Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — Décision N° TA95-2312335

mardi 2 décembre 2025

Juridiction	Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise
Section	Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise
N° Dossier	TA95-2312335
Type	Décision
Recours	Plein contentieux
Formation	2ème Chambre
Avocat requérant	LEVY-DRUON

Résumé IA

Le Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise a été saisi par M. D..., associé d'une SCI, d'une demande de restitution d'impôt sur le revenu, contestant le refus de l'administration fiscale de déduire du prix de cession d'un bien immobilier une somme de 100 000 euros versée à l'ancien locataire. Le tribunal a jugé que cette somme ne pouvait être qualifiée d'indemnité d'éviction au sens de l'article 41 duovicies H de l'annexe III du code général des impôts, car le bail avait été résilié avant la signature du protocole d'accord, privant le locataire de tout droit au renouvellement. En conséquence, la requête de M. D... a été rejetée, l'administration ayant à bon droit rectifié la plus-value imposable.

Texte intégral

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 3 septembre 2023, M. A... D..., représenté par Me Levy-Druon, demande au tribunal :
1°) de prononcer la restitution de l’excédent d’impôt sur le revenu dont il s’est acquitté à raison de sa quote-part dans la SCI Immobilier Social Francilien au titre de l’année 2018, sur la base d’une plus-value brute d’un montant de 102 450 euros ;
2°) de mettre à la charge de l’État, outre les dépens, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la somme versée à la société Le Diam’s doit bien être regardée comme une indemnité d’éviction, dès lors que la SCI Immobilier Social Francilien a été contrainte de la verser afin de pouvoir vendre le bien libre de toute occupation ;
- la somme totale de 95 000 euros a bien été versée, comme l’atteste l’avenant au protocole constatant la réduction de l’indemnité ; si cette somme a été réglée aux associés de la SARL Le Diam’s, les établissements bancaires acceptent d’encaisser un chèque sur le compte bancaire d’une personne morale, quand bien même l’ordre est au nom des associés, en lieu et place de la société.

Par un mémoire en défense enregistré le 25 mars 2024, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens invoqués par le requérant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Viain, premier conseiller,
- et les conclusions de Mme Richard, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :
1. La SCI Immobilier Social Francilien, dont M. D... détient 50 % des parts sociales, a vendu le 20 mars 2018 un bien immobilier sis 3 rue de Paris à Clichy, pour un montant total de 550 000 euros. Elle a déclaré une plus-value nette imposable de 88 109 euros imposable à l’impôt sur le revenu et à la taxe sur la plus-value immobilière et de 102 131 euros imposable aux contributions sociales. L’administration, par une proposition de rectification du 20 septembre 2022 adressée à la SCI, a rectifié le montant de la plus-value nette imposable et, par une proposition de rectification du même jour adressée à M. D..., a imposé cette plus-value rectifiée entre les mains de ce dernier, à raison de sa quote-part dans la SCI Immobilier Social Francilien. M. D... a contesté cette imposition supplémentaire par une réclamation du 7 juin 2023, rejetée le 4 juillet 2023. M. D... réitère ses prétentions devant le juge de l’impôt.
Sur le bien-fondé des impositions :

2. Aux termes de l’article 150 V du code général des impôts : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant ». S’agissant de la détermination du prix de cession, l’article 150 VA du même code dispose : « I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte (…) III. – Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession ». Pour l’application du III de l’article 150 VA précité, l’article 41 duovicies H de l’annexe III audit code précise que « (…) les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Ils s'entendent exclusivement :/ (…) 3° Des indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation (…) ».

3. En l’espèce, le service vérificateur n’a pas admis, en déduction du prix de vente du bien immobilier sis 3 rue de Paris à Clichy, la somme de 100 000 euros au titre d’indemnités d’éviction et a ainsi retenu, pour le calcul de la plus-value, un prix de cession d’un montant total de 528 700 euros.

4. Il résulte des termes mêmes de l’article 41 duovicies H de l’annexe III que ne sont admis en diminution du prix de cession que les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession et que ces frais s’entendent exclusivement de ceux dont cette disposition dresse la liste et, notamment, des indemnités d’éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation. Il résulte de l’instruction, et il n’est pas contesté, que le bail signé entre la SCI Immobilier Social Francilien, bailleur, et la SARL Le Diam's, preneur, le 13 août 2015, qui avait été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2015 pour se terminer le 31 août 2024, a finalement été résolu au 28 février 2016 par une ordonnance de référé du 17 juin 2016 du tribunal de grande instance de Nanterre. La SCI Immobilier Social Francilien, qui soutient avoir été confrontée à la difficulté d’obtenir le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion de la société Le Diam’s, celle-ci se refusant à libérer spontanément les lieux, et souhaitant disposer de ces locaux sans plus attendre, a conclu avec celle-ci un protocole d'accord le 12 janvier 2017, relatif au versement d’une somme de 100 000 euros, moyennant laquelle la société Le Diam’s quitterait les lieux. Toutefois, à la date de signature de ce protocole, aucun contrat ne liait plus la SCI Immobilier Social Francilien et la SARL Le Diam's, qui ne disposait ainsi d’aucun droit au renouvellement de son bail et ne pouvait dès lors se prévaloir d’aucun préjudice que la somme stipulée dans le protocole d’accord aurait pour objet d’indemniser. Cette indemnité, eu égard à son objet, ne peut donc pas être regardée comme une indemnité d’éviction versée au preneur d’une chose, au sens et pour l’application des dispositions de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au code général des impôts. Au demeurant, M. D... ne justifie par aucune pièce produite des difficultés rencontrées par la SCI Immobilier Social Francilien à obtenir le concours de la force publique à l’exécution de la décision judiciaire d’expulsion de la SARL Le Diam's. En tout état de cause, M. D... établit uniquement que la SCI Immobilier Social Francilien a versé une somme de 75 000 euros à l'ordre de M. C... et Mme B..., associés de la SARL Le Diam's, et non à l’ordre de la société elle-même, personne morale distincte. Dans ces conditions, le requérant n’est pas fondé à soutenir que la somme qui a été versée devrait être qualifiée d’indemnité d’éviction venant en diminution du prix de cession du bien immobilier en cause.

Sur les frais d’instance :

5. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de l’État, qui n’est pas la partie perdante à la présente instance. Les conclusions présentées à ce titre par M. D... doivent, par suite, être rejetées. Par ailleurs, en l’absence de dépens, les conclusions présentées à ce titre ne peuvent qu’être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. D... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A... D... et au directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise.
Délibéré après l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Rolin, présidente ;
M. Viain, premier conseiller ;
Mme Froc, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025.

Le rapporteur,

signé

T. VIAIN

La présidente,

signé

E. ROLINLa greffière,

signé

A. TAINSA

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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