a également été condamné à verser 1 500 euros au titre des frais de justice, sous réserve de l'admission définitive de Mme A... à l'aide juridictionnelle provisoire.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608580
Le Tribunal administratif de Marseille, statuant en référé, a rejeté la requête de M. B... concernant le traitement de sa demande de document de circulation pour étranger mineur pour sa fille. La requête a été jugée irrecevable car elle ne contenait pas de conclusions, c'est-à-dire qu'elle ne précisait pas ce que le requérant demandait au juge. Cette irrecevabilité a été constatée sur le fondement de l'article R. 411-1 du code de justice administrative. Le juge a donc appliqué l'article L. 522-3 du même code pour rejeter la requête sans instruction ni audience.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Caen — N° TA14-2601609
Le Tribunal administratif de Caen, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté la requête de Mme A... B... tendant à la suspension d'une décision de l'Agence nationale des titres sécurisés (ANTS) refusant l'immatriculation d'un véhicule et l'exonération du malus écologique. La demande a été jugée manifestement irrecevable car la requérante n'avait pas présenté de requête distincte aux fins d'annulation de la décision contestée, comme l'exige l'article R. 522-1 du même code. En conséquence, le juge a rejeté la requête sans instruction ni audience, en application de l'article L. 522-3.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Besançon — N° TA25-2601163
Le Tribunal Administratif de Besançon, statuant en référé, a rejeté la demande de suspension de la délibération du conseil municipal d’Etupes approuvant le budget primitif 2026. Le juge a estimé que la condition d’urgence n’était pas remplie, le requérant n’ayant pas démontré que l’exécution du budget entraînerait un blocage du fonctionnement des services publics communaux ou une situation financière irréversible. En conséquence, la requête de M. C... a été rejetée, sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de la délibération. La décision se fonde sur l’article L. 521-1 du code de justice administrative.
01/06/2026