vendredi 8 août 2025
| Juridiction | Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise |
| Section | Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise |
| N° Dossier | TA95-2401992 |
| Type | Décision |
| Recours | Plein contentieux |
| Formation | 2ème Chambre (JU) |
| Avocat requérant | MATON |
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 8 février 2024, 19 décembre 2024 et 9 janvier 2025, la SASU Châtenay-Leclerc, représentée par Me Maton, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :
1°) à titre principal, d'ordonner avant dire droit une mesure d'instruction afin de permettre à l'administration de proposer un ou plusieurs termes de comparaison pertinents afin d'évaluer la valeur locative non révisée de l'immeuble en litige ;
2°) à titre subsidiaire, de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2023 à raison d'un bien sis 57 avenue de la Division Leclerc à Châtenay-Malabry (92).
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- pour la détermination de la valeur locative non révisée de l'immeuble en litige, le service ne pouvait retenir comme terme de comparaison le local-type n° 37 du procès-verbal de la commune de Fontenay-aux-Roses, dès lors que ce local, outre qu'il a été évalué par comparaison avec un bâtiment désormais détruit, a lui-même été restructuré et n'est pas situé dans une commune analogue à la comme de Châtenay-Malabry ; par ailleurs, en admettant que ce local-type puisse être valablement retenu, il y aurait lieu d'appliquer un ajustement de 20 % à la baisse de la valeur locative unitaire pour tenir compte de la différence de surface avec l'immeuble à évaluer ;
- le local-type n° 34 de la commune de Châtenay-Malabry ne peut être retenu dès lors qu'il a été détruit ;
- l'absence de procès-verbal des évaluations de la commune de Clamart et de tout autre document probant ne permet pas de s'assurer de la régularité de l'évaluation du local-type n° 37 de cette commune, que le service propose comme terme de comparaison alternatif ; en outre, ce local a fait l'objet de restructurations en 2008 et en 2016 ; par ailleurs, les communes de Clamart et de Châtenay-Malabry ne sont pas économiquement analogues ; enfin, en admettant que le local-type en cause puisse être valablement retenu, il y aurait lieu d'appliquer un ajustement de 20 % à la baisse de la valeur locative unitaire pour tenir compte de la différence de surface avec l'immeuble à évaluer ;
- il peut, en dernière instance, être procédé à une évaluation par voie d'appréciation directe, de laquelle il ressort une valeur locative cadastrale (base 1970) de 317.437 euros pour 2017 et 368.666 euros pour 2023 ;
Par un mémoire en défense, enregistré le 2 juillet 2024, le directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise conclut au non-lieu à statuer à hauteur du dégrèvement intervenu en cours d'instance et au rejet du surplus des conclusions de la requête.
Il soutient que les moyens invoqués par la requérante ne sont pas fondés.
Vu :
- les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. Huon en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Le rapport de M. Huon, président, puis les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public, ont été entendus au cours de l'audience publique, les parties n'étant ni présentes ni représentées.
1. La SASU Châtenay-Leclerc a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2023 à raison de locaux sis 57 avenue de la Division Leclerc à Châtenay-Malabry (92) et affectés à usage d'établissement de soins, dont elle a sollicité la réduction par une réclamation du 21 novembre 2023. A la suite du rejet de cette réclamation, la SASU Châtenay-Leclerc réitère ses prétentions devant le juge de l'impôt.
Sur l'étendue du litige :
2. Par décision du 2 juillet 2024, le service a prononcé le dégrèvement d'une somme de 16.802 euros au titre de l'imposition contestée. Dans cette mesure, les conclusions de la requête sont devenues sans objet, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y statuer.
Sur le surplus du litige :
3. D'une part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues au II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I () est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - () / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. () / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () ".
4. D'autre part, Aux termes du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : " () B. 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017 ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes du IV de ce dernier article : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Enfin, aux termes de l'article 1518 E du même code : " () Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 (), dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété () ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.
5. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens () est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". L'article 324 Z de la même annexe dispose que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". L'article 324 AK de cette annexe fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970.
6. Il résulte notamment de ces dernières dispositions, d'une part, que, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Il en résulte d'autre part qu'un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune a été entièrement restructuré ou a été détruit, ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou sa disparition.
7. La SASU Châtenay-Leclerc, qui ne conteste pas la valeur locative révisée de son immeuble, telle que déterminée en application des dispositions citées au point 3, critique, en revanche, la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.
8. En premier lieu, il n'est pas contesté que le local-type n° 37 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Fontenay-aux-Roses, retenu initialement par l'administration, a été entièrement restructuré depuis son inscription au procès-verbal et ne peut donc valablement être retenu comme terme de comparaison.
9. En deuxième lieu, il n'est pas davantage contesté que ne peut lui être substitué le local-type n° 34 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Châtenay-Malabry, dès lors que, si, comme l'immeuble de la requérante, il abritait un établissement de soin, ce local a été complètement détruit.
10. En troisième lieu, tandis que la SASU Châtenay-Leclerc fait valoir qu'il n'existe aucun terme de comparaison approprié dans la commune de Châtenay-Malabry, l'administration propose de retenir le local-type n°37 du procès-verbal de la commune de Clamart, qui correspond à une clinique dénommée " La Clinique du Plateau " ayant été créée en 1965. En conséquence, elle a prononcé le dégrèvement partiel mentionné au point 2.
11. La SASU Châtenay-Leclerc persiste dans ses conclusions à hauteur du surplus de sa demande. Toutefois, en l'état du dossier, le tribunal ne dispose pas d'un terme de comparaison plus adéquat lui permettant de déterminer la valeur locative de l'immeuble litigieux ni d'éléments permettant d'apprécier, en toute connaissance de cause, l'évaluation par voie d'appréciation directe, telle que proposée par la contribuable. Dans ces conditions, et comme le demande d'ailleurs la requérante à titre principal, il y a lieu d'ordonner un supplément d'instruction aux fins de rechercher de manière contradictoire, conformément au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, des termes de comparaison dans la commune de Châtenay-Malabry ou dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Châtenay-Malabry ou, à défaut, de procéder, conformément au 3° du même article à une évaluation des locaux en cause par voie d'appréciation directe.
D E C I D E :
Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions en décharge présentées par la SASU Châtenay-Leclerc à hauteur de la somme de 16.802 euros.
Article 2 : Avant de statuer sur le surplus des conclusions en décharge présentées par la SASU Châtenay-Leclerc il sera procédé par l'administration, contradictoirement avec la société requérante, à un supplément d'instruction en vue de fournir au tribunal les éléments définis au point 11 de la présente décision, et ce dans un délai de deux mois à compter de sa notification.
Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par la présente décision sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SASU Châtenay-Leclerc et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 août 2025.
Le magistrat désigné,
signé
C. HUON La greffière,
signé
S. RIQUIN
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608110
Le Tribunal Administratif de Marseille, statuant en référé sur le fondement de l'article L. 521-3 du code de justice administrative, a été saisi par Mme A..., ressortissante ivoirienne, afin d'obtenir la délivrance effective d'une carte de séjour pluriannuelle dont le renouvellement lui avait déjà été accordé par une décision favorable du 1er août 2025. Le juge a constaté que la condition d'urgence était remplie s'agissant d'une demande de renouvellement de titre de séjour et que la mesure sollicitée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Il a enjoint au préfet des Bouches-du-Rhône de convoquer l'intéressée sous quinze jours pour lui remettre le titre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. L'État a également été condamné à verser 1 500 euros au titre des frais de justice, sous réserve de l'admission définitive de Mme A... à l'aide juridictionnelle provisoire.
01/06/2026
Tribunal Administratif de Marseille — N° TA13-2608580
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