Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire enregistrés les 17 avril 2023 et 27 mars 2024, et un mémoire récapitulatif enregistré le 27 juin 2025, la SARL GESTION 3 HOTELS, représentée par Me Zapf, avocat, demande au Tribunal :
1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d’équipement et de taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2022, à raison d’un ensemble immobilier dont elle est propriétaire situé 14, rue Ampère à Gonesse ;
2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761‑1 du code de justice administrative.
La société SARL GESTION 3 HOTELS soutient que :
- la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de l’immeuble en litige aurait pu être déterminée par comparaison avec le local-type n° 210 du procès-verbal de la ville de Paris ;
- ou par comparaison avec le local-type n° 61 du procès-verbal de la ville de Saint-Cyr-l’École.
Par un mémoire en défense enregistré le 2 juin 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.
Le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise fait valoir que les moyens invoqués par la société SARL GESTION 3 HOTELS ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Villette, conseiller ;
- et les conclusions de Mme A..., rapporteuse publique.
Considérant ce qui suit :
La société SARL GESTION 3 HOTELS a été assujettie, conformément à ses déclarations, à raison de l’ensemble immobilier affecté à un usage d’hôtel, exploité sous l’enseigne Kyriad, dont elle est propriétaire situé 14, rue Ampère à Gonesse, à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d’équipement et de taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations au titre de l’année 2022. Par une réclamation du 12 octobre 2022, rejetée par l’administration fiscale le 13 février 2023, la contribuable a demandé le dégrèvement partiel de ces impositions. La SARL GESTION 3 HOTELS demande au Tribunal de prononcer la réduction de l’imposition ainsi mise à sa charge, à hauteur d’une somme de 10 879 euros.
Sur les conclusions aux fins de décharge :
D’une part, en vertu des dispositions de l’article 1530 bis du code général des impôts, la base de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale de la taxe principale à laquelle elle s’ajoute. En vertu des dispositions de l’article 1607 bis du même code, la base de la taxe spéciale d’équipement est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s'ajoute.
D’autre part, il résulte du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, du IV de ce dernier article et de l'article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.
Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au même code : « I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ».
Pour appliquer les mesures correctives mentionnées au point 3 du présent jugement, l’administration a déterminé la valeur locative non révisée de l’immeuble en litige par la méthode de l’appréciation directe prévue par les dispositions du 3° de l’article 1498 du code général des impôts, dès lors qu’aucun local-type dans ou hors de la commune de Gonesse ne pouvait être retenu comme terme de comparaison pour un hôtel de conception moderne tel que celui à évaluer. La société requérante propose toutefois de retenir deux locaux-types qui sont, selon elle, comparables à l’immeuble en litige.
S’agissant du local-type n° 210 du 55ème Quartier de Paris « Petit Montrouge » dans le XIVe arrondissement :
Il résulte de l’instruction que le local-type n° 210 du procès-verbal du 55ème Quartier de Paris « Petit Montrouge » dans le XIVe arrondissement, correspond à un hôtel de conception classique construit en 1926 qui ne saurait être comparé avec un hôtel moderne de chaîne, comme celui en litige, alors même qu’il aurait fait l’objet d’aménagements ayant permis d’améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970. En outre, eu égard, notamment, au niveau moyen des revenus de sa population, sensiblement supérieur à celui de la population de la commune de Gonesse, et à sa vocation touristique infiniment plus marquée que celle de cette commune, la ville de Paris ne présente pas, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune où est implanté l’immeuble de la SARL GESTION 3 HOTELS. Par suite, le local-type situé dans cet arrondissement parisien, proposé par la société requérante, ne peut qu’être écarté en tant que terme de comparaison pour la mise en œuvre de la méthode prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts.
S’agissant du local-type n°61 du procès-verbal des opérations foncières de la commune de Saint-Cyr-L’École :
Il résulte de l’instruction que local-type n° 61 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Saint-Cyr-l’École, correspond à un immeuble construit en 1940 pour sa partie restaurant et en 1960 pour sa partie hôtel, d’une taille modeste, composé de vingt-six chambres sur une surface pondérée de 469 m², présentant des équipements anciens. Un tel immeuble ne saurait être comparé eu égard à ses caractéristiques propres et au secteur d’activité concerné, à un hôtel de chaîne de conception moderne tel que celui en litige, qui présente une surface pondérée de 1800 m2. Par suite, ce local-type, ne peut qu’être écarté en tant que terme de comparaison pour la mise en œuvre de la méthode prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts.
Ainsi, dès lors qu’il ne résulte pas de l'instruction qu’un local-type régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l’immeuble à évaluer, situé à Gonesse ou dans une commune économiquement comparable, pouvait être valablement retenu pour procéder à l’évaluation par comparaison de l’hôtel concerné, l’administration fiscale était fondée à recourir à la méthode d’évaluation subsidiaire par voie d’appréciation directe prévue au 3° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016.
Il résulte de ce qui précède que les conclusions aux fins de décharge de la requête de la société SARL GESTION 3 HOTELS doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la société SARL GESTION 3 HOTELS est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société SARL GESTION 3 HOTELS et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d’Oise.
Délibéré après l'audience du 12 février 2026, à laquelle siégeaient :
M. Kelfani, président, M. Villette et M. Chichportiche-Fossier, conseillers.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026.
Le rapporteur,
signé
G. VILLETTE
Le président,
signé
K. KELFANI
La greffière
signé
I. MERLINGE
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.