Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2204101

Vu la procédure suivante :

I. Par une requête, enregistrée le 21 mars 2022 sous le n°2204101, et des mémoires complémentaires enregistrés les 12 et 24 janvier 2023, la société en nom collectif (SNC) AER 2, représentée par la société d'avocats CMS Francis Lefebvre avocats, demande au tribunal :

1°) la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations, auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison d'un ensemble immobilier sis à Courbevoie ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, les travaux opérés sur l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire, constitué de la A et de ses locaux adjacents, tendant leur restructuration complète et à la surélévation de la Tour, ont affecté le gros-œuvre d'une manière telle qu'ils l'ont rendu dans son ensemble impropre à toute utilisation ; par suite, il convient, tant sur le terrain de la loi fiscale que de son interprétation administrative, de l'exclure du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de ne l'imposer qu'en tant que propriété non bâtie ; à cet égard, les travaux sur façade doivent être regardés comme ayant affecté le gros œuvre ; l'ancien bâtiment BNP a quant à lui été intégralement détruit ;

- à titre subsidiaire, en vertu du I de l'article 1517du code général des impôts, elle peut bénéficier du dégrèvement partiel des impositions contestées en changeant sa catégorie d'évaluation pour l'imposer en tant que lieux de dépôt à ciel ouvert (catégorie " DEP 1 "), dans la sous-catégorie P3 ;

- à titre infiniment subsidiaire, le classement des bureaux en partie principale P1 est inadaptée et les surfaces qu'ils occupent devraient être reclassées en partie P3 ;

- à titre très infiniment subsidiaire le local situé 33 place des reflets, invariant 0187694 N doit être classer dans la catégorie MAG 1 en remplacement de la catégorie MAG 3.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 novembre 2022, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SNC AER 2 ne sont pas fondés.

II. Par une requête, enregistrée le 26 juin 2023 sous le n°2308871, et des mémoires complémentaires enregistrés les 5 mars 2024 et 21 janvier 2025, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, la société en nom collectif (SNC) AER 2, représentée par la société d'avocats CMS Francis Lefebvre avocats, demande au tribunal :

1°) la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021 à raison d'un ensemble immobilier sis à Courbevoie ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, les travaux opérés sur l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire, constitué de la A et de ses locaux adjacents, tendant leur restructuration complète et à la surélévation de la Tour, ont affecté le gros-œuvre d'une manière telle qu'ils l'ont rendu dans son ensemble impropre à toute utilisation ; par suite, il convient, tant sur le terrain de la loi fiscale que de son interprétation administrative, de l'exclure du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de ne l'imposer qu'en tant que propriété non bâtie ; à cet égard, les travaux sur façade doivent être regardés comme ayant affecté le gros œuvre ; l'ancien bâtiment BNP a quant à lui été intégralement détruit ;

- à titre subsidiaire, en vertu du I de l'article 1517du code général des impôts, elle peut bénéficier du dégrèvement partiel des impositions contestées en changeant sa catégorie d'évaluation pour l'imposer en tant que lieux de dépôt à ciel ouvert (catégorie " DEP 1 "), dans la sous-catégorie P3 ;

- à titre infiniment subsidiaire, le classement des bureaux en partie principale P1 est inadaptée et les surfaces qu'ils occupent devraient être reclassées en partie P3 ;

- à titre très infiniment subsidiaire le local situé 33 place des reflets, invariant 0187694 N doit être classer dans la catégorie MAG 1 en remplacement de la catégorie MAG 3.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 11 janvier 2024 et 13 janvier 2025, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SNC AER 2 ne sont pas fondés.

III. Par une requête, enregistrée le 5 mars 2024 sous le n°2403426, et un mémoire complémentaire, non communiqué, enregistré le 13 janvier 2025, la société en nom collectif (SNC) AER 2, représentée la société d'avocats CMS Francis Lefebvre avocats, demande au tribunal :

1°) la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2022 à raison d'un ensemble immobilier sis à Courbevoie ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, les travaux opérés sur l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire, constitué de la A et de ses locaux adjacents, tendant leur restructuration complète et à la surélévation de la Tour, ont affecté le gros-œuvre d'une manière telle qu'ils l'ont rendu dans son ensemble impropre à toute utilisation ; par suite, il convient, tant sur le terrain de la loi fiscale que de son interprétation administrative, de l'exclure du champ d'application de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de ne l'imposer qu'en tant que propriété non bâtie ; à cet égard, la travaux sur façade doivent être regardés comme ayant affecté le gros œuvre ; l'ancien bâtiment BNP a quant à lui été intégralement détruit ;

- à titre subsidiaire, en vertu du I de l'article 1517du code général des impôts, elle peut bénéficier du dégrèvement partiel des impositions contestées en changeant sa catégorie d'évaluation pour l'imposer en tant que lieux de dépôt à ciel ouvert (catégorie " DEP 1 "), dans la sous-catégorie P3 ;

- à titre infiniment subsidiaire, le classement des bureaux en partie principale P1 est inadaptée et les surfaces qu'ils occupent devraient être reclassées en partie P3 ;

- à titre très infiniment subsidiaire le local situé 33 place des reflets, invariant 0187694 N doit être classer dans la catégorie MAG 1 en remplacement de la catégorie MAG 3.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 octobre 2024, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SNC AER 2 ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Bertoncini, président-rapporteur,

- les conclusions de M. Boriès, rapporteur public,

- et les observations de Me Barreau, représentant la SNC AER 2.

Considérant ce qui suit :

1. La SNC AER 2 est propriétaire d'un ensemble immobilier sis à Courbevoie composé d'une immeuble de bureaux dit " A " et de locaux adjacents sis 1, 11, 19 et 33 place des reflets, 30 et 40 patio des reflets et 2 et 3 place Iris, à raison duquel elle a été assujettie à la taxe foncière, aux taxes spéciales d'équipement, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et à la taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations au titre des années 2019 à 2022. Cet ensemble immobilier a au titre des années en litige fait l'objet de lourds travaux de restructuration qui ont conduit la société requérante, estimant que leur ampleur rendait l'immeuble impropre à toute utilisation, à solliciter le dégrèvement des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxes annexes y afférentes. Par trois requêtes présentant à juger les mêmes questions et ayant fait l'objet d'une instruction commune qu'il y a, dès lors, lieu de joindre pour statuer par un seul jugement, la SNC AER 2 demande à titre principal au tribunal la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations, auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 à 2022. A titre subsidiaire, elle en demande la réduction.

Sur les conclusions à fin de décharge :

2. En premier lieu, aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ". Aux termes de l'article 1393 du même code : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France () ". Aux termes de l'article 1415 de ce code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due : " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition ". Aux termes de l'article 1393 du même code : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France ".

3. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entraînant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts mais doit être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties en application de l'article 1393 du même code. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.

4. Il résulte de l'instruction que l'ensemble immobilier dont il s'agit a fait l'objet au cours des années en litige de travaux lourds, débutés le 16 avril 2018, tendant à leur restructuration complète et à la surélévation de la A qui se sont achevés au cours de l'année 2022. Pour en établir l'ampleur, et soutenir que cet ensemble immobilier avait fait l'objet au cours de ces années d'importants travaux qui avaient affecté le gros œuvre d'une manière telle qu'ils avaient rendu les locaux impropres à toute utilisation, la SNC AER 2 se prévaut notamment de constats d'huissier établis les 3 janvier et 30 décembre 2019, dont il résulte que la A est en cours de chantier et raccordée à aucun fluide pérenne. Il en résulte en outre, s'agissant du constat réalisé le 30 décembre 2019, que l'immeuble se trouve à l'état brut de béton, dépourvu de châssis ferments, les façades ayant été déposées, les niveaux et la toiture ayant été en revanche conservés ainsi que les structures porteuses. Ainsi, en ce qui concerne la A et les bâtiments adjacents, à l'exception de l'ancien bâtiment BNP, pour important qu'ils soient, ces travaux n'ont ni emporté la démolition complète des bâtiments en litige, ni affecté le gros œuvre d'une manière telle qu'ils rendaient cet ensemble immobilier impropre à toute utilisation, ce dernier conservant notamment ses structures porteuses, ses niveaux et toit, et ce en dépit de la circonstance que le gros œuvre constitué des façade ait été détruit. Dans ces conditions, peu important également que ces bâtiments ne soient desservis ni en eau ni en électricité, et rendus à l'état brut de béton, l'administration fiscale n'a pas méconnu les dispositions de l'article 1380 du code général des impôts en estimant qu'il s'agissait de propriétés bâties au sens de ces dispositions et non d'une propriété non bâtie imposable en vertu des dispositions de l'article 1393 du même code.

5. En ce qui concerne l'ancien bâtiment BNP, sis 19 place des reflets, le constat d'huissier établi le 30 décembre 2019 indique qu'une armature et un bâti de béton sont présents, et les façades déposées, ce qui est confirmé par les photographies n° 17 et 18 de ce constant. Partant, quand bien même ce bâtiment ait vocation à être démoli, cette démolition n'était pas achevée aux 1er janvier 2019 et 2020, ni même largement avancée, l'immeuble subsistant à l'état brut de béton. Ainsi, au titre de ces deux années, pour important qu'ils soient, ces travaux n'ont ni emporté la démolition complète du bâtiment en litige, ni affecté le gros œuvre d'une manière telle qu'ils rendaient cet immeuble impropre à toute utilisation, ce dernier conservant notamment ses structures porteuses, ses niveaux et toit, et ce en dépit de la circonstance que le gros œuvre constitué de façade ait été détruit. Dans ces conditions, peu important également que ce bâtiment ne soit desservi ni en eau ni en électricité, et rendu à l'état brut de béton, l'administration fiscale n'a pas méconnu les dispositions de l'article 1380 du code général des impôts en estimant qu'il s'agissait d'une propriété bâtie au sens de ces dispositions et non d'une propriété non bâtie imposable en vertu des dispositions de l'article 1393 du même code.

6. En revanche, il ressort des photographies produites par la SNC AER 2 que l'ancien bâtiment BNP a été intégralement démoli au cours de l'année 2020, ce que l'administration fiscale ne conteste pas. Il doit être ainsi regardé comme ayant été intégralement détruit au 1er janvier 2021. En outre, alors qu'il n'est pas contesté que les travaux de restructuration de la A et des bâtiments adjacents se sont achevés au cours de l'année 2022, il ne résulte pas davantage de l'instruction qu'au 1er janvier 2022, l'état d'avancement des travaux du nouvel immeuble ayant remplacé l'ancien bâtiment BNP, notamment en ce qui concerne le gros œuvre et les raccordements aux réseaux, permette son utilisation pour des activités industrielles ou commerciales, et que cet immeuble doive ainsi être regardé comme achevé. Il s'ensuit que cet immeuble doit être assimilé, au titre des années 2021 et 2022, à un terrain à bâtir passible de la taxe foncière sur les propriétés non bâties et non de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Dès lors, il y a lieu de réduire les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations auxquelles la SNC AER 2 a été assujettie au titre des années 2021 et 2022, à raison de l'immeuble sis 19 place des reflets et occupé par l'ancien bâtiment BNP, à concurrence de la différence entre ces cotisations et celles qui auraient dues lui être appliquées en l'imposant à la taxe sur les propriétés non bâties.

7. En second lieu, la société requérante n'est pas fondée à se prévaloir sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales des interprétations administratives de la loi fiscale référencées BOI-IF-TFNB-10-40-30 n° 20 et BOI-RFPI-BASE-20-30-10 n°50, 120 et 130 qui ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle qui lui est appliquée dans le présent jugement.

Sur les conclusions subsidiaires aux fins de réduction des cotisations de taxe foncière en litige :

8. En premier lieu, aux termes de l'article 1517 du code général des impôts : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. () ". Le changement de consistance s'entend de la transformation apportée à la composition d'un local préexistant afin d'en modifier le volume ou la surface de manière substantielle, notamment par l'addition de constructions, la démolition totale ou partielle de la construction ou sa restructuration par division ou réunion de locaux préexistants. Par ailleurs, en vertu de l'article 1406 du code général des impôts, le contribuable doit, lorsqu'il constate un changement de consistance ou d'affectation, déposer une déclaration dans les quatre-vingt-dix jours de sa réalisation définitive.

9. En outre, aux termes de l'article 1406 dudit code : " I. - Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. Il en est de même pour les changements d'utilisation des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498. /I bis. - Pour procéder à la mise à jour de la valeur locative des propriétés bâties, les propriétaires sont tenus de souscrire une déclaration sur demande de l'administration fiscale selon des modalités fixées par décret. /II. - Le bénéfice des exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est subordonné à la déclaration du changement qui les motive. Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante. ".

10. Alors que la modification temporaire des locaux due à la réalisation de travaux en cours ne peut être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques au sens de l'article 1517 du code général des impôts, il ne résulte pas de l'instruction que l'immeubles en litige, à usage de bureaux, aient été rendu disponible, pendant la durée des travaux, pour un autre usage d'entrepôt, lieu de dépôt et de stockage couvert ou à ciel ouvert, entrainant ainsi un changement d'affectation. D'ailleurs, la société requérante n'a pas avisé l'administration d'un quelconque changement d'affectation temporaire dans les conditions prévues par le I. de l'article 1406 du code général des impôts et n'allègue pas sérieusement qu'il aurait été utilisé à cette fin. Dès lors, en dépit de la circonstance que durant la durée des travaux l'affectation habituelle de ces immeubles ait été interrompue, la SNC AER 2 n'est pas fondée à soutenir que les travaux en cause auraient entraîné un changement de caractéristiques physique ou d'affectation au sens de l'article 1517 du code général des impôts et que, par suite, pour la fixation de leur valeur locative, ils devraient être assimilés à un entrepôt et classé dans la catégorie DEP 1 (lieux de dépôt à ciel ouvert). Pour les mêmes motifs, elle n'est pas davantage fondée à soutenir, de manière infiniment subsidiaire, qu'en conservant même leur imposition dans la catégorie " bureaux " ils devraient être intégrés dans la sous-catégorie " parties secondaires non couvertes ".

11. En second lieu, aux termes de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement ". Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. () ". Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue () Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial. () ".

12. Il est constant qu'au sein de l'ensemble immobilier litigieux, le bâtiment sis 33 place des reflets, portant l'invariant 0187694 N a été classé par l'administration fiscale, conformément aux déclarations de son propriétaire, dans le sous-groupe I en catégorie 3, MAG 3, pour la détermination de sa valeur locative. La société requérante demande désormais que cet immeuble soit rattaché à la catégorie 1 relative aux boutiques et magasins sur rue. Elle se borne à faire valoir à cet effet que cet immeuble, occupé par une pharmacie, n'appartient pas à un ensemble commercial, ce que conteste l'administration fiscale qui se fonde sur la propre déclaration souscrite par le propriétaire du local, sans toutefois n'apporter aucun élément de nature à remettre en cause la déclaration souscrite par son propriétaire. Dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à demander que cet immeuble soit évalué en catégorie MAG 1.

13. Il résulte de tout ce qui précède que la que la SNC AER 2 est seulement fondée à solliciter la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022, à raison de l'immeuble sis 19 place des reflets et occupé par l'ancien bâtiment BNP, à concurrence de la différence entre ces cotisations et celles qui auraient dues lui être appliquées en l'imposant à la taxe sur les propriétés non bâties.

Sur les frais liés au litige :

14. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par le SNC AER 2 au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les bases d'imposition aux cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations auxquelles la SNC AER 2 a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 seront déterminées en application du point 6 du présent jugement. La SNC AER 2 est déchargée d'une somme, si elle existe, égale à la différence entre les droits de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe sur la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 et ceux résultant de l'application du présent article.

Article 2 : Le surplus des conclusions des requêtes n° 2308871 et 2403426, ensemble la requête 2204101, sont rejetés.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SNC AER 2 et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 février 2025.

Le magistrat désigné,

Signé

T. BertonciniLa greffière,

Signé

K. Nabunda

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne et à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

2-2308871-2403426